Право собственности на жилье

Жильем физического лица является жилой дом, квартира, дру­гие помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них (ст. 379 ГК). Не считаются жильем отдельные производственные помещения, вагончики, подвалы, сараи, гаражи, передвижные контейнеры и т.п., а также помещения, предназна­ченные для временного пребывания людей (отель, больница, ис­правительно-трудовое учреждение).

По своей правовой природе жилье является недвижимостью, которая должна использоваться по целевому назначению.

К важнейшим разновидностям жилья относятся: жилой дом, усадьба, квартира.

1) Жилой дом — это здание капитального типа, возведенное с соблюдением требований, установленных законом, иными нормативно-правовыми актами, и предназначенное для по­стоянного в нем проживания (ст. 380 ГК Украины). Жилой дом должен отвечать таким требованиям: а) это здание капи­тального типа (со сроком службы от 30 до 150 лет); б) соору­жено с соблюдением требований, установленных законом; в) предназначено для постоянного в нем проживания.

Дом может находиться в собственности разных субъектов граж­данских отношений. ГК Украины в отдельности упоминает в ка­честве собственников дома жилищно-строительный (жилищный) кооператив, указывая, что дом, сооруженный или приобретенный таким кооперативом, является его собственностью. При этом член жилищно-строительного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а с согласия кооператива — и распоря­жения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее (ст. 384 ГК Украины).

2) Усадьба — это земельный участок вместе с расположенны­ми на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми здания­ми, наземными и подземными коммуникациями, многолет­ними насаждениями (ст. 381 ГК Украины). Как следует из этого определения, усадьба является сложным имуществен­ным комплексом, который включает земельный участок, жилой дом, вспомогательные помещения, многолетние на­саждения и т.п. Жилой дом усадебного типа состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений. Харак­терными вспомогательными помещениями дома являются: прихожая, кухня, коридор, веранда, уборная, амбар, помещение для автономной системы отопления, прачечная и т.п. На приусадебных земельных участках, кроме жилых домов, размещаются хозяйственные здания (сараи, хлева, летние кухни, гаражи, мастерские, уборные и т.п.) и сооружения (колодцы, выгребные ямы, навесы, изгороди, ворота, калитки, мощения и т.п.). К пристройкам относятся: пристроенные жилые комнаты и вспомогательные помещения (тамбуры, веранды, кухни, амбары, ванные комнаты, уборные и т.п.). Многолетними считаются насаждения, имеющие вегетатив­ный цикл более двух лет. Размер приусадебного участка, который предоставляется бесплатно, составляет: в селах — не больше 0,25 гектара, в поселках — не больше 0,15 гекта­ра, в городах — не больше 0,10 гектара (часть 1 ст. 121 ЗК). Поскольку усадьба является сложным имущественным комп­лексом, то в случае отчуждения жилого дома считается, что от­чуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом.

3) Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (ст. 382 ГК Украины). Право собственности на квартиру может возникать на основании гражданско-пра­вового договора (купли-продажи, мены и т.п.), приватиза­ции квартиры государственного фонда, выкупа квартиры членом жилищно-строительного (жилищного) кооперати­ва (часть 3 ст. 384 ГК Украины).

Квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной соб­ственности, составляют частный жилой фонд.

Собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жи­лом доме принадлежат на праве общей совместной собственнос­ти помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее ос­нащение за пределами или внутри квартиры, обслуживающее бо­лее одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначен­ные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников. Сособственники также имеют право уполномочить одного из них на осуществление сделок относительно распоряжения общим имуществом.

Собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.

Несколько ограничены права собственников квартиры отно­сительно осуществления ремонта и изменений в квартире. Он может на свое усмотрение осуществлять такие действия, но лишь при соблюдении следующих условий:

— квартира предоставлена для использования как единое це­лое (то есть не является «коммунальной»);

— эти изменения не приведут к нарушениям прав собствен­ников других квартир в многоквартирном жилом доме;

— эти изменения не приведут к нарушениям санитарно-тех-нических требований и правил эксплуатации дома.

Особым субъектом отношений собственности, связанных с жи­льем, является объединение собственников жилых квартир — юридическим лицом, которое собственники могут создавать для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользо­вания квартирами и общим имуществом жилого дома. Такое объединение может быть создано также собственниками жилых домов (ст. 385 ГК Украины). Порядок создания и компетенция объединения и его членов определяются Законом Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» от 29 ноября 2001 г. и иными законодательными актами.