Основные права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов

В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ, соб­ственники, землевладельцы, землепользователи и арен­даторы имеют право:

а) использовать в установленном порядке для собствен­ных нужд имеющиеся на земельном участке обще­распространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соот­ветствии законодательством Российской Федерации (к общераспространенным полезным ископаемым в соответствии с Законом РФ *0 недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г. № 27-ФЗ) относится песок, глина, торф и т. п., а в соответ­ствии с Водным кодексом РФ в собственности граж­данских и юридических лиц могут находиться зам­кнутые водоемы, не имеющие гидравлической свя­зи с другими водными объектами);

б) возводить жилые, производственные, культурно-бы­товые и иные здания, строения, сооружения в соот­ветствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строи­тельных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

в) проводить в соответствии с разрешенным использо­ванием оросительные, осушительные, культтехниеские и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством Экологически­ми, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

В соответствии с Федеральным законом от 10 янва­ря 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель проводится физическими и юридическими ли­цами, имеющими лицензии на осуществление соответ­ствующих видов деятельности.

Перечень прав по использованию земельных участ­ков, установленный ст. 40 Земельного кодекса РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены и иные права.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ, соб­ственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использова­нием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природ­ному объекту;

- сохранять межевые, геодезические и другие специ­альные знаки, установленные на земельных участ­ках в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земель, соблю­дать порядок пользования лесами, водными и дру­гими природными объектами;

- своевременно приступать к использованию земель­ных участков в случаях, если сроки освоения земель­ных участков предусмотрены договорами;

- своевременно проводить платежи за землю;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строи­тельных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

- не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответ­ствующих категорий.

Приведенный перечень не является исчерпывающим: как самим Земельным кодексом РФ, так и другими фе­деральными законами могут быть установлены и иные требования как к собственникам, так и к иным лицам, использующим земельные участки.

Лекция 5

Правовые формы использования земель

Гражданский кодекс РФ признает наряду с правом собственности иные права на землю:

- право пожизненного наследуемого владения земель­ным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком;

- право аренды земельного участка;

- сервитуты и др.

К лицам, не являющимся собственниками земель­ных участков, отнесены землепользователи, землевла­дельцы, арендаторы и обладатели сервитутов.

Рассмотрим эти полномочия обладателей земельных участков, не являющихся их собственниками, в рамках вопросов настоящей темы лекции.

Содержание постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком означает возможность использовать земель­ный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым использованием земли) без установле­ния конкретного срока такого использования. Новый Земельный кодекс РФ внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоян­ное (бессрочное) пользование. С момента вступления Ко­декса в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казен­ных предприятий и муниципальных учреждений.

Право постоянного (бессрочного) пользования находив­шими в государственной или муниципальной собственно­сти земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного ко­декса РФ, сохраняется. Граждане, обладающие земель­ными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Что касается юридических лиц, то для них установлен конкретный срок переоформления этого права: они обяза­ны до 1 января 2010 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или выкупить земельный участок в собственность.

Граждане и юридические лица, обладающие земель­ными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земель­ными участками.

До вступления в силу положений нового Земельного кодекса РФ землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком пу­тем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное использование. В соответствии же с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сейчас земельные участки могут быть представ­лены в аренду только их собственности.

 

Содержание и особенности права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Этот юридический титул для граждан был впервые в российском законодательстве введен в оборот в 1991 г. с принятием Земельного кодекса РСФСР, который вклю­чил пожизненное наследуемое владение в число прав на землю. Однако после принятия в декабре 1993 г. ныне действующей Конституции РФ Президент РФ своим Ука­зом от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении зе­мельного законодательства Российской Федерации в со­ответствие с Конституцией Российской Федерации» от­менил целый ряд статей Земельного кодекса РСФСР, в том числе и посвященных пожизненному наследуемому владению землей. Таким образом, этот вид права на зем­лю был признан как несоответствующий конституцион­ным нормам. Однако же он продолжал существовать.

Новый Земельный кодекс РФ определил, что впредь представление земель гражданам на праве пожизненно­го наследуемого владения не допускается. Все лица, имеющие земельные участки на данном праве могут бесплатно приобрести эти участки в собственность, но при этом за всеми гражданами, которые получили зе­мельные участки на праве пожизненного наследуемого владения до вступления Кодекса в действие, это право сохраняются так же, как и возможность передать его по наследству. Земельный кодекс РФ внес существен­ные изменения в правомочия землевладельцев, запре­тив любые, кроме передачи по наследству действия по распоряжению земельными участками. До сих пор зем­левладельцы могли сдавать участок в аренду или без­возмездное срочное пользование (ст. 267 ГК РФ).

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате на­следования в соответствии с нормами гражданского за­конодательства.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежащее наследователю право пожизненного наследуемого вла­дения земельным участком входит в состав наследства й наследуется на общих основаниях. И еще одна особен­ность. В соответствии с Федеральным законом от 15 ап­реля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садо­вые, огородные и дачные земельные участки, предостав­ленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону, т. е. наследование та­ких земельных участков по завещанию запрещено.

 

Содержание договора аренды земельных участков и основные права и обязанности сторон по этому договору

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. В соответствии с гражданским за­конодательством по договору аренды арендодатель обя­зуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соот­ветствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряже­нию арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в до­говоре конкретного срока, т. е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом дру­гую сторону за три месяца, но для такого договора мо­жет быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается аренд­ная плата.

Основная обязанность арендатора по договору арен­ды земельного участка - предоставить арендатору зе­мельный участок в состоянии, соответствующем усло­виям договора и целевому назначению земли, в уста­новленный договором срок.

Арендодатель обязан также предупредить арендато­ра о всех правах третьих лиц на сдаваемой им в аренду земельный участок - сервитуте, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по зако­ну не является основанием для прекращения или при­менения таких прав (ст. 613 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условием договора аренды.

Он обязан также поддерживать земельный учас­ток в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен­ных обществ и товариществ или нового взноса в произ­водственный кооператив.

Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не пре­дусмотрено иное.

 

5.4. Содержание безвозмездного срочного пользования земельным участком

Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бес­платно, а от постоянного (бессрочного) пользования зем­лей - временным характером отношений.

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный зако­ном (для земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной соб­ственности), или на период трудовых отношений (так называемые «служебные наделы»).

Из земель, находящихся в государственной или му­ниципальной собственности, земельные участки в без­возмездное срочное пользование предоставляются толь­ко государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также орга­нам государственной власти управления.

гарен- ьсвои вн- эиз- астка те пре- t бес- зя зем-

Порядок заключения и исполнения договора безвоз­мездного использования регулируется нормами ст. 689- 701 ГК РФ.

По договору безвременного срочного пользования земельным участкам одна сторона обещается передать другой стороне земельный участок в пользование бес­платно на определенный срок (или без указания конк­ретного срока), а другая сторона обязуется использо­вать земельный участок в соответствии с ее целевым назначением и условиями договора и вернуть его соб­ственнику в надлежащем состоянии.

Договор безвозмездного пользования земельным уча­стком прекращается в случае смерти гражданина-землепользователя или ликвидации юридического лица-землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица - собственни­ка, предоставившего земельный участок, их права и обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику). К новому собственни­ку также переходят права и обязанности по договору безвозмездного пользования в случае отчуждения земель­ного участка.

 

5.5.Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Современное российское гражданское законодатель­ство рассматривает сервитут, как правило, одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым иму­ществом другого лица. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества, в том числе земельного участка, вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предос­тавления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Такого рода сервитут Земельный кодекс РФ называет частным сервитутом. Он может ус­танавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуата­ции линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также дру­гих нужд собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Земельный кодекс РФ ввел также понятие публич­ного сервитута. Публичный сервитут устанавливается в интересах не отдельного собственника, а для обеспече­ния интересов государства, местного самоуправления, в случаях когда не требуется изъятие земельного участ­ка. В соответствии со ст. 23 ГК РФ публичные сервиту­ты могу устанавливаться:

- для прохода или проезда через земельные участки;

- для использования земельного участка в целях ре­монта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспор­тной инфраструктуры;

- для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и проездов к ним;

- для проведения дренажных работ на земельном уча­стке;

- для забора воды и водопоя;

- для прогона скота через земельный участок;

для сенокоса или пастьбы скота на земельных учас­тках в сроки, продолжительность которых соответ­ствует местным условиям, обычаям, за исключени­ем таких участков в пределах земель лесного фонда;

- для свободного доступа к прибрежной полосе. Праву сервитута присущи следующие принципы:

1) обременение сервитута ложится на недвижимое иму­щество, принадлежащее субъекту на праве собствен­ности;

2) собственник земельного участка вправе распорядить­ся им по своему усмотрению, при этом переход пра­ва собственности иному лицу упраздняет сервитута;

3) сервитут устанавливается не в интересах лица, а в интересах и в пользу неподвижного имущества, нахо­дящегося в собственности, владении или пользовании. Поэтому сервитут неотчуждаем. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залогами, иной сделки. На обременение сервитутом зданий и сооружений распространяются положения земельного сервитута.

Защита права сервитута осуществляется в судебном порядке. Иск подается лицом, имеющим право на сер­витут. Ответчиком по иску является собственник иму­щества, обремененного сервитутом. Защита права сер­витута осуществляется следующими способами:

1. Признанием права сервитута в том случае, если соб­ственник отказывает истцу в установленном закон­ным порядком праве.

2. Восстановлением положения существующего да на­рушения права сервитута.

3. Пресечением действий, нарушающих право серви­тута или создающих угрозу этого нарушения.

4. Самозащитой права (в рамках этого права облада­тель права сервитута может сам произвести действие, пресекающее нарушение его прав, соразмерные с на­рушением. Такими действиями могут быть, напри­мер, снос части забора, препятствующего проезду).

5. Возможностью возмещения убытков и компенсаци­ей материального вреда.

В качестве защиты права сервитута могут применять­ся и иные способы, предусмотренные законодательством.

 

Лекция 6