Смена собственника происходит при купле-продажи, мене, дарении и ренты.

Аренда

1. Понятие и правовое регулирование договора аренды. Элементы договора: стороны, форма, срок, цена

2. Содержание и исполнение договора аренды

3. Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора

 

ГК не проводит различия между арендой и имущественным наймом. На западе порой между имущественным наймом и арендой различие проводится (Германия).

Понятие дается в ч. 1 ст. 577. Договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Цель договора – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Основное право арендатора, вытекающее из договора аренды, это право пользовать арендованным имуществом. В соответствии с ч. 2. ст. 577 плоды принадлежат арендатору в результате использования имущества. Право пользования может включать в качестве своего компонента и право выкупа, взятого в аренду (ст. 595). Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этом смысле приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения.

Форма арендных отношений весьма разнообразны. Ст. 596 к видам аренды относит: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

Предмет:

Согласно п. 1 ст. 578 в аренду могут быть переда земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования то бишь не потребляемые вещи. Таким образом, предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные вещи, подлежащие возврату.

Предметом аренды не могут быть нематериальные блага, объекты интелектуальной собственности, товарные знаки. Их передача используется по лицензионным договорам, которые не рассматриваются в качестве видов аренды. Предметом может быть как движимое, так и недвижимое имущества. Но недвижимое имущества не должно быть предназначено для проживания людей. Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным и другим законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Причем, в случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частую собственность, жилых домов, дач предоставление таких замельных участков в аренду допускается только вместе с этими кап. строениями с сохранением целевого назначения земельных участок и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества (ч. 7 ст. 17 КоЗ).

Водные объекты, включенные в фонд рыболовных угодий и фонд охотничьих угодий, могут быть предоставлены в аренду исключительно ЮЛ для ведения рыболовного или охотничьего хозяйства в порядке, определяемым Президентом. Если водные объекты не включены в фонд рыболовных угодий, то они могут предоставляются в аренду для рыболовства и других целей на условиях, установленных СовМином. Во всяком случаях эти объекты не могут предоставляются для питьевого водоснабжения, энергетики и обеспечения обороны.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Вещи, изъятые из оборота, сдавать в аренду не могут, а ограниченные в обороте сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Законом «Об объектах, находящихся в собственности государства» допускается передача имущества предприятий, организаций, учреждений, находящися только в собственности государства, в аренду, однако без предоставления права арендатору на выкуп.

Условие о предмете – единственное существенное условие договора аренды. В соответствии с п. 3 ст. 578 в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти условия отсутствуют, то договор не заключен. Поэтому рекомендуется к договору аренды предоставлять документы, позволяющие идентифицировать имущество.

Стороны:

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законодательством или собственником, сдавать имущество в аренду. Ст. 276, 278, 279 – вещные права ЮЛ.

Указ от 14 сентября 2006 г. №575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» п. 3, 4 –регламентируют, кто выступает в качестве арендодателей при сдаче в аренду предприятий и т. д.

Указ от 4 августа 2007 г. №498 «О некоторых вопросах аренды гос. имущества»

Арендодателями водных объектов являются местные советы, действующие по согласования с территориальными органами по природным ресурсам и охране окружающей среды. Передача водных объектов в аренду должна осуществляется с учетом интересов населения, проживающего на прилегающей к водному объекту территории. Участки лесного фонда предоставляются леспопользователям в аренду на основании решений местных исполкомов, принимаемых по согласованию со специально уполномоченым республиканским органом гос. управления в области использования лесного фонда или по результатам лесных аукционов.

Арендодателями земельных участков, находящихся в гос. собственности, выступают местные исполкомы. Арендодателями таких участков могут являются также администрации СЭЗ (св. эк. зон), если эти права им делегированны облисполкомами. Граждане, негосударственные лица РБ, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями при условии соблюдения целевого назначения участков.

Арендаторами по договору аренду по общему правилу могут быть любые субъекты ГП, однако арендовать лесные участки и водные объекты. Арендатор должен иметь лицензию на осуществление деятельности.

Форма. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы из одной из сторон является ЮЛ, то договор должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежи гос. регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Иное, в частности, установлено Декретом от 19.12.2008 №24 «О некоторых вопросах аренды кап. строений». Договоры аренды, субаренды, ссуды независимо от срок, на который заключен договор, не подлежат государственной регистрации. Однако, если договор заключен на срок на менее 1 года, арендодатель (ссудодатель) обязан в течение 10 дней письменно уведомить организацию по гос. регистрации недвижимого имущества. Эта организацию должна быть уведомлена об изменении или расторжении договора. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем право собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Существуют и особые правила о форме договора (ст. 622).

Срок. Является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ч. 1. п.2 ст. 581). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, предупредив другую сторону за 1 месяца, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. законодательством могут устанавливается предельные сроки договора для отдельных видов договоров, а также для отдельных видов имущества (в соответствии с п. 1 ст. 598 макс. сроком договора проката составляет 1 год; свои сроки для аренды земельного участка – 99, а также для объектов лесного и водного фондов).

Также закреплены и минимальные сроки аренды (зем. участок для ведения сельского хозяйства – не менее 10 лет; зем. участок в гос. собственности для целей, связанных со строительством – не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих строений; участок лесного фонда – не менее 1 года; для кап. строений по Декрету – не менее 3 лет).

Цена. Не является существенным условием.

Содержание и исполнение договора аренды. Обязанности арендодателя.

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условием договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 582). Имущество должно сдавать в аренду вместе со всеми его принадлежностями и документами. 1)Если эти документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он вправе потребовать либо предоставление таких документов, либо расторжения договора. Можно требовать и возмещения убытков; 2) имущество должно быть передано в установленный срок. Если такой срок в договоре не указан, то имущество должно быть передано в разумный срок. Если срок арендодателем нарушается, то у арендатора 2 возможности: а) истребование имущества +понесенные убытки; б) требование о расторжении договора +понесенные убытки; 3) сдаваемое в аренду имущество должно быть свободным от недостатков. Арендодатель отвечает за любые, даже незначительные недостатки в имуществе и даже тогда, когда он об этих недостатках не знал. Для его ответственности главное, чтобы недостатки в имуществе возникли до передачи имущества арендатору. Если имущество передано с недостатками, то за арендатором закрепляются 3 возможности: а) потребовать от контраагента безвозмезного устранения недостатков, либо соразмерное уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков; б) непосредственно удержать сумму на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора (ч.2 п. 1 ст. 583). Также вправе потребовать возмещения убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которое: 1) были им оговорены при заключении договора; 2) были заранее известны

арендатору; 3) являются явными (п.2 ст. 583).

2. Предупредить арендатора о всех правах 3-лиц, на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (ч.2 ст. 584). В соответствии с ч. 1. ст. 584 передача имущества в аренду не является основанием для прекращение, а также изменения прав 3-их лиц на это имущество. При неисполнении арендатор вправе потребовать уменьшении арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2. ст. 584).

3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (ч.1 п. 1ст. 587). Кап. ремонт связан с заменой существенных частей. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 587 кап. ремонт должен производиться в срок, установленным договором аренды. Ремонт должен производится арендодателем за его счет и за его силы. Нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору права по своему выбору: 1) произвести кап. ремонт самому и взыскать с арендодателя ее стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; 2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2ст. 594). Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору, если эти улучшения произведены с согласия арендатора и за счет арендодателя. Отделимые улучшения являются стоимость арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды

1-ая и 2-ая обязанность являются императивными, последующие 2 – диспозитивными.

 

Обязанности арендатора.

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. По общему правилу арендатор должен пользоваться имуществом сам. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 586).

2. Своевременно вносить плату за пользованием имуществом (ч. 3. п. 1. ст. 585). Порядок и сроки внесения определяются договором. Арендная плата может взыматься за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. ч. 1 п. 2 ст. 585 устанавливает 5 форм арендной платы: 1) платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; 2) долю в продукции и доходах, полученных от использования арендованного имущества; 3) определенные услуги от арендатора; 4) вещь, которая будет передана арендодателю в собственность или в аренду; 5) возложение на арендатора обязанности улучшить имущество, взятое в аренду. Эти формы могут успешно сочетаться вместе друг с другом. Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроке, предусмотренном договором, но не чаще 1 раза в год (п.3 ст. 585).
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585). Арендная плата может выплачиваться в любые сроки по договору, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, то арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный им срок. При этом он не вправе требовать этого более чем за 2 срока подряд (п. 5 ст. 585 – диспозитивная).

3. При прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормально износа или в состоянии, обусловленным договором (ч. 5. ст 593). Вместе с имуществом должны быть возвращены все принадлежности и документы. Если они не возвращаются, то это можно расценивать как неисполнение основной обязанности. Если имущество возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе требовать арендной палаты за все время просрочки, а если она не покрывает убытков, то еще и их возмещение. Договором за просрочку возврата имущества может быть предусмотрена неустойка. Эта неустойка носит штрафной характер.

4. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором (п. 2. ст. 587). Принято различать капитальный и текущий ремонт (текущий – исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность и не повлекших порче его существенных частей; этот ремонт может быть произведен за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом).

5. не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной фонд хозяйственных товарищ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством (ч. 1 п. 2 ст. 586). Такая форма распоряжения имуществом как перенаем по своей сути означает замену арендатора в обязательстве, поэтому перенаем подчиняется правилам норм о цессии и переводе долга (ч. 1 п.2 ст. 586).

Пользование субарендатором является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Субарендатор становится 3-им лицом в обязательстве, возникшим между арендодателем и арендатором. Следствием этого является то, что, если иное не установлено законом, то к договором субаренды применяются правила о договорах аренды, в частности, форма договора субаренды должна соответствовать тем же требованиям, которые предъявляются к форме арендного договора, а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч.2 п. 2 ст. 586). По этой же причине ничтожность договора аренды влечет ничтожность субарендного договора. Если досрочно прекращается арендный договор, то досрочно должна быть прекращена и субаренда. Однако субарендатор в этом случае вправе инициировать на оставшийся срок договора аренды заключение именно арендного договора с арендодателем (п. 1 ст. 589). В ряде случае заключение субарендных договоров запрещено или ограничено определенными условиями. Так, в соответствии с ч. 3. ст. 28 ВК арендатор не вправе сдавать в субаренду переданное ему по договору аренду водные объекты. Субаренда участков лесного фонда запрещается (ч. 7 ст. 45 Лесного кодекса). Земельные участки могут быть сданы в субаренду в случае, если за право заключение договоров аренды взымалась плата (абз. 2 ч. 4 ст. 69). Причем арендаторы участков, находящихся в гос. собственности вправе предоставить земельный участков в субаренду и тогда, когда плата за право заключение договора аренды не взымалась, но она внесена до предоставление земельного участка в субаренду (ч. 12 ст. 31 КоЗ). Действительность сделки по передачи земельного участка в субаренду обусловлено наличием согласия арендодателя на совершение такой сделки, а также документов, удостоверяющих права на земельные участки (ч. 3 ст. 48) с соблюдением установленных требований в форме сделки и ее гос. регистрации (ст. 49). В содержании сделки обязательно должно быть отражено сохранение субарендатором целевого назначения земельного участка (ч. 2 ст. 47).

Первые 3 обязанности арендатора императивны, остальные диспозитивны.

Состав прав и обязанностей сторон по договору аренду зависит от объекта аренды. Например, если предметом аренды является земельный участок, находящийся в гос. собственности, то КоЗ разрешает арендатору возводить строения на земельном участке (ч. 6 ст. 17 КоЗ).