Використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва.

Стаття 41. Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів

1. Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

2. Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Значного розвитку в населених пунктах, особливо в містах, здобуло кооперативне будівництво. Земельні ділянки використовуються кооперативними організаціями для будівництва і обслуговування житла і гаражів. До таких організацій належать житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи.

Житлово-будівельні (житлові) кооперативи створюються з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку, а у випадках, передбачених законодавством, — одно- і двоквартирних житлових будинків садибного типу або багатоквартирного блочного житлового будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу за допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Земельні ділянки зазначеним кооперативам надаються за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого са­моврядування безоплатно у власність або в оренду. Спеціальний розмір цих земельних ділянок ЗК України не встановлений. Він визначається відповідно до затвердженої містобудівної документації. Суб'єктами права на землю виступають відповідні кооперативи як юридичні особи.

Гаражно-будівельні кооперативи створюються громадянами, які проживають у населеному пункті і мають автомобіль, зареєстрований у встановленому порядку. Для будівництва кооперативних гаражів земельні ділянки виділяються, як правило, в межах жилої зони міст і селищ. Суб'єктом права на земельну ділянку є кооператив як юридична особа. Кожному члену кооперативу надається на праві власності окреме приміщення для стоянки та схову автомобіля (бокс), яким він може розпоряджатися на власний розсуд, у тому числі відчужувати його шляхом здійснення відповідних угод. При цьому право на використання приміщення гаража означає не тільки можливість знаходження автомобіля в боксі або на місці стоянки, але й схову необхідних запасних частин і приладь до нього (в межах наданої йому території гаража), ремонту та підготовки автомобіля до поїздок тощо. Решта території гаражного кооперативу перебуває в спільному сумісному користуванні всіх членів кооперативу. Ці землі використовуються для про­їзду, розміщення оглядових ям, підйомників, ремонтних боксів, миєчних і фарбувальних камер та інших приміщень або устаткування, що є в розпорядженні кооперативу.

Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам законодавством дозволяється набувати право власності на земельні ділянки на підставі всього спектра цивільно-правових угод згідно з гл. 20 ЗК України. Сторонами цих угод виступають власник земельної ділянки і відповідні кооперативи як юридичні особи. Кооператив приймає рішення на загальних зборах про укладання відповідної угоди. Угода укладається в письмовій формі, підписується сторонами (зі сторони кооперативу — головою кооперативу) і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 132 ЗК України). Моментом переходу права власності до кооперативу вважається день нотаріального посвідчення угоди про відчуження земельної ділянки.

104. Особливості використання земельних ділянок державного та комунального житлового фонду.

Відповідно до ст. 42 ЗК земельні ділянки, на яких розташо­вані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або кому­нальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління ними будинками. З цієї норми випливає, що не тільки багато­квартирні жилі будинки з належними до них будівлями і спо­рудами, а й займані ними земельні ділянки з прибудинковими і територіями є об'єктами права державної або комунальної власності. Державні організації та комунальні підприємства як юридичні особи, здійснюючи управління багатоквартирними б) тиками, одночасно користуються земельними ділянками, митними такими будинками. Вони здійснюють планування їх використання, забудову, благоустрій, охорону від негатив­них виливів природного і техногенного характеру тощо. Так, наприклад, відповідно до ст. 25 Закону України від 8 вересня 2005 р. "Про благоустрій населених пунктів", утримання та благоустрій прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку, належних до нього будівель, споруд проводиться балансоутримувачем цього будинку або підприємством, уста­новою, організацією, з якими балансоутримувачем укладено відповідний договір на утримання та благоустрій прибудинкової території.

Умови і порядок надання земельних ділянок під забудову багатоквартирними будинками передбачені земельним законо­давством. Сама ж забудова, тобто розміщення житлових та гро­мадських будівель, а також ведення будівництва і благоустрою, регулюється містобудівним законодавством. Розміри таких діля­нок визначаються затвердженою містобудівною документацією, проектом забудови території та проектом будівництва кожного об'єкту або будівельного комплексу.

Значний інтерес становлять правовий статус та режим вико­ристання прибудинкової території, призначеної для обслугову­вання багатоквартирного будинку. Відповідно до ст. 1 Закону України від 29 листопада 2001 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" прибудинкова територія визнача­ється як територія навколо багатоквартирного будинку, що визначена актом на право власності або користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

З цього визначення випливає, що земельна ділянка, яка необхідна для розміщення багатоквартирного будинку і зна­ходиться під ним, не включається до складу прибудинкової території. Остання охоплює проїзди, проходи, тротуари та прогулянкові маршрути, дитячі ігрові майданчики та майданчики для відпочинку, зайняття фізичною культурою, проведення вільного часу, під'їзди комунального автотранспорту і паркування приватних автомобілів, вигул собак та інших домашніх тварин тощо. Незважаючи на те, що прибудинкові території знаходяться у постійному спеціальному користуванні державних організацій або комунальних підприємств, мешканці будинків здійснюють загальне землекористування ними. У цьому випадку спеціальне землекористування юридичних осіб не виключає, а навпаки, припускає здійснення загального земле­користування фізичними особами.

Також прибудинкові території використовуються підпри­ємствами зв'язку, електромережі, газового господарства, зеле­ного будівництва та іншими установами і організаціями. Це не суперечить праву постійного землекористування державних або комунальних підприємств, оскільки, по-перше, використання цих територій зазначеними підприємствами здійснюється за згодою землекористувачів або за договорами з ними, а, по-друге, в цьому полягає обслуговуюче призначення прибудин­кових територій.

Згідно з ч. 2 ст. 42 ЗК у разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надава­тися у користування об'єднанню власників. Такі об'єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови переклада­ється саме як "спільна власність", "об'єднання співвласників"). У принциповому аспекті в наведеній нормі ЗК закріплена загальновідома правова традиція про те, що "земля слідує за будівлею".

Проте з цієї норми випливають, принаймні, 2 важливі по­ложення, що впливають на правовий режим використання земель житлової та громадської забудови. У зв'язку із тим, що сфера застосування постійного землекористування є обмеженою, а тимчасове землекористування передбачено тільки у формі оренди, уявляється, що земельна ділянка приватизованого жило­го будинку у таких випадках надається в орендне користування з усіма наслідками платного землекористування. З іншого боку, багатоквартирний будинок може визнаватися приватизованим, а передача земельної ділянки у власність або надання у корис­тування можливі лише після приватизації усіх, або більшості його квартир.

На практиці нерідко зустрічаються випадки приватизації незначної кількості квартир багатоквартирних будинків. Тому останні в цілому зберігають статус будинків державної або кому­нальної власності з відповідною належністю права власності або права постійного користування земельними ділянками. Цьому сприяє і та обставина, що відповідно до цивільного та житлового законодавства, приватизовані квартири є самостій­ними об'єктами права приватної власності й можуть продаватися і купуватися без врахування належності права власності на земельну ділянку, яку займає багатоквартирна будівля.

Для передачі земельної ділянки об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку на праві власності або на умовах орендного землекористування, воно має набути статус юридич­ної особи. Для цього необхідно здійснити певні організаційні заходи та виконати передбачені чинним законодавством вимоги. Останні містяться, зокрема, у постанові Кабінету Міністрів України від II жовтня 2002 р. № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного бу­динку".

Умови і порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належних до них будівель, споруд і прибудинкових територій визнача­ється співвласниками цих будинків. Розміри та конфігурація земельних ділянок, переданих на праві власності або наданих на умовах орендного землекористування, визначаються на під­ставі проектів розподілу території кварталу або мікрорайону та землевпорядної документації. Наведені вимоги ЗК пов'язані з тим, що на землях житлової та громадської забудови розташо­вана велика кількість багатоквартирних будинків із загальною інфраструктурою та єдиною системою обслуговування. Тому при приватизації квартир жилих будинків, що становлять певний комплекс у межах кварталу чи мікрорайону, може виникнути кілька об'єднань співвласників будинків, перед якими постане необхідність здійснення відповідного розподілу земельної ділян­ки, визначення її конфігурації, встановлення порядку вико­ристання тощо.

У зв'язку із без садибним землекористуванням багатоквартир­них житлових будинків, чинний ЗК не передбачає можливості розподілу прибудинкової земельної ділянки між співвласника­ми будинку та закріплення за власниками її частин квартир або нежилих будівель і споруд. Земельна ділянка, яка відноситься до багатоквартирного житлового будинку, використовується за рішенням органів управління об'єднання співвласників квартир такого будинку. Тому зміна суб'єктного складу права власності або права користування земельною ділянкою, не призводить до зміни правового режиму її використання.

Об'єднання співвласників квартир багатоквартирного будинку має на меті не набуття права власності чи права користування земельною ділянкою, а здійснення заходів з мстою належного обслуговування житлового будинку. Такі заходи спрямовані на підвищення рівня благоустрою прибудинкової території, вико­ристання створених майданчиків, утримання та розширення торгових площ, зведення об'єктів сервісу тощо. Проте основне цільове призначення земельної ділянки, яка відноситься до земель житлової та громадської забудови, та характер вико­ристання прибудинкової-ділянки, яка призначена для обслуго­вування житлового будинку, не змінюються.