Договор ренты, его разновидности.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодический выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на содержание в иной форме.

Договор явл. Реальным, возмездным, односторонним (после передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей, обладая лишь правами) Если договор предусматривает передачу движимого имущества за плату, он является консенсуальным и взаимным (Суханов Е.А.).

Стороны: плательщик – любое лицо, получатель – граждане, неком. орг-ции.

Форма: письменная, обязательное нотариальное удостоверение; гос- регистрация – отчуждения имущества под выплату ренты.

Формы рентных платежей – выплата денег, выполнение работ и оказание услуг, удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании, уход за ним, оплата ритуальных услуг,

Сущест. условия: Предмет – движимое и недвижимое имущество (ден. суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, изделия из драгоц. металлов, квартира, дача и т.д.). Срок – постоянная, не имеющая срока; пожизненная, т.е на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Обязанность плательщика – выплатить ренту; от-ть плательщика: возмещение убытков, проценты за просрочку рентных платежей. Право требовать выкупа ренты –плательщик, получатель (в случаях, указанных в законе или договоре).

Виды: постоянная рента – отличается сроком рентных платежей – это бессрочная рента; пожизненная рента – рента, установленная на период жизни гражданина или на период жизни другого, указанного им гражданина (пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизненной ренты), а также минимальным размером: постоянная, пожизненная – величина прожиточного минимума в субъекте РФ/РФ; пожизненное содержание с иждивением (имущество передано бесплатно) – двойная величина прожиточного минимума. Кроме того, по договору пожизненного содержания с иждивением передаваться может только недвижимое имущество.

Риск случайной гибели имущества несет плательщик ренты (исключение – если постоянная рента и имущество было передано за плату).

Когда можно требовать выкупа постоянной ренты:

Плательщик – всегда, предупредив за три месяца; Получатель: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

В пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением – только в случае существенных нарушений договора.

56.Договор аренды, его разновидности. Договор аренды недвижимости и предприятий.

По договору аренды (имущественный найм) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату.

Договор явл. консенсуальным, взаимным, возмездным.

Стороны: арендатор – любо физич. и юрид. лицо; арендодатель – собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма – письменная (если договор заключен на срок более одного года, одна из сторон – юридич. лицо); устная – м/у гражданами на срок менее года и в отношении движимого имущества; гос. регистрация (в отношении недвижимого имущества, на срок больше года). Цена, срок - устанавливаются договором.

Сущест. условие: предмет (должен быть четко определен в договоре) – только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т. д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным.

Если договор бессрочный, расторжение возможно в одностороннем порядке с предупреждением за месяц (недвижимость – за 3 мес.). Если договор срочный, то по окончании срока договора арендатор имеет преимущественное право на его продление.

Обязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы, использовать по назначению, обслуживать, производить текущий ремонт, вернуть имущество по истечении договора; арендодателя – передать арендованное имущество арендатору, предупредить о недостатках и правах 3х лиц; производить капитальный ремонт. Арендодатель отвечает за препятствующие или затрудняющие пользование арендованным имуществом недостатки, кот-е не были оговорены в договоре.

Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Отделимые арендатор забирает, за неотделимые ему компенсация, если произвел их с согласия арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

 

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

 

2) существенно ухудшает имущество;

 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

 

5) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (если обязан проводить кап.ремонт)

 

Виды договоров: договор проката, аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа), аренды здания и сооружения, аренды предприятия, д-р финансовой аренды (лизинг).

По договору аренды недвижимости (зданий, сооружений) арендодатель обязуется представить арендатору здание или сооружение, а по договору аренды предприятий - арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единый комплекс.

Оба договора явл. консенсуальным, взаимным, возмездным. Форма: письменная (более года и д-р аренды предприятия – госрегистр).

Существенные условия – предмет, цена. Размер арендной платы фиксируется в договоре. Отличит. черты д-ра аренды предприятия: предметом явл. предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской дея-ти; обязательное уведомление кредиторов предприятия, которые могут в теч. 3 мес. (если не знал то в теч года) предъявить свои требования о прекращении или досрочном расторжении обяз-в.

Арендатор здания и сооружения не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающий несущие конструкции, перепланировку без согласия арендодателя, а арендатор предприятия - вправе без согласия арендодателя вносить улучшение в состав предприятия и распоряжаться имуществом для извлечения прибыли (не должно влечь уменьшения стоимости предприятия).