Поняття іпотеки як права на чужі речі

Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якому земля і (чи) майно, що складають предмет застави, залишаються в заставника чи третьої особи.

Предметом іпотеки може бути майно, зв'язане з землею, — будівля, спорудження, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також приналежним громадянам на праві приватної власності земельні ділянки і багаторічні насадження.

Договір про іпотеку повинний бути нотаріально засвідчений.

Іпотечний заставоутримувач, якщо інше не передбачено законом чи договором, вправі:

· перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан і умови збереження предмета застави;

· жадати від заставника вживання заходів, необхідних для збереження предмета застави;

· жадати від будь-якої особи припинення зазіхання на предмет застави, що загрожує втратою чи ушкодженням його. Якщо предмет застави втрачений не з вини заставоутримувача і заставник його не відновив за згодою заставоутримувача не замінив іншим майном такої ж вартості, заставоутримувач має право вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання.

Іпотечний заставник, якщо інше не передбачено договором чи законом, вправі:

· володіти і користуватися предметом застави відповідно до його призначення;

· достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змісту зобов'язання;

· реалізувати з письмової згоди заставоутримувача предмет застави з перекладом на набувача основного боргу, забезпеченого заставою;

· передавати з письмової згоди заставоутримувача предмет застави в оренду.

Іпотечний заставник, якщо інше не передбачено договором чи законом, зобов'язаний:

· уживати заходів, передбачені договором іпотеки чи необхідні для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального і поточного ремонту;

· на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставоутримувача;

· у випадку загибелі предмета іпотеки надати аналогічне по вартості нерухоме майно, незалежно від настання терміну, виконати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині;

· дістати згоду заставоутримувача на здійснення дій, зв'язаних зі зміною прав власності на предмет застави.

Права владника повинні захищатися так само, як і права власника. Відповідно до статті 48 Закону «Про власність» особа, що хоча і не є власником, але володіє майном на законних підставах, має право на захист свого володіння також і від власника. Отже, власник не повинний втручатися в те, як, яким образом використовує майно владник, якому він надав право володіння, якщо цей владник не порушує закону чи договору. Володіння - речеве право, а використання землі, що належить іншій особі, з метою володіння будинками і насадженнями на ній, теж речеве право, тобто суперфіційей. Таким чином, своє речеве право, придбане на законній підставі, особа, власник будинку може передати іншій особі так, як передається будь-яка інша річ.

З цього приводу варто вказати на невідповідності і протиріччя, що існують у законодавстві України. Якщо Відповідно до Закону «Про заставу» (статті 3, 4, 30) нерухоме майно може бути закладене і на нього може бути звернене стягнення, то, зрозуміло, будинок, що був предметом іпотеки, може бути проданий, якщо борг по основному зобов'язанню не сплачений. Потрібно відзначити, що в Земельному кодексі є норма, що покликана цьому сприяти. У відповідності зі статтею 30 Земельного кодексу при переході права власності на будівлю чи спорудження разом з цими об'єктами переходить і право власності чи право користування земельною ділянкою без зміни його цільового призначення.

Здавалося б, питання розв’язується дуже просто. Однак варто враховувати, що існує ще стаття 114 Земельного кодексу, де застава земельних ділянок землекористувачами забороняється (приватні власники землі це робити можуть - див. статті 39 Земельного кодексу). Отже, виходить, будинок закладати можна, а прилягаючу до нього землю, якщо на нее існує право землекористування, - неможна. З огляду на те, що існує ще стаття 23 Земельного кодексу, що передбачає, що право власності чи право постійного користування землею засвідчується державними актами, що видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими районними Радами народних депутатів, то, зрозуміло, ніщо не заважає місцевим Радам втручатися і толкувати законодавство не на користь заставоутримувача, що прагне задовольняти свої вимоги.

Тим часом, земельні ділянки надаються для будівництва й обслуговування житлового будинку, у цьому складається їхнє цільове призначення. Отже, якщо була дозволена застава будинку, повинна бути дозволена разом з нею застава земельної ділянки, на якому він розміщений, неважливо, на якій підставі їм користується власник будинку - на підставі права власності чи на підставі права землекористування. І те, і інше є речевими правами. Право користування землею не стає від цього правом власника, але на тих же підставах, що і будинок, воно може бути передано іншій особі.

102. Похідні речові права (право господарського відання, право оперативного управління, право оперативного використання майна)

У деяких випадках здійснення права власності безпосередньо власником неможливе. Тоді у праві використовуються так звані речові права вторинного характеру. Вони не можуть існувати самостійно, окремо, самі по собі і є засобом реалізації права влас­ності. До них належать право господарського відання і право опе­ративного управління.

У ЦК ці види прав не врегульовані, натомість вони міс­тяться у ГК.

5.1. Право господарського відання

За ГК право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним орга­ном), з обмеженням правомочності розпорядження шодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених ГК та іншими законами.

Згідно зі ст. 37 Закону "Про власність" майно, шо є державною власністю і закріплене за державним підприємством, належить йому на праві повного господарського відання, на основі якого підпри­ємство володіє, користується і розпоряджається вказаним майном, здійснюючи щодо нього будь-які дії, що не суперечать закону і цілям діяльності підприємства. До права повного господарського відання застосовуються правила про право власності, якщо інше не встановлено законодавчими актами України.

Таким чином, поява цієї правової категорії була зумовлена необ­хідністю розмежування права власності держави і права державного підприємства щодо виділеного йому майна.

Законом "Про власність" право повного господарського відання було передбачено лише відносно державної власності. Однак на практиці виникла проблема визначення правового режиму майна, наданого, зокрема, засновниками в управління господарського товариства.

Оскільки майно не передавалося у власність такого підприємства, і піше надавалося йому для здійснення статутної діяльності, то природно виникло припущення, що воно має належати приватному підприємству, господарському товариству тощо на праві повного. господарського відання.

При порівнянні права повного господарського відання з правом власності звертає на себе увагу ідентичність їх змісту: як в одному, так і в іншому випадку суб'єкт відповідного права має правомочності володіння, користування і розпорядження майном. Виникає мигання: чим вони відрізняються?

Передусім, відмінність полягає у характері прав.

Право власності є основним, самостійним правом, в той час як право господарського відання вторинне і залежить від права власності. Якщо право власності може існувати і без права господарського відання, то останнє неможливе без права власності.

Вторинним характером права господарського ведення зумовлені такі його обмеження як право власника контролювати використання майна шляхом аудиторських та інших перевірок, отриму­вати частку прибутку від використання цього майна, ухвалювати рішення про ліквідацію або реорганізацію юридичної особи, в гос­подарське ведення якої було надане майно, тощо.

5.2. Право оперативного управління

Важливим здається зосередити увагу на характерних ознаках права оперативного управління: наявності правомочностей, отриманих під власника, і визначенні ним меж використання майна. З урахуван­ням цих обставин можна запропонувати таке визначення поняття, що розглядається:

Право оперативного управління — це засноване на праві власності іншої особи і наданому нею повноваженні право володіння, а також обмежені права користування і розпорядження майном в шлях і межах, встановлених власником.

Як і право господарського відання, право оперативного управління є похідним від права власності і більш обмежене порівняно з ним. Воно також вужче, ніж право господарського відання.

Якщо право господарського відання містить усі 3 правомочнос­ті — володіння, користування і розпорядження, то право оператив­ного управління, зазвичай охоплює одночасно лише 2 — володіння і користування або володіння і розпорядження.

У будь-якому випадку особа, в оперативному управлінні якої (находиться майно, не має права розпоряджатися цим майном на свій розсуд, а може це робити лише в межах, встановлених власником.

Відповідальність за своїми боргами особа, в чиєму оперативно­му управлінні знаходиться майно, несе лише в межах цього майна. В решті випадків відповідальність субсидіарно несе власник такого

Право оперативного управління у радянському цивільному праві було закріплене раніше, ніж право господарського відання і тривалий час було єдиним засобом здійснення права державної власності.

Однак з прийняттям Закону "Про власність" і появою права повного господарського відання майно на праві оперативного уп­равління, як правило, закріплялося за установами (хоча в деяких випадках на таких засадах майно може належати також підпри­ємствам та організаціям).

Таким чином, фактично стався поділ права повного госпо­дарського відання та права оперативного управління також і за суб'єктним складом.

ЦК, як уже зазначалось, не передбачає ні права повного госпо­дарського відання, ні права оперативного управління. Це можна пояснити тим, що їх планувалося замінити такими категоріями як "право власності юридичних осіб" (ст. 322) і "володіння" (глава ЗО проекту ЦК 1996 р).

Розробники проекту ЦК прагнули уникнути використання понять "право оперативного управління" і "право повного госпо­дарського відання" шляхом визнання права власності на майно, закріплене державою, Автономною Республікою Крим і терито­ріальною громадою, за створеними ними юридичними особами. Але в остаточному варіанті, згідно зі ст. 329 ЦК юридична особа публічного права набуває право власності лише на те майно, що передане їй у власність. З іншого боку, ЦК діє разом із ГК, в якому серед речових прав згадуються право господарського відання і право оперативного управління (ст. 133). А майно державного унітарного підприємства перебуває у державній власності і підлягатиме зак­ріпленню за ним на праві господарського відання чи оперативного управління (ст. 73 ГК).

Таким чином, питання про долю права господарського відання та права оперативного управління залишається невирішеним. Поки що вони продовжують існувати як категорії речового права України.