Тщательный пересмотр механизмов, связанных с ипотекой

 

Крах финансовой системы начался с того, что лопнул пу­зырь на американском рынке жилья. В настоящее время существует опасность, что цены на жилье снизятся до ми­нимальной отметки. Это, в свою очередь, приведет к росту давления на балансы банков. Для предотвращения этого не­обходимо свести к минимуму количество лишения прав вы­купа домов по закладным, а также стимулировать покупку домов как для существующих, так и для новых владельцев.

Однако мы должны пойти еще дальше. Так как ипотеч­ное кредитование лежит в руинах, следует подвергнуть всю систему тщательному ремонту и внедрить новую систему, освобожденную от недостатков, приведших к нынешним проблемам. Системные изменения нужны лишь в крайних случаях, если вообще возможны; сейчас мы столкнулись именно с таким случаем.

Я выступаю за принятие (с некоторыми модификациями) датской системы, которая продемонстрировала свою эффек­тивность сразу же, как только была запущена в 1795 году по­сле Великого пожара в Копенгагене. Наша прежняя система рухнула, потому что создатели ипотеки не оставляли на себе никакого, даже частичного, риска. Они были нацелены на увеличение своего комиссионного дохода. Их интересы как агентов не совпадали с интересами конечных владельцев. В соответствии с датской системой обслуживающие компа­нии сохраняют за собой кредитные риски — они должны продолжать возмещать ипотеку, находящуюся в состоянии дефолта.

Вместо того чтобы полагаться на поддерживаемые пра­вительством предприятия (government-sponsored enterprise, GSE), а именно Fannie Мае и Freddie Маc, датская система остается открытой. Все создатели ипотеки действуют на оди­наковых условиях, а сама система работает без правитель­ственных гарантий. Тем не менее датские ипотечные облига­ции оцениваются достаточно высоко; зачастую их доходность более низкая, чем доходность государственных облигаций. Вследствие общего состояния деморализации на рынках эта система не может быть внедрена в Соединенных Штатах не­медленно, однако мы можем прийти к ней позднее.

Датские ипотечные облигации сильно стандартизирова­ны, а их отличительной чертой является то, что они иден­тичны и взаимозаменяемы с закладными, лежащими в их основе. Домовладельцы могут в любой момент погасить свои ипотечные кредиты за счет купленных на рынке ипо­течных облигаций, которые потом обмениваются на сумму долга по ипотеке. Так как цены на облигации и на объекты недвижимости обычно движутся в одном и том же направ­лении, подобный механизм — принцип баланса — снижает риски того, что стоимость капитала домовладельцев, выра­женная в форме домов, станет отрицательной. Деятельность создателей ипотеки жестко регулируется, а их интересы строго соответствуют интересам владельцев облигаций. Они переносят на владельцев облигаций лишь процентные риски, оставляя все кредитные риски за собой. Вот почему эти облигации так высоко ценятся.

Когда Мексика пыталась проводить секьюритизацию ипо­течных кредитов в целях поощрения домовладения, то пошла с моей помощью по пути внедрения датской системы. Мое предложение получило поддержку министерства финансов США, возглавляемого в то время Полом О'Нилом. Датская модель явно превосходит GSE-модель. Вопрос заключается лишь в том, каким образом мы сможем к ней прийти.

Сначала я предложил внедрить широкомасштабную схему: все ипотечные ценные бумаги, сумма долга по ко­торым превышает текущую рыночную стоимость дома, заменялись бы новыми, выпущенными в соответствии с датским принципом баланса, но имеющими гарантию правительственного агентства. При таком подходе у участ­ников не было бы стимула умалчивать информацию для того, чтобы воспользоваться преимуществами, связанны­ми с реструктуризацией долга. Однако подобный план мог столкнуться с непреодолимыми политическими и даже конституционными сложностями. Разделение и рекомби­нация обеспеченных долговых обязательств создали на­столько крупные конфликты между владельцами разных траншей что ни обязательная, ни добровольная схема ре­организации не представляется в настоящее время возмож­ной.

Отказавшись от поиска оптимального решения, я понял, что возможно реализовать другой план. GSE стали посте­пенно принадлежать правительству, которое, однако, не осуществляет своих полномочий по контролю. Эти компа­нии разрываются между интересами акционеров и обще­ства в целом. Перспективы процветания акционеров за счет повышения стоимости компаний призрачны; тем не менее GSE пытаются получить прибыль благодаря своему квази­монопольному положению, для чего существенно повыша­ют размеры комиссий и вводят ограничительные условия как для новых сделок, так и для сделок по рефинансиро­ванию. Это усиливает проблемы на жилищном рынке. Но ситуацию можно легко изменить, если создать новый ре­гулятор, утверждающий свою власть и использующий GSE в качестве инструмента государственной политики.

После этого GSE могли бы вывести на рынок новый тип ипотечного контракта, основанного на датской модели. Он должен быть прозрачным, унифицированным и опираться на принцип баланса. Затем GSE снизили бы размер своих комиссионных, расширили список видов ипотек, по кото­рым они готовы давать гарантии, и ввели в действие новый тип гарантий (до 90% оценочной стоимости) с высокой пре­мией. Такие гарантии со временем заняли бы место более недействующих частных компаний, занимавшихся страхо­ванием ипотеки. Следует также ввести усовершенствован­ный и дешевый процесс рефинансирования существующих ипотечных кредитов. Эти меры позволили бы значительно снизить расходы, связанные с обслуживанием ипотеки, и создать мощный стимул для преобразования системы ипо­течного кредитования. Владельцы ипотеки, подвергшейся дефолту, могли бы воспользоваться положениями HOPE for Homeowners Act и выручить до 85% оценочной стоимости. В большинстве случаев это было бы более предпочтитель­ным шагом по сравнению с дорогостоящими процессами взыскания задолженности с заемщиков. Если бы владельцы отказались от этого варианта, то он мог бы быть навязан им путем судебного решения по упрощенной процедуре банк­ротства. Так или иначе, количество случаев лишения прав в случае реализации этого плана сильно уменьшится, а за счет доступной и дешевой ипотеки цены на жилье стабили­зируются на более высоком уровне, чем при другом разви­тии событий. Финансовые учреждения смогут компенсиро­вать часть своих потерь с помощью жилищного ипотечного кредитования и выпуска ценных бумаг.

Как ни странно, именно GSE, стоявшие у истоков пробле­мы, могут привести к ее решению. В долгосрочной перспек­тиве их деятельность должна быть прекращена, а портфели перераспределены. GSE должны превратиться в правитель­ственные агентства, отвечающие за гарантии по ипотеке, предоставляемые правительством. Постепенно, когда мо­дифицированная датская система начнет устанавливаться, можно будет отказаться и от этой их функции. В рамках новой системы компании, выдающие ипотечные кредиты, сохранят ответственность в пределах первых 10% любых по­терь, возникающих из-за дефолта. Им будет позволено назна­чать размер комиссионных, определяемых исключительно рынком. По мере развития системы сервисные компании мо­гут посчитать выгодным брать на себя все кредитные риски и не платить комиссию за правительственные гарантии. В этом случае система еще больше станет напоминать датскую.

Порядок, при котором GSE сначала являются важными участниками, а затем их роль снижается, напоминает об­щую последовательность: для того чтобы избежать дефля­ции, нужно сначала вызвать инфляцию, а затем постепенно снижать ее уровень. Внедряя эту модель, не стоит забывать, почему коммунизм оказался обречен: политическая систе­ма не исчезла. Постепенное исчезновение должно быть с са­мого начала частью плана.

Весь процесс может быть реализован с помощью GSE и нового закона о банкротстве, находящегося в настоящее время на рассмотрении Конгресса. Правительство уже кон­тролирует GSE; все, что ему нужно сделать, — это осуще­ствить свои полномочия. Проталкивание положений нового закона о банкротстве встречает активное противостояние со стороны многих финансовых учреждений, связанных с ипотекой; представляется возможным убедить их в том, что вышеизложенная схема реорганизации ипотеки пойдет им только на пользу. Издержки налогоплательщиков будут вы­ражены в виде потерь, которые понесут GSE, однако, прини­мая во внимание влияние предлагаемых действий на цены на жилье и состояние экономики в целом, чистый результат окажется, по всей видимости, положительным.