Управление землями населенных пунктов.Градостроительная документация.Порядок пользования землями общего пользования.

2.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по использованию и охране земель населенных пунктов являются помимо Земельного кодекса: Градостроительный кодексРоссийской Федерации, Федеральные законы от 06.10.2003N 131-ФЗ"Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Постановления Правительства РФ "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства"; "О составе схем территориального планирования Российской Федерации"; "Об информационном обеспечении градостроительной деятельности" и др.

Правовое регулирование порядка использования и охраны земельных участков в населенных пунктах осуществляется посредством проведения градостроительного зонирования, которое в ст. 1Градостроительного кодекса РФ определяется как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативными актами органов местного самоуправления, в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Именно Правила землепользования и застройки являются основой определения правового режима земель населенных пунктов, что достигается путем установления в них видов разрешенного использования земельных участков, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и соответствующих ограничений их использования, призванных обеспечить недопущение ненадлежащего использования земельных участков, в том числе их застройку, в нарушение установленных градостроительных норм и правил, способных оказать негативное влияние на окружающую среду и здоровье людей.

Состав и содержание Правил землепользования и застройки установлены в ст. 30ГрК РФ, согласно которой они включают в себя порядок их применения, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки должны не противоречить документам территориального планирования,в том числе генеральным планам.Документы территориального планирования в свою очередь направлены на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий. Правила землепользования и застройки определяют возможные виды использования земельных участков в зависимости от их принадлежности к той или иной зоне.

Статья 85ЗК определяет перечень территориальных зон, которые могут входить в состав земель населенных пунктов: жилые; общественно-деловые; инженерных и транспортных инфраструктур; сельскохозяйственного использования; и т.д.

Причем земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В связи с различием разрешенного использования перечисленные виды земель имеют существенные различия в правовом режиме. Планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов осуществляется с учетом установленных видов территориальных зон.

Например, земельные участки в составе жилых зонпредназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, малоэтажными, средне- и многоэтажными), а также объектами культурно-бытового и иного назначения, объектами здравоохранения, стоянками автотранспорта и иными объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду. В пределах каждой из жилых зон могут быть установлены определенные параметры земельных участков: минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальная протяженность (длина) участка со стороны улицы, предельная высота застройки, минимальный отступ объектов недвижимости от границы участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка и т.п.

Земельные участки в составе рекреационных зон используются для отдыха граждан и туризма, в том числе это земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, водохранилищами. Так, например, в парковой зоне к основным разрешенным видам использования будут относиться создание парков и уход за ними, размещение спортивных комплексов и стадионов. В качестве сопутствующих видов разрешенного использования допускаются игровые площадки, аттракционы, пляжи и т.п.. Земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами, подлежат особой охране. Они служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей природной среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии почв. Использование озелененных территорий и зеленых массивов, несовместимое с обеспечением жизнедеятельности зеленых насаждений, не допускается. Во всех случаях повреждения или уничтожения зеленых насаждений обязательным является компенсационное озеленение. Озелененные территории, а также участки земли, предназначенные для развития озелененных территорий, застройке, не связанной с их целевым назначением, не подлежат.

В Зоны особо охраняемых территорий включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Особенность земель этой территориальной зоны состоит в установлении ограничений на использование смежных с ней земельных участков либо влечет их полное или частичное исключение из хозяйственного использования (например, при установлении охранной зоны).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Другими словами градостроительные регламенты должны определять параметры и виды разрешенного использования земельных участков в пределах конкретной территориальной зоны. Они устанавливаются для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии со ст. 85 ЗК границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (п. 1 ст. 37ГрК РФ).

В соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов возможно изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования (ст. 37ГрК РФ).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах границ соответствующей территориальной зоны, указываются:

- виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами определяют земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

В случаях если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

2. Зонирование территорий.

В состав земель населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. жилым;

2. общественно-деловым;

3. производственным;

4. инженерных и транспортных инфраструктур;

5. рекреационным;

6. сельскохозяйственного использования;

7. специального назначения;

8. военных объектов;

9. иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными и иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного транспорта, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, эстетическое и иное особо ценное значение.

Участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения.

Участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пригородные зоны. В состав таких зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Билет 56