У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

1. Цивільне законодавство України вперше дає визначення садиби.

Садиба — це комплекс житлових, господарських, гаражних, паркових та інших будівель, які складають одну господарську та архітектурну цілісність (житловий будинок, сад, допоміжні приміщення та споруди, наземні та підземні комунікації, багаторічні насадження, що розміщені на присадибних земельних ділянках).

Призначення садиби полягає у веденні фермерського господарства, особис­того селянського господарства, ведення садівництва, будівництва й обслугову­вання житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Право власності на садибу виникає тільки у випадку зведення її на відве­деній у встановленому порядку земельній ділянці, при затвердженому відповідному проекті та отриманому дозволу та при прийнятті садиби до експлуатації.

При збудуванні садиби слід керуватися нормами ЗК, Закону України «Про планування і забудову територій» та іншими підзаконними нормативними ак­тами, зокрема наказами МОЗ України «Про затвердження державних санітар­них правил планування та забудови населених пунктів», Держбуду «Про за­твердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівель­них робіт».

2. Відповідно до Закону України «Про власність» власник, володіючи пра­вом власності на садибу, на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Тобто він має право продати, подарувати, заповісти, за­класти та вчинювати інші не заборонені законом правочини із садибою.

Як вже було зазначено, до складу садиби належать не тільки житловий бу­динок, а весь комплекс споруд, наземні та підземні комунікації та багаторічні насадження. Отже, якщо власник вчиняє той або інший правочин із житловим будинком, то мається на увазі, що до нового власника переходить все майно са­диби разом із житловим будинком, якщо інше не було обумовлено умовами до­говору.

Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності

і. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призна­ чене та придатне для постійного у ньому проживання.

2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будин­ ку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального ко­ ристування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сан­ технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслу­говує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

1. Квартира — частина житлового будинку, що призначена для проживання однієї особи, однієї або кількох сімей, з упорядженими житловими кімнатами, підсобними приміщеннями і окремим виходом на сходову клітину, галерею, в коридор або на вулицю.

Житлова кімната — частина житлової квартири, яка відокремлена від інших приміщень тієї ж квартири стінами або постійними (не пересувними) перего­родками і має з ними внутрішнє сполучення та розміри, достатні для розміщення ліжка дорослої людини, а висота стелі не менше двох метрів.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» до об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних бу­динків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадя­нами на умовах найму.

Тому у квартирі можуть існувати як приміщення, що були приватизовані власниками — фізичними особами, так і приміщення, які знаходяться в дер­жавній (комунальній) власності, якими особи мають право користуватися тільки на підставі договору найму.

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташо­вані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, бо­танічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків — пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будин­ки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити без­печне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені в установ­леному порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташо­вані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.

Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» вста­новлено, що утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників згідно з «Правилами користування приміщення­ми жилих будинків та прибудинкових територій», які затверджуються KM Ук­раїни незалежно від форм власності на них.

Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками до­поміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї та ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зо­бов'язані здійснювати обслуговування та ремонт приватизованого житла, надава­ти мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками і тарифа­ми. Контроль за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи.

Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених ЗК.

Заборгованість власників квартир за укладеними угодами, пов'язаними з утриманням будинку та оплатою комунальних послуг, стягується в судовому порядку.

2. Згідно із Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартир­ного будинку»:

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — це приміщення, при­значені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквар-тирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і ма­шинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення);

загальне майно — частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо);

неподільне майно — неподільна частина житлового комплексу, яка скла­дається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку;

технічне обладнання багатоквартирного будинку — інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення,обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, еле­ваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користу­вання фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропор­ційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт за­гального майна та в інших спільних витратах у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб.

Частка участі співвласника квартири, власника кімнати (кімнат) у квартирі, де проживають два і більше власників жилих приміщень, співвласника нежи­лого приміщення на утримання і ремонт визначається відповідно до його част­ки як співвласника приміщення.

Спори щодо визначення частки в обов'язкових платежах на утримання і ре­монт неподільного та загального майна, в інших спільних витратах вирішують­ся в судовому порядку.

Відповідно рішення Конституційного Суду України у справі № 1-2/2004 за конституційним зверненням Ярового Сергія Івановича та інших громадян про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Зако­ну (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартир­них будинків) від 2 березня 2004 р. у багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) не-приватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками до­поміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпо­ряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів та ін. Питан­ня щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій щодо допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до за­конів України, які визначають правовий режим власності.

Стаття 383. Права власника житлового будинку, квартири

і. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати по­мешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у ба­гатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

1. ЖК визначає, що громадяни, які мають у приватній власності будинок
(частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого прожи­
вання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією
власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду,
обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

ЦК регламентує право власника житлового будинку, квартири тільки для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї та інших осіб, та встанов­лює правило щодо неможливості використання помешкання для промислово­го виробництва.

Забороняється використання жилих будинків, квартир тільки для промис­лового виробництва. Але ЦК не забороняє використання помешкання для на­дання послуг та виконання робіт.

Житловий будинок та квартира використовуються власником лише для власного проживання та проживання членів його сім'ї. ЦК не дає визначення поняття членів сім'ї.

СК визначає, що сім'ю складають особи, які спільно проживають, пов'язані спільним побутом, мають взаємні права та обов'язки.

Подружжя вважається сім'єю і тоді, коли дружина та чоловік у зв'язку з на­вчанням, роботою, лікуванням, необхідністю догляду за батьками, дітьми та з інших поважних причин не проживають спільно.

Дитина належить до сім'ї своїх батьків і тоді, коли спільно з ними не прожи­ває. Права члена сім'ї має одинока особа.

Сім'я створюється на підставі шлюбу, кровного споріднення, усиновлення, а також на інших підставах, не заборонених законом і таких, що не суперечать моральним засадам суспільства.

Після скасування інституту прописки в Україні власник житлового будин­ку, квартири на свій розсуд розпоряджається належним йому майном, тобто він має право вселити до належного йому приміщення будь-кого з членів сім'ї, рівно як і осіб, що такими не є.

2. Статтею 151 ЖК були визначені обов'язки власника щодо забезпечення
схоронності жилого будинку (квартири), а саме: громадяни, які мають у при­
ватній власності жилий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його
схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утри­
мувати в порядку прибудинкову територію.

Порядок проведення переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові, закріплений також у ст. 152 ЖК. Пе­реобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

Порядок користування приміщеннями, а також утримання житлових бу­динків і прибудинкових територій незалежно від відомчої належності і форми власності регулюється «Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями», затвердженими постановою KM України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Нормативні документи (правила, норма­тиви, інструкції) щодо використання та утримання житлового фонду розроб­ляються відповідними державними органами управління на основі цих Правил.

Стаття 384. Права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу

і. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житло­ вим) кооперативом, є його власністю.

2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право во­ лодіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання кварти­ рою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) ко­ оперативу стає її власником.

1. Житлово-будівельний кооператив (далі — ЖБК) організовується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених за­конодавством, — одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

ЖБК організовуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних де­путатів, при підприємствах, установах і організаціях. Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з ураху­ванням пропозицій трудових колективів.

ЖБК діє на основі статуту, прийнятого відповідно до «Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу», затвердженого Постановою Ради Мініст­рів УРСР від ЗО квітня 1985 р. № 186 p., загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установлено­му порядку.

Діяльність, порядок створення та повноваження ЖБК регламентуються ЖК, «Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу», Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради «Про затвердження Правил обліку гро­мадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу» від 5 червня 1985 р. № 228, постановою KM України «Про дальший розвиток жит­лово-будівельної (житлової) кооперації» від 20 жовтня 1992 р. № 593 та інши­ми нормативними актами в частині, що не суперечить чинному законодавству.

Придбаний або споруджений будинок ЖБК є його власністю.

2. Частина 2 ст. 384 ЦК є новою нормою в цивільному законодавстві України. Примірний статут ЖБК не допускає можливість розпорядження квартирою чле­ном кооперативу, як виключення — лише у випадку передачі паю членам сім'ї.

На сьогодні не існує порядку розпорядження квартирою членом ЖБК (ЖК). Але на відміну від Примірного статуту ЖБК (ЖК) ЦК не пов'язує пра­во на розпорядження квартирою з передачею паю.

ЖБК є власниками всього будинку, на відміну від будинків, де житло (квар­тири) було приватизоване.

Вперше право власності на квартиру виникло з прийняттям Закону СРСР «Про власність в СРСР» від 6 березня 1990 p., який передбачив, що член жит­лового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває право власності на це майно. В подальшому цю норму повторив у ст. 15 Закону України «Про влас­ність».

Оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна провадиться з видачею свідоцтва про право власності членам житлового, житлово-будівель­ного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, товариства або об'єднання, які повністю внесли свої пайові внески.

Стаття 385. Об'єднання власників житлових будинків, квартир

1. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного
житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлово­
го будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).