Нормативна ціна землі та способи її визначення

 

У складі Державного земельного кадастру особливе місце відводиться даним оцінки землі, актуальність якої зростає у разі організації використання земель у зв’язку із переходом до нових форм землеволодіння і землекористування.

Суть внутрішньогосподарської оцінки земель полягає в тому, що в сис­темі державного земельного кадастру кожну земельну ділянку потрібно оцінити не тільки за продуктивними (природними) властивостями, але й за технологіч­ними властивостями, до яких зараховують: енергоємність ґрунту, конфігурацію, рельєф, кам’янистість, віддаленість земельної ділянки від господарських дворів і виробничих центрів.

Регулювання земельних відносин в Україні, крім оцінки землі у відносних величинах - балах, передбачає також визначення ціни землі у грошовому виразі, яку потрібно розраховувати для сучасного стану використання і на перспективу. За основу грошової оцінки земель необхідно приймати чистий до­хід з одиниці площі, який у разі сучасної оцінки капіталізується на банківський процент, а у разі перспективної визначається з урахуванням приросту чистого доходу (коефіцієнта дисконтування) та нормативних коефіцієнтів ефективності капітальних затрат у різних галузях народного господарства.

З погляду одержання об’єктивності даних грошової оцінки землі, за затвердженою Урядом України методикою, необхідно відзначити, що вони на рівні Автономної Республіки Крим, областей, районів, сільськогосподарських підприємств і земельних ділянок не відображають реальну ціну землі, а досягнуту за результатами господарської діяльності сільськогосподарських підприємств.

Основні недоліки цієї методики полягають в тому, що визначення і урожайності зернових культур, і виробничих затрат на різних рівнях є надто сумнівним, оскільки нинішні виробничі умови і за період 1980-1986 рр., коли здійснювали економічну оцінку земель, не є адекватними.

Крім того, сутність грошової оцінки землі полягає в тому, що її ціна повинна відповідати не фактичному рівню інтенсивності землеробства, а тому, який повинен бути, тобто відповідати нормативу, стандарту.

Під час визначення середнього доходу від використання землі необхідно приймати не абсолютну реальну, а середню нормальну, тобто нормативну (еталонну) величину урожаю для земель відповідної якості.

Нормальна (нормативна) урожайність культур і, відповідно, нормативна ціна землі відображає не індивідуальні господарські результати використання земель, а ту величину, яку можна, тобто потрібно одержати під час застосу­вання до земель відповідного типу ґрунту однакових середніх умов обробітку і вирощування культур[31].

В населеному пункті рентний дохід виникає, перш за все, завдяки облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

На розмір рентного доходу впливають:

· місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки в його межах;

· рівень інженерно-транспортного облаштування, природно - кліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;

· характер функціонального використання земельної ділянки.

Відповідно до "Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населеного пункту" [30] грошова оцінка земель населеного пункту визначається за формулою 1.1:

(1.1)

де Цн – грошова оцінка 1 м² земельної ділянки, грн;

В – витрати на освоєння й облаштування те­риторії з розрахунку на 1 м², грн;

Нп– норма прибутку, 6%;

Нк – норма капіталізації, 3%;

Кф – коефіцієнт, який характеризує функціо­нальне використання земельної ділянки (під житлову, громадську забудову, для комерційного, рекреаційного використання, для технічної інфраструктури, для промисловості, транспорту тощо);

Км – коефіцієнт, що характеризує місце розта­шування земельної ділянки в межах населеного пункту [25].

Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, зовнішнє освітлення, слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту на початок року проведення оцінки.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюються для певних категорій забудованих земель: житлової забудови; промисловості; гірничої промисловості та відкритих розробок; комерційного використання; громадського призначення; землі змішаного використання; транспорту та зв'язку; технічної інфраструктури; ланшафтно-рекреаційні території та інші відкриті землі.

Коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), враховує вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.

Значення даного коефіцієнту обумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних груп факторів і обчислюється за формулою 1.2:

Км = К_м1×К_м2×К_м3, (1.2)

де:К_м1 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення – регіональні фактори;

К_м2 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) – зональні фактори;

К_м3 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко- планувальної зони – локальні фактори.

Процедура виконання грошової оцінки земель населеного пункту визначена "Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населеного пункту" [30].