Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность другой стороны (плательщика ренты), а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением данного гражданина и (или) указанного им лица (лиц).

Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются плательщик и получатель ренты.

Данный договор относится к договорам фидуциарного характера.

Предмет договора соответствует предмету договора пожизненной ренты, однако с присущими пожизненному содержанию с иждивением характерными особенностями:

а) под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество, принадлежащее получателю ренты (жилой дом, квартира, земельный участок и иное недвижимое имущество);

б) особо урегулированы рентные платежи (рента), которые носят название пожизненного содержания с иждивением.

Пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также, если этого требует состояние здоровья, уход за гражданином - получателем ренты.

Для плательщика пожизненного содержания с иждивением предусматриваются дополнительные обязанности:

1) плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение, передачу в залог или обременение переданного под выплату ренты недвижимого имущества.

2) плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование переданного имущества не приводило к снижению его стоимости в период предоставления пожизненного содержания с иждивением.

Также устанавливается дополнительное право получателя пожизненного содержания с иждивением при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по договору. В этом случае получатель имеет право требовать:

1) возврата переданного им недвижимого имущества либо

2) выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2011.

2. Гражданское право: учебник / под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. М., 2009.

3. Гражданское право. Т. 2. Учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2009.

4. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 2010.

5. Гражданское право: в 2 т. Т. II. Полутом 1: Учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2009.

6. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 2011.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2012.

Вопрос 38. Договор аренды: понятие, характеристика, виды.

Договор имущественного найма (аренды), его основные элементы и содержание

Договор аренды (договор имущественного найма) – это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Юридическая прир о да:

1) консенсуальный договор

2) Возмездный договор

3) Взаимный договор.

Субъектный состав

1) арендодатель

2)  арендатор.

Существенными условиями договора аренды являются:

1) Предмет.

2) У некоторых разновидностей договора аренды к существенным так же относятся:

· Условие об арендной плате (цене)

· О сроке

  Договор аренды может быть заключен:

1) на определенный сторонами в договоре срок;

2) на неопределенный срок (если стороны в договоре не установили срок его действия).

Основные обязанности арендодателя:

1) Предоставить арендатору имущество вместе со всеми принадлежностями и документами.

2) Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, а так же назначению имущества.

3) Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц

4) Если не предусмотрено законом или договором арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт.

Обязанности арендатора:

1) арендатор вправе пользоваться имуществом в соответствии с договором или в соответствии с назначением имущества.

2) Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт за свой счет, а так же нести расход на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

3) Обязан своевременно вносить арендную плату.

4) арендодатель обязать возвратить имущество по истечению срока либо прекращения договора по иным основаниям в состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Основные права арендатора по договору аренды:

1) арендатор вправе извлекать плоды, продукцию и доходы, полученные в процессе использования арендованного имущества в соответствии с договором, которые являются его собственностью

2) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качества вклада в уставный капитал товариществ или обществ.

3) арендатор вправе производить улучшения арендованного имущества.

4) арендатор, надлежаще исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Форма договора

В статье 609 ГК предусмотрено специальное правило, отличающееся от общих положений о форме сделки:

1) простая письменная форма обязательна, если договор заключается на срок более 1 года

2) простая письменная форма - независимо от срока, если одна из сторон юридическое лицо

Форма договора аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 2 651 ГК), но если договор заключен на срок более одного года.

Распределение обязанностей по ремонту арендо­ванного имущества

Если не предусмотрено законом или договором, то арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт за свой счет, а так же нести расход на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

Выкуп арен­дованного имущества

Арендатор вправе получить право собственности на имущество, если в законе или договоре предусмотрено, что это имущество по истечению определенного срока перейдет в собственность арендатора (аренда с последующим выкупом).

 Определение арендной (темной) платы

Арендная оплата определяется договором, существуют различные формы арендной платы:

1) твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно

2) доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

3) Предоставление арендатором определенных услуг

4) Передача арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

5) Возложение на арендатора обусловленных договор затрат на улучшение арендованного имущества

Оплата аренда может носить смешанные формы.

Пре­ кращение договора имущественного найма (аренды)

Договор аренды прекращается:

1) При истечении срока договора

2) При отказе одной из сторон от продолжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок

3) при досрочном расторжении договора

Переход права собственности к третьему лицу не является основанием для прекращения договора.

В случае смерти гражданина-арендатора права и обязанности переходят к наследникам.

Досрочное расторжение дого­ вора аренды

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях:

1) когда арендатор пользуется имуществом нецелевым образом

2) когда арендатор существенно ухудшает само имущество

3) более двух раз подряд не вносит арендную плату

4) не производит капитального ремонта имущества, в тех случаях, когда по закону или договору эта обязанность лежит на нем.

Досрочное расторжение по требованию арендатора в судебном порядке, если:

1) арендодатель не предоставляет имущество или создает препятствия к пользованию

2) переданное имущество в связи с недостатками не может быть использовано

3) арендодатель не производит капительный ремонт, являющийся его обязанностью

4) имущество в силу обстоятельств, за которое отвечает арендатор, является непригодным для использования.