Затратный подход в оценке бизнеса

Затратный подход реализуется методом накопления активов.

 

Модификации МНА:

1 модификация	2 модификация
Метод ликвидационной стоимости МЛС	Стоимость ликвидируемого бизнеса СЛБ	Оценка промышленных компаний	Оценка предприятия с ценным гудвиллом
Ликвидация по закону (банкротство)	Собственники сами могут ликвидировать предприятие

 

– базовая формула

– экономическое устаревание

– экономическое развитие

 

Этапы метода накопления активов.

1. Берется баланс на ближайшую дату с оценки, проводится его нормализация, трансформация.

2. Корректировка активов и обязательств

2.1. Определение обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества

2.2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

2.3. Выявление и оценка нематериальных активов

2.4. Оценка рыночной стоимости финансовых вложений

2.5. Определение стоимости запасов, расходы будущих периодов

2.6. Оценка дебитовой, кредитовой задолженностей и обязательств предприятия

3. Определение стоимости собственного капитала

 

АКТИВЫ
Материальные	Нематериальные
Реальные (основные средства, оборотные средства)	Финансовые (вложения в ценные бумаги, банковские депозиты, вклады)	Не имеют материальной формы или формы незначительны, более 12 месяцев использования

Оценка недвижимого имущества

 

Подходы к имуществу:

- доходный

- затратный

- сравнительные

 

Оценка недвижимости
Доходный подход - МДДП - МПК	Сравнительный подход - метод прямого сравнения - метод сравнения	Затратный подход V здания+V земли УПВС РМ, РИМ (стоимость возмещения или воспроизводства)

 

Метод сравнения продаж

Этапы:

- анализ рынка (подбор аналогов, подбираются цифры и т.д.)

- выбор единицы сравнения

- сопоставление объекта оценки с объектом аналогом, корректировка цен

- вывод итоговой величины

Корректировки (поправки):

- имущественные права (обременен ли объект права третьих лиц, как поделены доли)

- условия финансирования (наличные, кредит)

- условия продаж

- условия рынка (как давно были проданы аналоги, их вносят последовательно)

- местоположение

- физические характеристики

- экономические характеристики

- характер использования

- элементы или компоненты, не относящиеся к недвижимости

 

В затратном подходе учитываем износ:

- физический

- материальный

- внешний (экономический)

Физический – определяют методом экономической жизни или экспертных шкал

Моральный – функциональный

 

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ:

Пример 1.

Оценить недвижимость V Мддп

Доход = 25 тыс. руб.

7 лет

Реверсия (стоимость перепродажи) = 500 тыс.

i дох = 24%

i реверсии = 20%

Затраты 10% от реверсии.

(в степени -7)

(в степени 7)

 

МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Пример 2.

Стоимость по Рингу?

Чистый операционный доход общий = 700

Чистый операционный доход земли = 400

100 лет, 22%

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Пример 3.

Имеются следующие данные о продаже сопоставимых объектов.

Объект аналог	Цена продажи	Площадь, м^2	Время продажи	Сравнение с объектом оценки
местоположение	Физические характеристики
			4 месяца назад	Лучше 20%	Хуже 10%
			2 месяца назад	Лучше 10%	Хуже 10%
			1 месяц назад	Хуже 10%	Лучше 5%

Объект оценки имеет площадь 70 м², инфляция 3% в месяц, все объекты имеют типичную мотивацию. Аналог 1 и аналог 3 имеют рыночные условия финансирования (кредит). Второй объект был приобретен при использовании льготного кредита (корректировка оценена в 15%). Третий объект имеет ограничение имущественных прав (корректировка оценена в 20%), первая и второй, как и объект оценки – полное имущественное право.

Показатели	Объект оценки	Объекты аналога
1. Цена продажи	261,3
2. Площадь, м^2
3. Цена т.р./м^2	?	240/6=4	280/80=3,5	280/90=3,1
Элементы сравнения
1. Имущественные права	полное	полное	полное	Полное
Корректировка
%				+20
Т.р.				3,1*0,2=0,62
Скорректированная цена			3,5	3,1+0,62=3,72
2. Условия финансирования	рыночные	рыночные		рыночные
Корректировка
%			-15%
Т.р.			3,5*0,15=0,53
Скорректированная цена			3,5-0,53=2,97	3,72
3. Условия продажи	Типичная мотивация	Типичная мотивация	Типичная мотивация	Типичная мотивация
Корректировка
%
Т.р.
Скорректированная цена			2,97	3,72
4. Условия рынка
Корректировка
%		4*3=12	2*3=6	1*3=3
Т.р.		4*0,12=0,48	2,97*0,06=0,18	3,72*0,03=0,11
Скорректированная цена		4+0,48=4,48	2,97+0,18=3,15	3,72+0,11=3,83
5. Местоположение
Корректировка
%		-20%%	-20%	+10%
Т.р.		-(4,48*0,2)= - 0,9	-(3,15*0,2)= - 0,315	+(3,83*0,1)= +0,38
6. Физические характеристики
Корректировка
%		+10%	+10%	-5%
Т.р.		4,48*0,1= 0,45	3,15*0,1= 0,315	-(3,83*0,05)= -0,19
Скорректированная цена		4,48-0,9+0,45=4,03	3,15+0,315+0,315	3,83+0,38-0,19=4,02

Стоимость объекта оценки

 

СК=А-О

Активы:

Недвижимость – Затратный подход

Машины и оборудования, земля, нематериальные активы – Затратный, сравнительный, доходный потоки.

 

МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЯ

Отличительные черты:

- не связаны жестко с землей

- могут быть перемещены в другое место без причинения физического ущерба не только себе, но и недвижимости, к которой они временно были присоединены.

- могут быть технологически связаны либо функционально самостоятельны.

В зависимости от целей оценки объекты оценки могут быть:

1) одна отдельно взятая машина или оборудование (оценка россыпью)

2) множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (оценка потоком)

3) производственно-технологические системы (системная оценка)

 

Показатели, характеризующие потребительские свойства машин и оборудования:

1. функциональные показатели

- производительность

- грузоподъемность и т.п.

2. Эксплуатационные показатели

- долговечность

- ремонтопригодность и т.п.

3. Конструктивные показатели

- масса

-состав

-элементы и т.д.

4. Показатели экономичности эксплуатации

- расход ресурсов

5. Эстетические показатели

- внешний вид

6. Показатели эргономичности

- удобство размещения рабочего места

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД: МДДП И МПК.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД:

Уровни сходства машин и оборудования:

- функциональные сходства

- конструктивные сходства (состав деталей, компонентов и т.п.)

- параметрическое сходства (по значению параметров)

Если совпадение всех элементов, то объект идентичен. Если схожи 1 или 2 элемента, то объект аналогичен.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД:

1) Метод расчета по цене однородного объекта (по цене аналога)

1. Для объекта оценки подбирается аналог, схожий с оцениваемым прежде всего по технологии изготовления, используемых материалов, конструкций. Цена аналога должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта:

R – показатель рентабельности продукции, который допустимо применять.

От 5 до 10 – низкая рентабельность

От 10 до 25 – средняя рентабельность

От 25 до 30 – высокая рентабельность

 

3. Чтобы определить полную себестоимость оцениваемого объекта, необходимо учесть корректировку

Корректировка учитывает различия по массе, по объему или иным характеристикам.

4. Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

 

2) Метод поэлементного расчета

1. Составляется перечень узлов, агрегатов, иных комплектующих изделия. Собирается информация об их ценах.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки

Дополнительные затраты:

- доставка

- сборка

- пуск

3. Определение восстановительной стоимости

4. Определяется корректировка:

3) Индексный метод

Базовую стоимость оцениваемого объекта (первоначальная или после переоценки) приводят к современному уровню с помощью индекса цен по соответствующей группе машин и оборудования.

 

ИЗНОС:

- физический износ измеряется

+методом срока жизни

+ методом экспертных шкал

- функциональный износ представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением более дешевых, более производственных и более экономичных аналогов

по характеристикам

- внешний износ – оценивают методом связанных пар продаж

 

ЗАДАЧА 1.

Цена аналога 7 тыс. руб.

Рентабельность 15%

Коэффициент, учитывающий различия в размерах 2,15

Найти стоимость объекта оценки, если его износ 44%

 

ЗАДАЧА 2.

Стоимость комплектующих 15 тыс. руб.

Затраты на сборку 1,5 тыс. руб.

Затраты на установку 2 тыс. руб.

Рентабельность 25%

Износ 35%

Оценить.

 

 

ЗАДАЧА 3.

Базовая стоимость 25 тыс. руб.

Темпы инфляции 5, 6, 12, 15, 13