Классификации жилых объектов недвижимости

Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по сле­дующим основаниям:

1. В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья (маркетинговый подход) и уровня их платежеспособности принято выделять:

Жилье высокой степени комфортности (элитное). Каждой эпохе и стране присуще свое видение элитности жилья. Например, несколько десятилетий назад в СССР элитными считались «сталинские» высотки, «цэковские» дома.

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

1). Место - светлое, чистое, с хорошей энергетикой; придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая; близость городского сквера и т. д.; хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения; близость к центру.

2). Дом должен быть построен из надежных экологических материалов, с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора.

3). Клубность. Важно не только, где вы живете, но и то, кто живет рядом с вами: их социальный, культурный, финансовый уровень. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы жителей города (не представители среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе - квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух.

4). Инженерные сети, позволяющие комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования, электрический ввод должен быть двойным.

5). Инфраструктура дома должна включать: подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату, причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли получить услуги, не выходя за пределы своего дома.

Рис. 6. Укрупненная классификация объектов недвижимости

6). Элитное позиционирование дома. Настоящий элитный дом - это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов и т. д. Когда жилец такого дома говорит его название, то ему уже ненужно указывать адрес - все и так поймут, о чем идет речь.

7). Управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

8). Цена чаще всего является основным признаком элитности жилья. Разброс цен от $1 тыс. до $5 тыс. за м² и выше зависит от рассмотренных критериев.

Типовое жилье. Этот класс жилья еще называют жильем экономкласса, для него характерно:

а) размещение в любом районе города;

б) соответствие архитектурно-планировочных параметров совре­менным строительным нормам и правилам;

в) по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, ибо оно предназначены для населения с низкой платежеспособностью:

а) размещено в непрестижных районах;

б) удалено от основных транспортных коммуникаций;

в) принадлежит к зданиям «старого» фонда, не подвергавшимся капитальными ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения;

г) квартиры размещены в первых этажах домов других типов;

д) заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

1). дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

2). дома постройки 1917 - конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

3). «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

4). дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

5). дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

6). современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен зданий различают: дома с кирпичными стенами; панельные; монолитные; деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье: первичное - место постоянного проживания; вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода; третичное - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).