Понятие договора купли-продажи

Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сто­рона (продавец) передает или обязуется передать имущество (то­вар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст.655 ГК). Характеристики договора:

— возмездный — приобретая имущество в собственность, по­купатель уплачивает продавцу обусловленную по договору цену имущества;

— двусторонний — как видно из определения, права и обязан­ности по договору лежат на обеих сторонах: продавец пере­дает или обязуется передать покупателю определенное иму­щество, но вправе требовать уплаты определенной денеж­ной суммы, а покупатель, в свою очередь, обязуется уплатить эту сумму, но вправе требовать передачи ему проданного имущества;

— может быть консенсуальным, когда права и обязанности сто­рон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям, или реальным, когда дого­вор вступает в действие с момента передачи продавцом имущества (товара) покупателю.

Основной и определяющий признак договора — переход иму­щества в собственность покупателя.

Форма договора купли-продажи определяется по общим пра­вилам ГК о форме сделок.

В ГК определена форма отдельных видов договоров купли-про­дажи. Договор купли-продажи земельного участка, единого иму­щественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недви­жимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Порядок нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого дома (части дома) определен в Законе Украины «О нотари­ате» от 02.09.93 г. и в Инструкции о порядке совершения нотари­альных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 18.06.94 г. № 18/15. Вре­менное Положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество утверждено приказом Министерства юс­тиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.

Стороны в договоре купли-продажи — продавец и покупа­тель.

В качестве продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут выступать как физические лица (обладающие, как правило, полной дееспособностью, за исключением совершения некоторых договоров), так и юридические лица.

В соответствии со ст.658 ГК право продажи товара, кроме слу­чаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит собственнику товара. Если продавец това­ра не является его собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в случае, если собственник не вправе требо­вать его возврата.

Продажа имущества предполагает распоряжение продавцом своим имуществом, т.е. определение его юридической судьбы. Право распоряжения — одно из правомочий собственника. По­этому в качестве продавцов в договоре выступают, как правило, собственники имущества. Однако в некоторых случаях право рас­поряжения имуществом может принадлежать и несобственнику. Так, государственные организации, не будучи собственниками, так­же обладают правом распоряжения имуществом.

В некоторых случаях субъектом договора может быть лицо, не являющееся собственником имущества и не обладающее иным вещ­ным правом. Такое право продажи чужого имущества может быть предоставлено лицу в силу закона или договора. Например, ломбар­дам предоставлено право продавать торговым организациям иму­щество, не востребованное собственником по истечении установлен­ного срока; транспортная организация вправе реализовывать невос­требованные грузы в установленном законодательством порядке.

Исключения, предусмотренные законом, касаются принудитель­ной продажи имущества, в частности, заложенного имущества в по­рядке, установленном Законом Украины «О залоге» от 02.10.92 г., имущества в соответствии с Законом Украины «О восстановле­нии платежеспособности должника или признании его банкро­том» от 30.06.99 г.

Содержание договора. Содержание договора составляют те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Су­щественными условиями договора купли-продажи, в частности, являются предмет и цена.

Предмет договора — имущество, которое продавец передает или обязуется передать покупателю. Предметом договора могут быть как индивидуально-определенное имущество, так и опреде­ленное родовыми признаками. Это могут быть как отдельные вещи, так и их совокупность, как движимое имущество, так и недвижи­мое (за некоторыми исключениями, предусмотренными законода­тельством).

В отношении продажи некоторых видов имущества закон уста­навливает особые правила. Законодательными актами Украины установлен специальный порядок приобретения права собственно­сти гражданами на отдельные виды имущества, а также виды иму­щества, которые не могут находиться в собственности граждан.

Предметом договора купли-продажи могут быть, в частности, ценные бумаги.

Согласно ст. 656 ГК предметом договора купли-продажи мо­жет быть товар, который имеется у продавца на момент заключе­ния договора или будет создан (приобретен, получен) продавцом в будущем.

Предметом договора купли-продажи могут быть имуществен­ные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не выте­кает из содержания или характера этих прав.

Предметом договора купли-продажи может быть право требо­вания, если требование не имеет личного характера. К договору купли-продажи права требования применяются положения об уступке права требования, если иное не установлено договором или законом.

К договору купли-продажи на биржах, аукционах (публичных торгах), договору купли-продажи валютных ценностей и ценных бумаг применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено законом об этих видах договоров купли-продажи, или не вытекает из их существа.

Особенности договора купли-продажи отдельных видов иму­щества могут устанавливаться законом.

Качество товара. Продавец обязан передать покупателю то­вар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригод­ный для цели, с которой товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора купли-продажи был поставлен в известность покупателем о конкретной цели приоб­ретения товара, продавец должен передать покупателю товар, при­годный для использования в соответствии с этой целью.

При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец должен передать покупателю товар, соответствующий образцу и (или) описанию.

Если законом установлены требования к качеству товара, про­давец обязан передать покупателю товар, соответствующий этим требованиям.

Продавец и покупатель могут договориться о передаче товара повышенного качества по сравнению с требованиями, установлен­ными законом.

Соответствие товара требованиям законодательства подтвер­ждается способом и в порядке, установленными законом и ины­ми нормативно-правовыми актами.

Гарантии качества товара. Товар, который продавец пере­дает или обязуется передать покупателю, должен соответствовать требованиям к его качеству в момент его передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требо­ваниям не установлен договором купли-продажи. Договором или законом может быть установлен срок, в течение которого прода­вец гарантирует качество товара (гарантийный срок). Гарантия качества товара распространяется на все комплектующие изде­лия, если иное не установлено договором (ст.675 ГК).

Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверж­дении Порядка гарантийного ремонта (обслуживания) или гарантийной замены технически сложных бытовых товаров» от 11.04.2002 г. № 506 утвержден Перечень групп технически слож­ных бытовых товаров, подлежащих гарантийному ремонту (об­служиванию) или гарантийной замене (аппаратура радиоэлектрон­ная бытовая, машины и приспособления для механизации работы в быту, средства связи, музыкальные инструменты, транспортные средства и номерные агрегаты, товары медицинского назначения, товары для занятия физической культурой, спортом и туризмом и др.).

Гарантийный срок начинается с момента передачи товара по­купателю, если иное не установлено договором купли-продажи. Гарантийный срок, установленный договором купли-продажи, продлевается на время, в течение которого покупатель не мог ис­пользовать товар в связи с обстоятельствами, зависящими от про­давца, до устранения их продавцом. Гарантийный срок продлева­ется на время, в течение которого товар не мог использоваться в связи с обнаруженными в нем недостатками, при условии уве­домления об этом продавца в порядке, установленном ст.688 ГК. Гарантийный срок на комплектующее изделие равен гарантий­ному сроку на основное изделие и начинается одновременно с ним. В случае замены товара (комплектующего изделия) ненадле­жащего качества на товар (комплектующее изделие), соответству­ющее условиям договора купли-продажи, гарантийный срок на него начинается с момента замены.

Законом или иными нормативно-правовыми актами может быть установлен срок, по истечении которого товар считается не­пригодным для использования по назначению (срок годности). Срок годности товара определяется периодом времени, исчисляе­мым со дня его изготовления и в течение которого товар приго­ден для использования, или сроком (датой), до наступления кото­рого товар пригоден для использования.

Продавец обязан передать покупателю товар, на который уста­новлен срок годности, с таким расчетом, чтобы он мог быть ис­пользован по назначению до истечения этого срока.

Цена товара. Покупатель обязан оплатить товар по цене, уста­новленной в договоре купли-продажи, или, если она не установлена в договоре и не может быть определена исходя из его условий, — по цене, определяемой в соответствии со ст.632 ГК, а также совер­шать за свой счет действия, которые в соответствии с договором, актами гражданского законодательства или обычно предъявляе­мыми требованиями, необходимы для осуществления платежа.

Если цена установлена в зависимости от веса товара, она опре­деляется по весу нетто, если иное не установлено договором куп­ли-продажи.

Если договором купли-продажи установлено, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обуславливающих цену товара (себестоимость, затраты и др.)> но при этом не определен способ ее пересмотра, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. Если продавец просрочил исполне­ние обязанности по передаче товара, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на день передачи товара, установленный в договоре, а если такой день не установлен договором, — на день, определенный согласно ст.530 ГК. Эти положения об определении цены товара применя­ются, если иное не установлено актами гражданского законода­тельства или не вытекает из существа обязательства.

Согласно Закону Украины «О ценах и ценообразовании» от 03.12.90 г. применяются свободные цены и тарифы, государствен­ные фиксированные и регулируемые цены и тарифы.

Свободные цены и тарифы устанавливаются на все виды про­дукции, товаров и услуг, за исключением тех, в отношении ко­торых осуществляется государственное регулирование цен и та­рифов.

В частности, государственное регулирование цен осуществля­ется в соответствии с Положением о государственном регулиро­вании цен (тарифов) на продукцию производственно-техническо­го назначения, товары народного потребления, работы и услуги монопольных образований, утвержденным Постановлением Ка­бинета Министров Украины от 22.02.95 г. № 135. Это Положе­ние определяет порядок государственного регулирования цен (та­рифов) естественных монополий и хозяйствующих субъектов, включенных в перечень предприятий, занимающих монопольное положение на общегосударственных и региональных рынках, а также нарушающих требования антимонопольного законодатель­ства Украины посредством установления монопольных или дис­криминационных цен.

Некоторые специальные требования относительно цены могут предъявляться к отдельным разновидностям договора купли-продажи.

Регулирование цен при экспорте товаров из Украины и уста­новление контроля за ними проводятся на основании Указа Пре­зидента Украины «О мерах по совершенствованию конъюнктур­но-ценовой политики в сфере внешнеэкономической деятельнос­ти» от 10.02.96 г. № 124/96.

В Указе, в частности, установлено, что контрактные цены в сфе­ре внешнеэкономической деятельности определяются субъекта­ми внешнеэкономической деятельности Украины на договорных принципах с учетом спроса и предложения, а также иных факто­ров, которые действуют на соответствующих рынках на момент заключения внешнеэкономических соглашений (контрактов). Тем самым по общему принципу установлена свобода в определении контрактных цен.

Однако из этого правила установлен ряд исключений, когда контрактные цены в сфере внешнеэкономической деятельности определяются субъектами внешнеэкономической деятельности Украины в соответствии с ценами, вводимыми Министерством экономики и по вопросам европейской интеграции Украины.

Указом Президента Украины от 10.02.96 г. № 124/96 утверж­дено Положение об индикативных ценах в сфере внешнеэконо­мической деятельности, в котором индикативные цены определе­ны как цены на товары, которые соответствуют ценам, сложив­шимся или складывающимся на соответствующий товар на рынке экспорта или импорта на момент осуществления экспортной (им­портной) операции с учетом условий поставки и условий осуще­ствления расчетов, определенных согласно законодательству Ук­раины.

Индикативные цены могут вводиться на товары: относительно экспорта которых применены антидемпинговые меры или начаты антидемпинговые расследования либо процеду­ры в Украине или за ее пределами;

относительно которых применяются специальные импортные процедуры в соответствии со ст. 19 Закона Украины «О внешне­экономической деятельности»;

относительно экспорта которых установлен режим квотиро­вания и лицензирования;

относительно экспорта которых установлены специальные ре­жимы;

экспорт которых осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 20 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности»; в иных случаях для выполнения международных обязательств Украины.

Решение о введении индикативных цен на соответствующие товары принимает и перечни индикативных цен утверждает Ми­нистерство экономики и по вопросам европейской интеграции Украины. Такое решение и перечни индикативных цен публику­ются Министерством экономики и по вопросам европейской ин­теграции Украины или уполномоченными им организациями в газете «Урядовий кур'єр» не менее одного раза в месяц. Если в период между публикациями решения и перечней возникли су­щественные изменения конъюнктуры рынка определенного това­ра и цен на такой товар, указанное Министерство принимает ре­шение об изменении индикативных цен и публикует его в газете «Урядовий кур'єр».

Введенные в установленных законодательством порядке и слу­чаях индикативные цены являются обязательными к использо­ванию субъектами внешнеэкономической деятельности всех форм

собственности при заключении и осуществлении внешнеэконо­мических договоров (контрактов).

Розничные цены на товары народного потребления — цены на товары непроизводственного потребления, по которым их про­дают независимо от формы расчетов непосредственно гражданам и другим конечным потребителям для их личного некоммерчес­кого использования.

Инструкция о порядке обозначения розничных цен на товары народного потребления на предприятиях розничной торговли и общественного питания, утвержденная приказом МВЭСторга Ук­раины от 04.01.97 г. №2, определяет основные требования к по­рядку обозначения соответствующих цен.

Информирование покупателей о розничных ценах на товары осуществляется с помощью следующих средств: ярлыков цен (ценников) на образцах товаров или указателей цен на предпри­ятиях розничной торговли; ярлыков цен (ценников), прейску­рантов алкогольных напитков, меню и прейскурантов цен на покупаемые товары на предприятиях общественного питания. Ярлык цен (ценник) предназначен для представления покупате­лям основной информации на отдельный товар, указатель цен и прейскурант цен на покупаемые товары — на ряд товаров, кото­рые имеются в продаже, меню — о перечне блюд, кулинарных, булочных, мучных кондитерских изделиях, которые предлага­ются в течение дня.

Розничные цены также могут быть обозначены на товарных ярлыках, этикетках предприятий-изготовителей, упаковке, в ко­торой товар продается населению, или непосредственно на самом товаре, если обозначение цены не ухудшает его товарный вид и не снижает качества товара.

Согласно Постановлению Кабинета Министров Украины «О со­вершенствовании порядка формирования цен» от 18.12.98 г. № 1998 формирование и применение субъектами предпринимательства сво­бодных цен на территории Украины осуществляется исключитель­но в национальной денежной единице, а в долларовом эквиваленте цены могут формироваться только в части импортной составной структуры цены.

Если в договоре нарушены требования относительно указания существенных условий договора и его формы, то он может быть признан недействительным.

Так, договор купли-продажи был признан недействительным в связи с нарушением при его заключении требований ст.ст. 153 и 154 Гражданского кодекса Украины.

В арбитражный суд области обратилось совместное пред­приятие в форме общества с ограниченной ответственностью (далее — Общество) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, заключен­ного им с малым частным предприятием (далее — МЧП).

Решением арбитражного суда исковые требования удовлет­ворены по тем мотивам, что в договоре четко не определен пред­мет купли-продажи, как одно из условий заключения договора, а кроме того, договор нотариально не удостоверен, что было пре­дусмотрено его условиями.

Постановлением надзорной инстанции решение оставлено в силе.

Покупатель — МЧП — обратился в судебную коллегию по проверке решений, определений, постановлений Высшего арбит­ражного суда Украины с заявлением об отмене решения и по­становления арбитражного суда области, мотивируя его следу­ющим: стороны предусмотрели в договоре только обязательную регистрацию его в Бюро технической инвентаризации, а не но­тариальное удостоверение; что же касается объекта купли-продажи, то в здании под одной крышей расположены пекарня, цех и магазин, которые и были предметом договора.

Судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины, про­верив материалы дела и доводы заявителя, установила следую­щее:

Согласно заключенному договору Общество обязалось передать в собственность МЧП помещение площадью 270 кв. м, а МЧП — принять его и оплатить по согласованной цене. В двустороннем акте приемки-сдачи не конкретизирован перечень передаваемых основных средств. В счете на оплату предмета договора поку­пателем — МЧП — указано помещение пекарни, а в счете про­давца — Общества — помещение цеха. В регистрационном же свидетельстве БТИ указана регистрация цеха и магазина.

По смыслу оспариваемого договора видно, что на взаимоотно­шения сторон в части формы договора купли-продажи нежилых помещений распространяется действие ст. 227 ГК Украины (по аналогии), что не противоречит действующему законодательству, поскольку как жилые, так и нежилые помещения охватываются единым понятием «объекта недвижимости». Поэтому возраже­ния заявителя в этой части ошибочны. Не основана на действу­ющем законодательстве и ссылка МЧП на то, что договором пре­дусмотрена только обязанность регистрации его в БТИ, а не но­тариальное удостоверение, поскольку регистрационное свидетель­ство БТИ не является правоустанавливающим документом, право же собственности на объект недвижимости переходит к поку­пателю с момента нотариального удостоверения договора куп­ли-продажи.

Кроме того, в регистрационном удостоверении БТИ указаны только цех и магазин, но отсутствует указание о пекарне. За­явление МЧП о том, что пекарня площадью 270 кв. м включает

и цех, и магазин, находящийся под одной крышей и по одному адресу, во внимание не принято, поскольку вопреки требованиям ст. 33 АПК Украины МЧП не представило доказательств сво­его утверждения.

Предъявленное же МЧП письмо исполкома районного совета не является надлежащим доказательством того, что пекарня и магазин являются одним объектом, так как носит справочный характер и свидетельствует о том, что на момент заключения оспариваемого договора пекарня вообще не размещалась по ука­занному в договоре адресу.

Не может служить надлежащим доказательством по делу и техническая документация на спорный объект как единый ком­плекс (цех плюс магазин), поскольку она не является правоус­танавливающим документом. Таким образом, арбитражный суд области правомерно пришел к выводу о невозможности устано­вить, какое именно строение или группа строений были предме­том договора купли-продажи по оспариваемому договору. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 154 Гражданского кодекса Украины, если стороны договорились о заключении договора в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему этой формы, даже если по закону для данного вида договоров такая форма и не требовалась. Указанной нормой установлен приори­тет договорного регулирования формы гражданских сделок, чем и воспользовались стороны по оспариваемому договору. Их воле­изъявление опровергает доводы МЧП в части необязательнос­ти нотариального удостоверения договора.

Исходя из изложенного, решение и постановление арбитраж­ного суда области соответствуют действующему законодатель­ству и фактическим обстоятельствам дела, а поэтому остав­лены без изменений [Бизнес. — 1999. — № 6. — С.17-18].