Временные жильцы. Договор поднайма жилых помещений

О временных жильцах говорится в ст. 80 ЖК РФ. Согласно указанной статье временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Кроме того, установлена более широкая ответственность нанимателя за этих лиц по сравнению с предусмотренной в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, связанные, в конечном счете, с проживанием.

Для вселения временного жильца необходимо согласие как нанимателя, так и граждан, постоянно с ним проживающих. Что касается наймодателя, то его согласия не требуется: достаточно его уведомить о факте вселения. При этом необходимо соблюдать требования законодательства о норме жилой площади на человека.

Для проживания временных жильцов установлен максимальный срок, который равен 6 месяцам.

Если срок проживания не согласован, то, как наниматель, так и лица, постоянно с ним проживающие, могут в любой момент предъявить временным жильцам требование освободить занимаемое жилое помещение. Однако сделать это они должны не немедленно, а по истечении семидневного льготного срока.

Одно из субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма, - право нанимателя сдать помещение или его часть в пользование другому лицу - поднанимателю, заключив с ним договор поднайма (ст. 76 ЖК РФ). В таких случаях должны соблюдаться правила о регистрации по месту пребывания. Особенность данного договора - то, что в поднаем может сдаваться только часть жилого помещения, в том числе - часть комнаты.

Для заключения договора поднайма жилого помещения необходимо получить письменное согласие наймодателя. Представляется, что в случае неполучения такого согласия, по смыслу закона договор поднайма заключить будет невозможно, а в случае заключения такой договор должен быть признан ничтожным.

В отношении договора поднайма действует целый ряд ограничений. Так, для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Срок договора не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Особенностью договора поднайма является его возмездность. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Основания и порядок расторжения договора

Статья 83 ЖК РФ гласит, что расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в следующих случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Верховный Суд РФ в п. 39 Постановления № 14 указал, что под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Разрушение или порча жилого помещения является нарушением обязанности граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Закон специально оговаривает то обстоятельство, что действия по разрушению или порче занимаемого жилья должны быть не эпизодическими. Именно целенаправленные, постоянные действия по разрушению жилья могут послужить причиной для выселения проживающих в нем граждан. Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основанием для выселения, в юридической литературе понимают действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение.[10]

Применение этого основания выселения требует систематичности противоправных действий, виновного поведения лица и безрезультатности применения мер предупреждения в отношении виновного лица.

Обязательное условие, без которого нельзя требовать выселения лица без предоставления ему другого жилого помещения, - систематичность, т.е. неоднократность неправомерных действий нанимателя, членов его семьи или иных проживающих в жилом помещении граждан (поднанимателей, временных жильцов, за действия которых несет ответственность наниматель).

Наиболее часто встречающимся на практике основанием выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения является нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое делает невозможным для других проживание с виновным в одной квартире или в одном доме.

Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Вместе с тем, прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.[11]

В литературе отмечается, что расторжение договора социального найма по последним трем пунктам в судебной практике довольно редки, тогда как с исками о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении в связи с неоплатой коммунальных услуг представители муниципального жилищного фонда обращаются все чаще, что можно воспринимать как крайнюю меру борьбы с неплательщиками.[12]

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения по данному основанию происходит с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Согласно статье 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Задача № 4.

Правительство РФ распорядилось выделить квартиру в муниципальном жилищном фонде г. Москвы депутату Государственной Думы Д.С. Донкареву, который приехал в Москву из г. Астрахани. Депутат Донкарев квартиру, в которой он проживал до избрания в Государственную Думу, продал и не имел жилья.

Законно ли решение Правительства РФ о выделении квартиры в муниципальном фонде г. Москвы? Кто имел право распоряжаться муниципальной собственностью?

 

Ответ к задаче.

 

 

В силу ст. 92 ЖК РФ, определенная категория жилых помещений относится к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Это, в частности, служебные жилые помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно ст. 93 ЖК РФ, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как видно, Донкарев, являясь депутатом Государственной думы РФ, занимает государственную должность Российской Федерации, и имеет право на служебное жилое помещение.

В то же время, согласно ст. 99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

Таким образом, поскольку собственником жилого помещения, предоставленного Донкареву, является город Москва, то решение о выделении квартиры Донкареву должно приниматься представителями муниципального жилищного фонда г. Москвы, а не Правительством РФ. Следовательно, решение Правительства РФ о выделении квартиры в муниципальном фонде г. Москвы незаконно. Муниципальной собственностью имеет право распоряжаться только соответствующее муниципальное образование, в данном случае - город Москва.

 

 

ЛИТЕРАТУРА

 

Нормативные правовые акты

 

1. Конституция РФ. - М.: Норма, 2014.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 14.

4. Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ред. от 16.10.2012 г.) // Бюллетень нормативных актов. - 1992. - № 1.

5. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Российская газета. - 2005. - № 112.

6. Приказ Минздрава России от 29.11.2012 г. № 987н "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // Российская газета. - 2013. - № 40.

7. Постановление администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005 г. № 192 "Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения на территории г. Красноярска" // Красноярский рабочий. - 2005. - 19 апреля.