|
Сущность оценки имущества
Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2001, N 47, ст.251)
Оценка имущества, имущественных прав (далее - оценка имущества) - это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности.
имуществом, которое оценивается, считаются объекты в материальной форме, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оснащения, транспортные средства и т.п.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности;
имущественными правами, которые могут оцениваться, признаются любого права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на проведение деятельности, использования естественных ресурсов и т.п.) и права требования.
Оценочная деятельность может осуществляться в таких формах:
практическая деятельность по оценке имущества – практическое выполнении оценки имущества и всех процедур, связанных с ею, соответственно требованиям, установленных нормативно-правовыми актами по оценке имущества;
консультационная деятельность – предоставление консультаций по оценке имущества субъектам оценочной деятельности, заказчикам оценки и (или) другим лицам в устной или письменной форме;
рецензирование отчета об оценке имущества (акта оценки имущества) – критическое рассмотрение и предоставление выводов относительно их полноты, правильности выполнения и соответствия примененных процедур оценки имущества требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества, в порядке, определенному этим Законом и нормативно-правовыми актами по оценке имущества;
методическое обеспечение оценки имущества – разработка методических документов по оценке имущества и предоставлении разъяснений относительно их применения;
учебная деятельность оценщиков – учебный процесс по профессиональной подготовке оценщиков.
Оценщиками могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, которые сдали квалификационный экзамен и получили квалификационное свидетельство оценщика соответственно требованиям этого Закона.
Проведение оценки имущества является обязательным в случаях:
создания предприятий (хозяйственных обществ) на базе государственного имущества или имущества, которое состоит в коммунальной собственности;
реорганизации, банкротства, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий (хозяйственных обществ) с государственной долей имущества (долей коммунального имущества);
выделения или определения части имущества в общем имуществе, в котором есть государственная доля (долей коммунального имущества);
определения стоимости взносов участников и основателей хозяйственного общества, если к указанному обществу вносится имущество хозяйственных обществ с государственной частицей (частицей коммунального имущества), а также в случае выхода (исключения) участника или основателя из состава такого общества;
приватизации и другого отчуждения в случаях, установленных законом, аренды, обмена, страхование государственного имущества, имущества, которое есть в коммунальной собственности, а также возвращения этого имущества на основании решения суда;
переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета;
налогообложения имущества в соответствии с законом;
определения убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом;
в других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.
Методическое регулирование оценки имущества осуществляется в соответствующих нормативно-правовых актах по оценке имущества: положениях (национальных стандартах) оценки имущества, которые утверждаются Кабинетом Министров Украины, методиках и других нормативно-правовых актах, которые разрабатываются с учетом требований положений (национальных стандартов) и утверждаются Кабинетом Министров Украины или Фондом государственного имущества Украины.
Национальный стандарт N 2 (далее - Стандарт) является обязательным для применения во время проведения оценки недвижимого имущества (недвижимости) субъектами оценочной деятельности, а также лицами, которые соответственно законодательству осуществляют рецензирование отчетов об оценке имущества и проводят государственную экспертизу отчетов из экспертной денежной оценки земельных участков государственной и коммунальной собственности в случае их продажи.
Важными условиями договора на проведение оценки имущества являются:
указания имущества, которое подлежит оценке;
цель проведения оценки;
вид стоимости имущества, которое подлежит определению;
дата оценки;
срок выполнения работ по оценке имущества;
размер и порядок оплаты работ;
права и обязанности сторон договора;
условия обеспечения конфиденциальности результатов оценки, информации, использованной во время ее выполнения;
ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора;
порядок решения споров, которые могут возникнуть во время проведения оценки и принятия заказчиком ее результатов.
Отчет об оценке имущества является документом, который содержит выводы о стоимости имущества и подтверждает выполненные процедуры из оценки имущества субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования соответственно договора.
Основными направлениями государственного регулирования оценочной деятельности является:
контроль за соблюдением единства нормативно-правового и организационного обеспечения оценки имущества;
обеспечения норм и уровня профессиональной подготовки оценщиков и контроль за их соблюдением;
контроль за выполнением оценщиками и субъектами оценочной деятельности условий осуществления оценочной деятельности;
организационное обеспечение работы Надзорного совета и Экзаменационной комиссии;
выдача квалификационных свидетельств и сертификатов;
признания статуса саморегулируемых организаций оценщиков и контроль за соблюдением ними правил общественного регулирования оценки имущества, определенных этим Законом, обеспечения их широкого привлечения к регулированию оценочной деятельности;
контроль за соблюдением законодательства субъектами оценочной деятельности и другими субъектами во время проведения оценки имущества;
содействия установлению единых норм и правил оценки имущества в Украине, которые базируются на международных нормах и правилах;
ведения Государственного реестра оценщиков и Государственного реестра субъектов оценочной деятельности;
другие направления деятельности для реализации функций государственного регулирования оценочной деятельности.
Методика оценки имущества
Постановление кабинета министров Украины от 10 декабря 2003 г. N 1891 "Про затвердження Методики оцінки майна"
К имуществу, которое включается в совокупную стоимость целостного имущественного комплекса, принадлежат:
" внеоборотные активы (основные средства, нематериальные активы, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые инвестиции, долгосрочная дебиторская задолженность, отсроченные налоговые активы, другие необратимые активы);
" оборотные активы (запасы, векселя получены, дебиторская задолженность за товары, работы, услуги, дебиторская задолженность по расчетам и другая текущая дебиторская задолженность, текущие финансовые инвестиции, денежные средство и их эквиваленты, другие оборотные активы);
" затраты будущих периодов.
Чистая стоимость целостного имущественного комплекса предприятия (ЧВ) определяется по формуле:
ЧВ = (Н + О + М) - (В + Д + П),
где Н - стоимость внеоборотных активов;
О - стоимость оборотных активов;
М - стоимость затрат будущих периодов;
В - стоимость обеспечений следующих затрат и платежей;
Д - стоимость долгосрочных обязательств;
П - стоимость текущих обязательств.
Размер уставного фонда ОАО, которое создается на базе имущества государственного предприятия (СФДП), определяется по формуле:
СФДП = ЧВ - ЖФ - ЧП - ІМ,
где ЖФ - стоимость государственного жилищного фонда;
ЧП - стоимость объектов, которые не подлежат приватизации;
ІМ - стоимость другого имущества, относительно которого комиссией по приватизации (комиссией по корпоратизации) принимается решения о его изъятии из чистой стоимости целостного имущественного комплекса.
Размер уставного фонда ОАО, которое создается в процессе приватизации на базе государственного имущества, переданного в аренду, и имущества арендатора (СФОР), определяется по формуле:
СФОР = Чд + Чор,
где Чд - стоимость государственной доли в уставном фонде общества;
Чор - стоимость доли арендатора в уставном фонде общества.
При этом величина Чд определяется по формуле:
Чд = Н + ВО + АМ + Р,
где Н - стоимость необоротных активов, которые принадлежат государству;
ВО - оценочная стоимость оборотных активов, сданных в аренду;
АМ - амортизационные отчисления, начисленные на арендованные необратимые активы и не использованные на дату оценки;
Р - остаток средств от реализации арендованных необоротных активов (не использованных для приобретения необратимых активов и не учтенных при определении показателя Н) и остаток средства государственного целевого финансирования и государственных целевых поступлений.
При определении стоимости доли государства (коммунального имущества) в уставном фонде ОАО учитывается предусмотренный условиями договора аренды порядок использования амортизационных отчислений на арендованные необоротные активы.
Стоимость доли арендатора (Чор) определяется по формуле:
Чор = ЧВ - Чд.
Оценочная стоимость оборотных активов, сданных в аренду, договор аренды целостных имущественных комплексов которых был заключен к вступлению в силу Законом Украины от 14 марта 1995 г. N 98 (98/95-ВР) "О внесении изменений и дополнений в Закон Украины "Об аренде имущества государственных предприятий и организаций", определяется по показателям баланса, который был составлен во время передачи этих активов в аренду, путем индексации чистой стоимости оборотных активов по формуле:
ВО = (Зз + Фа - Кр) * Кі,
где Зз - стоимость запасов и затрат, включенных в валюту баланса;
Фа - стоимость финансовых активов (другие необоротные активы, денежные средство, расчеты и прочие активы);
Кр - кредиторская задолженность (долгосрочные пассивы, расчеты и прочие краткосрочные пассивы, резервы будущих затрат и платежей);
Кі - коэффициент индексации стоимости оборотных средств, сданных в аренду, в зависимости от даты заключения договора аренды.
Коэффициент индексации стоимости оборотных средств, сданных в аренду (Кі), определяется путем умножения рассчитанного состоянием на 1 января 2001 г. базового коэффициента индексации в зависимости от даты заключения договора аренды в соответствии с прибавлением 5 на годовой индекс инфляции начиная с 2001 года к году, в котором определена дата оценки, если годовой индекс инфляции превышает 110 процентов.
В случае если кредиторская задолженность превышает сумму стоимости запасов и затрат и финансовых активов, сданных в аренду, значения показателя ВО равняется нулю.
Стоимость собственного капитала ОАО, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), определяется как сумма средств уставного капитала, паевого капитала, дополнительного капитала, другого дополнительного капитала, резервного капитала, нераспределенной прибыли, уменьшенная на сумму непокрытого убытка, неоплаченного капитала и изъятого капитала.
Методы оценки имущества
Общая характеристика подходов к оценке действующего предприятия (бизнеса)
Специфика оценки действующего предприятия заключается в том, что объектом оценки является не отдельный актив (инвентарный объект, в качестве которого может выступать в общем случае недвижимость, оборудование, товарно-материальные ценности, полуфабрикаты, готовая продукция, ценные бумаги, незавершенные строительством объекты, отдельные виды оборотных активов и т.д.), а комплекс активов, который способен эффективно функционировать и приносить доход именно благодаря тому, что в его состав и входят в необходимых пропорциях эти достаточно разнородные по своей природе активы.
С позиции нормативной базы «предприятие – основное организационное звено народного хозяйства Украины. Предприятие – самостоятельный хозяйствующий уставный субъект, который имеет права юридического лица и осуществляет производственную, научно-исследовательскую и коммерческую деятельность с целью получения соответствующей прибыли (дохода). Предприятие имеет самостоятельный баланс, расчетные (текущие) и другие счета в учреждениях банков, печать со своим названием, а также знак для товаров и услуг. Предприятие не имеет в своем составе других юридических лиц» (Закон Украины «О предприятиях в Украине», Ст.1, п.1).
«Методика оценки стоимости имущества во время приватизации» дает аналогичное определение «целостного имущественного комплекса» – это «хозяйственный объект с законченным циклом производства продукции (работ, услуг). Целостными имущественными комплексами могут быть структурные подразделения предприятий, которые выделяются в самостоятельные объекты приватизации (с составлением разделительного баланса)».
В рамках проекта Национальных стандартов оценки под целостным имущественным комплексом подразумевается «совокупность активов или совокупность активов и обязательств, которые позволяют осуществлять отдельную хозяйственную деятельность на постоянной основе».
Общепризнанными подходами к определению рыночной стоимости действующего предприятия (бизнеса) являются:
а). Имущественный (затратный) подход. Базовая гипотеза: ни один компетентный и действующий к своей наибольшей выгоде инвестор не заплатит за объект сумму существенно бόльшую, чем сумма: а). затрат, которые необходимо понести сегодня для воссоздания в разумные сроки объекта, который будет приносить собственнику сопоставимые доходы, либо б). которую можно получить в результате распродажи активов, входящих в состав объекта оценки, по частям (за вычетом кредиторской задолженности);
б). Доходный подход. Базовая гипотеза: ни один компетентный и действующий к своей наибольшей выгоде инвестор не заплатит за объект сумму существенно бόльшую, чем сумма приведенных к текущей стоимости (на дату оценки) разумно ожидаемых будущих доходов от владения этим объектом за весь оставшийся срок его экономической жизни;
в). Рыночный (сравнительный) подход. Базовая гипотеза: ни один компетентный и действующий к своей наибольшей выгоде инвестор не заплатит за объект сумму существенно бόльшую, чем сумма, которую необходимо заплатить на открытом конкурентном рынке за объект, который будет приносить собственнику сопоставимые доходы.
Оценка действующего предприятия (бизнеса) с использованием доходного подхода
1. Классификация активов, входящих в состав предприятия, на операционные и неоперационные.
В рамках этой процедуры необходимо (на основании инвентаризации активов предприятия) разделить все активы на 2 группы:
а). операционные, которые непосредственно задействованы в основной деятельности предприятия (от которой предприятие доход и получает), и
б). неоперационные, которые не задействованы в основной деятельности и, теоретически, могут быть проданы как отдельные инвентарные объекты без ущерба для основной деятельности предприятия. В ряде случаев сюда могут быть отнесены: объекты соцкультбыта, которые содержатся за счет средств предприятия; незавершенные строительством объекты, которые предприятию уже не понадобятся, а потому и не будут завершены никогда; излишние основные фонды; долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения; излишки оборотных активов; некоторые другие активы.
Далее в рамках доходного подхода будет оценен именно комплекс операционных активов. Неоперационные активы оцениваются отдельно как инвентарные объекты (любым методом, который представляется целесообразным эксперту), исходя именно из тех соображений, что эти активы дают свой вклад в стоимость предприятия, адекватный той цене, за которую они могут быть проданы отдельно от предприятия.
2. Анализ собранной информации, необходимой для оценки комплекса операционных активов с использованием доходного подхода.
Оценка предприятия в рамках доходного подхода в общем случае предполагает сбор и анализ следующей информации, характеризующей его хозяйственную деятельность:
а) информация о результатах своей деятельности, которую предприятие предоставляет согласно законодательству и в предусмотренном законодательством объеме посредством подготовленных им, утвержденных в установленном порядке и опубликованных финансовых отчетов, а именно:
· отчет о прибылях и убытках,
· баланс,
· отчет о движении денежных средств,
· отчет о собственном капитале,
· примечания к указанным отчетам,
· налоговые декларации и приложения к ним,
· формы статистической отчетности;
б) информация первичного учета, которая обычно (или всегда) предприятием не предоставляется или не публикуется, но необходима для прогнозирования доходов и расходов предприятия, в первую очередь – детализированная информация о:
· продукции, которую выпускало предприятие за 2 – 3 года, предшествующие дате оценки (в натуральном выражении и по основной номенклатуре выпускаемой продукции),
· расходах, которые оно фактически несло в связи с выпуском и реализацией этой продукции. При этом необходимо отдельно проанализировать как расходы, относящиеся на валовые расходы (т.е. уменьшающие налогооблагаемую прибыль), так и расходы, которые предприятие несет из прибыли после налогообложения,
· дебиторской и кредиторской задолженности предприятия на дату оценки.
Указанная информация используется в дальнейшем для: а) анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия, б) классификации активов, входящих в состав предприятия, на операционные и неоперационные, и в) прогнозирования будущих доходов и расходов, определяющих стоимость предприятия.
Основные цели анализа указанной информации (за несколько отчетных периодов, предшествующих дате оценки):
· определение объемов производства по номенклатуре продукции, выпускавшейся предприятием, и доходов, полученных от ее реализации;
· определение валовых расходов, которые предприятие понесло для получения этих доходов;
· выявление в их составе расходов, которые могут быть отнесены к условно-постоянным и условно-переменным;
· определение расходов капитального характера (например, связанных с ремонтом существующих и приобретением новых основных производственных фондов), которые понесло предприятие;
· анализ динамики оборотного капитала;
· анализ распределения и использования прибыли предприятием.
При этом необходимо помнить о том, что финансовая отчетность отражает ретроспективную информацию о деятельности предприятия. Поэтому она ценна для оценщика лишь постольку, поскольку объективно может быть использована для составления прогноза функционирования предприятия на будущее.
3. Определение периода прогнозирования. Прогноз доходов и расходов.
3.1. Определение периода прогнозирования.
Основное требование к периоду прогнозирования – он должен быть не меньше длительности инвестиционного цикла (т.е. того срока, в течение которого инвестиции, необходимые для обеспечения функционирования предприятия в наиболее оптимальном режиме: а) будут вложены в предприятие и б) в полной мере проявят свой экономический эффект). В первую очередь это необходимо для минимизирования погрешности в определении терминальной стоимости предприятия, которая прямо зависит от достоверности допущения о том, что предприятие в постпрогнозный период будет приносить собственнику стабильный (или стабильно изменяющийся) доход.
3.2. Прогноз валовых доходов.
После того, как выбран период прогнозирования, выполняется прогноз валовых доходов предприятия (сначала – в натуральном выражении) для каждого из соответствующих календарных периодов (периодов дисконтирования), входящих в состав периода прогнозирования, исходя из:
а) анализа рынка продукции, которую предприятие выпускает (или может выпускать). Цель анализа – определение номенклатуры и количества продукции, которую предприятие способно выпустить, а рынок способен будет «поглотить» (при реализации продукции по цене, соответствующей рыночной);
б) номенклатуры продукции, которая выпускается (и будет выпускаться в дальнейшем) предприятием на дату оценки;
в) номенклатуры продукции, которое предприятие не выпускало ранее, но может выпускать с точки зрения наиболее оптимального режима функционирования. Безусловно, в ряде случаев это может потребовать дополнительных капитальных вложений в производство (приобретение новых основных фондов, ремонт или переоборудование существующих основных фондов, обучение персонала, получение лицензий и т.д.). Эти расходы необходимо будет учесть далее.
После того, как выполнен прогноз валовых доходов в натуральном выражении, осуществляется переход к денежному выражению валовых доходов (путем перемножения количества выпускаемой продукции на стоимость единицы) для каждого периодов, входящих в состав периода прогнозирования. Как правило, в расчетах используется цена без учета налога на добавленную стоимость (НДС), как и в дальнейшем расценки на сырье, материалы и т.д., используемые при расчете валовых расходов. Результирующая стоимость объекта оценки, получаемая при подобных расчетах, также не включает в себя размер НДС.
Необходимо отметить, что при определении рыночной стоимости объекта этот и последующие прогнозы осуществляются на базе представлений типичного инвестора, действующего на данном рынке. При определении инвестиционной стоимости прогноз должен базироваться на представлениях конкретного инвестора – заказчика или пользователя работы.
3.3. Прогноз валовых расходов.
На этом этапе оценщик должен выполнить для каждого из соответствующих календарных периодов, входящих в состав периода прогнозирования, прогноз тех расходов, которые необходимо понести предприятию для того, чтобы обеспечить выпуск продукции в прогнозируемом объеме.
Основные принципы, на которых основывается этот прогноз, следующие:
а) все статьи валовых расходов, которые необходимо понести предприятию для получения прогнозируемых доходов, должны быть разделены на условно-переменные (т.е. те, величина которых приблизительно прямо пропорциональна объему выпуска продукции в натуральном выражении) и условно-постоянные (т.е. те, величина которых напрямую не связана с объемом выпуска продукции);
|
Археология
Биология
Генетика
География
Информатика
История
Логика
Маркетинг
Математика
Менеджмент
Механика
Педагогика
Религия
Социология
Технологии
Физика
Философия
Финансы
Химия
Экология
Возможности
(О)
Сильные
стороны (S)
