Понятие, предмет и стороны договора социального найма

Понятие, предмет и стороны договора социального найма

В ст. 7 Конституции Российской Федерации страна провозглашается социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Наличие надлежащего жилого помещения, безусловно, является составной частью понятия достойного жизненного уровня человека.

Эти положения находят развитие в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом.

Данное правило нашло свое развитие в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ), в соответствии со ст. 49 которого малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие граждане, не имеющие в собственности жилья; не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма; обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям и ряд иных категорий.

Таким образом, по договору социального найма гражданам, признанным малоимущими и принятыми на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения из муниципального или государственного жилого фонда.

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем - государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений, в котором определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, а также порядок изменения, расторжения и прекращения договора.[1]

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 69 ЖК) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

В целом, несмотря на активное использование гражданами права на приобретение жилых помещений в собственность, в российском обществе договор социального найма жилого помещения по-прежнему продолжает играть значительную роль, так как для большой части населения России, в связи с материальными трудностями, это является единственной возможностью улучшения жилищных условий.

Первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений

В настоящее время ЖК РФ и другие нормативные акты, регулирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма, не предусматривает первоочередное предоставление жилья нуждающимся гражданам. Как указано в ч. 1 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет.

Исключение из этого правила предусмотрено ч. 2 ст. 57 ЖК, согласно которой вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.

Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден соответствующим приказом Минздрава России от 29.11.2012 г. № 987н. В частности, к таким заболевания относятся:

- туберкулез любых органов и систем;

- злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;

- хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями;

- эпилепсия с частыми припадками;

- тяжелые хронические заболевания кожи и ряд других.[2]

Как отмечается экспертами, отсутствие в ЖК РФ указания о сроках предоставления жилых помещений вне очереди говорит о том, что жилье должно предоставляться указанным гражданам после их обращения в целях реализации принадлежащего им субъективного права на получение жилья вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по "списку внеочередников"), так как обеспечение жильем указанных категорий граждан не терпит отлагательства.[3]

Данный вывод основан на официальной правовой позиции по этому вопросу Верховного Суда Российской Федерации, который в Обзоре законодательства и судебной практики за III квартал 2007 г. указал, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет. Внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения.[4]

 

Правовой статус наймодателя

Как следует из содержания договора социального найма, от имени наймодателя могут выступать:

- министерства (департаменты, службы) Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, в распоряжении которых находятся жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, предоставленные гражданам по договорам социального найма;

- местные администрации муниципальных образований, в распоряжении которых находятся жилые помещения муниципального жилищного фонда, предоставленные гражданам по договорам социального найма.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма в общем виде определены в ст. 65 ЖК РФ.

Так, наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В числе обязанностей наймодателя установлены:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Помимо прав и обязанностей, наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

В частности, согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

 

Ответ к задаче.

 

 

В силу ст. 92 ЖК РФ, определенная категория жилых помещений относится к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Это, в частности, служебные жилые помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно ст. 93 ЖК РФ, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как видно, Донкарев, являясь депутатом Государственной думы РФ, занимает государственную должность Российской Федерации, и имеет право на служебное жилое помещение.

В то же время, согласно ст. 99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

Таким образом, поскольку собственником жилого помещения, предоставленного Донкареву, является город Москва, то решение о выделении квартиры Донкареву должно приниматься представителями муниципального жилищного фонда г. Москвы, а не Правительством РФ. Следовательно, решение Правительства РФ о выделении квартиры в муниципальном фонде г. Москвы незаконно. Муниципальной собственностью имеет право распоряжаться только соответствующее муниципальное образование, в данном случае - город Москва.

 

 

ЛИТЕРАТУРА

 

Нормативные правовые акты

 

1. Конституция РФ. - М.: Норма, 2014.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 14.

4. Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ред. от 16.10.2012 г.) // Бюллетень нормативных актов. - 1992. - № 1.

5. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Российская газета. - 2005. - № 112.

6. Приказ Минздрава России от 29.11.2012 г. № 987н "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // Российская газета. - 2013. - № 40.

7. Постановление администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005 г. № 192 "Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения на территории г. Красноярска" // Красноярский рабочий. - 2005. - 19 апреля.

Понятие, предмет и стороны договора социального найма

В ст. 7 Конституции Российской Федерации страна провозглашается социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Наличие надлежащего жилого помещения, безусловно, является составной частью понятия достойного жизненного уровня человека.

Эти положения находят развитие в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом.

Данное правило нашло свое развитие в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ), в соответствии со ст. 49 которого малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие граждане, не имеющие в собственности жилья; не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма; обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям и ряд иных категорий.

Таким образом, по договору социального найма гражданам, признанным малоимущими и принятыми на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения из муниципального или государственного жилого фонда.

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем - государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений, в котором определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, а также порядок изменения, расторжения и прекращения договора.[1]

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 69 ЖК) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

В целом, несмотря на активное использование гражданами права на приобретение жилых помещений в собственность, в российском обществе договор социального найма жилого помещения по-прежнему продолжает играть значительную роль, так как для большой части населения России, в связи с материальными трудностями, это является единственной возможностью улучшения жилищных условий.