Прекращение договора аренды. Права арендатора на возобновление договора.

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условия на неопределенный срок (акцепт в форме молчания). Если договор заключен на неопределенный срок, то любая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут как по основаниям, предусмотренными законодательством, так и по договорным основаниям. Ч. 1 ст. 590 устанавливает 4 основания, когда договор может быть расторгнут по требованию арендодателя (выучить основания!). Чрезвычайно важный нюанс (особенность расторжения договора аренды): арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатор письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590).

Ч. 1 ст. 591 устанавливает 4 основания, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. В отличие от предыдущей ситуации арендатор не обязан до обращения в суд вести письменные переговоры с арендодателем.

Приведенный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требования одной из сторон является незамкнутым. Ст. 590 и 591 допускают, что могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 420. Если в договоре аренды, в котором срок его действия оговорен, предусмотрено условие о том, что та или другая сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, то это условие ничтожно, как противоречащее сущности срочного обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 588 переход права собственности пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имуществом к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти арендодателя физического лица договор аренды не прекращается. Его права и обязанности переходят к наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имуществом, его права и обязанности по договору переходя к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное (ч. 1 п. 2 ст. 588). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступление в договор аренды, если только заключение договора не было обусловлено личным качествами арендатора.

Важный момент: прекращение договора в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п.1 ст. 592). Преимущественным правом арендатор пользуется только тогда, когда он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договора в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания срока договора аренды. При заключении нового договора стороны вполне могут изменить его условия по сравнению с тем договором, который действовал ранее. Если с прежним арендатором договора заключен не был, но в течение года со дня истечения прежнего договора арендодатель заключил новый договор с другим лицом, то прежний арендатор вправе требовать по суду перевода на него прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков или только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 ст. 592).

Договор проката

1. Понятие договора проката.

2. Содержание договора проката

Понятие: ст. 597. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката отличают особый статус арендодателя и особый предмет договора. Арендодателем по этому договору может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имуществом.

Предметом договора проката может служить исключительно движимое имущество.

По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использовать для потребительских целей. Но закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства. Поэтому наряду с бытовым прокатом в принципе может существовать и небытовой прокат, а значит в качестве арендатора в этом договоре могут участвовать не только граждане, но и ЮЛ, и ИП. По п. 3. ст. 597 договор проката публичный договор, а значит распространяется особенности публичного договора.

Форма договора проката должна быть письменной (п. 2 ст. 597). Очень часто договор проката обладает признаками договора присоединения.

Срок договора не может превышать 1 года (п. 1 ст. 598). При этом согласно п. 2 ст. 598 к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновления договора аренды. Несмотря на то что договора проката является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время (п. 3 ст. 598). В этом случае арендодатель должен возвратить часть уплаченной арендной платы (п. 2 ст. 601). Что касается арендодателя, то он может требовать досрочного расторжения договора проката только по основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 590).

Содержание. Дополнительные обязанности арендодателя:

1. Арендодатель, заключающий договор проката обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо выдать ему письменные инструкции об этом (ст. 599). Если в ходе эксплуатации имущества арендатор обнаруживает в нем недостатки, то арендодатель обязан в течение 10 дней (а может быть и быстрее, если договором предусмотрено) безвозмездно устранить недостатки имущества либо заменить имущества на надлежащее (п. 1 ст. 600). Если недостатки в имуществе возникли по вине самого арендатора (нарушение правил эксплуатации, содержания имущества), то ремонт и траснспортировка имущества к арендодателю осуществляются за счет арендатора.

2. На арендодателе лежит обязанность по осуществлению и капитально и текущего ремонта. В случае невыполнения этой обязанности плата за прокат за время, в течение которого арендатор не мог пользовать этим имуществом не взымается.

Арендатор:

1. Вносить арендные платежи только в твердой сумме (п. 1 ст. 601). Иные форме арендной платы использовать в прокате не могут.

2. Если арендатор допускает задолженность по арендной плате, то она взыскивается не в судебном порядке, а на основании исполнительной надписи нотариуса. Если с арендатора причитаются какие-либо убытки или неустойка, то они взыскиваются в общем, то есть в судебном порядке.

3. Права арендатора по владению и пользованию предметом проката существенно уже, чем в простом договоре аренды. Проявляется это в том, что взятое в аренду имущество ни при каких условиях нельзя сдавать в субаренду, перенаем, вносить в качестве вклада в уставные фонды (п. 2 ст. 602).

4. Если арендатором является гражданин-потребитель, то договор проката находится еще и под законом защиты прав потребителей.

Аренда транспортных средств

1. Понятие и виды аренды транспортных средств

2. Договор аренды транспортного средства с экипажем / без экипажа.

Предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства: 1) способные к перемещению в пространстве и предназначенных для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксеровки объектов; 2) обладающие свойствами источников повышенной опасности; 3) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами.

Закон регламентирует 2 разновидности аренды транспортного средства: 1) с экипажем; 2) без экипажа. Нормы об аренде применяются в той мере, в которой они не установлены….

Особенности аренды транспортных средств могут быть предусмотрены транспортными уставами и кодексами. Например, КТМ.

 

ДАТС с экипажем.

 

Понятие п. 1 ст. 603. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

ГК конструирует этот договор как реальный договор, однако в КТМ – консенсуальный.

Форма договора письменная независимо от срока аренды (ст. 604) Правила ГК о регистрации не распространяются на договоры аренды транспортных средств.

Срок

Пропуск 04.03.2011

Поскольку у арендатору есть право коммерческой эксплуатации транспортного средства, он вправе также от своего имени без согласия арендодателя заключать с 3-ими лицами договоры перевозки и иные договоры (п. 2ст. 609). Исключением из обobщи правил об аренде является право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаернуд. На субаренду в договоре может быть наложен запрет.

Транспортное средство является источником повышенной опасности. За причиненный вред отвечает владелец источника общественной опасности. В соответствии со ст. 611 ответственность за вред, причиненным транспортным средством, сданным в аренду, несет арендодатель. Но если выясниться, что виноват арендатор, появляется право регрессного требования к арендатору.

Если иное не предусмотрено договором аренды обязанность страховать транспортное средство (страховать ответственность за ущерб, который может быть им причинен) лежит на арендодателе (ст. 608).