Вопрос 39. Наем жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения – это соглашение. в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическая природа:

1) Консенсуальный договор

2) Возмездный договор

3) Взаимный договор.

Форма договора – простая письменная.

Субъектный состав - наймодатель и наниматель.

Существенные условия договора

Существенные условия договора найма жилого помещения исчерпываются его предметом. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

1. изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);

2. признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Содержа­ние договора

1) Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2) Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.

3) Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

4) Текущий ремонт жилого помещения - обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя.

5) Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества собственников квартир.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане

Сопользователи - это граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями.

Поднаем

При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека.

Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.

Срок договора найма жилья

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать пять лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет.

Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем.

Расторжение договора найма жи­лья

Прекращение договора помимо случаев истечения срока возможно при его расторжении по следующим причинам:

1) по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

2) в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

3) в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (шесть месяцев при долгосрочном и два месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

Литература:

1. Крашенинников П.В. Жилищное право. 3-е изд. М., 2011.

2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2012.

3. Сергеев А.П. Жилищное право. М., 2009.