Вихідна інформація для визначення базової вартості земель

 

Вихідні дані які потрібні для виконання грошової оцінки є нормативна документація про статус, стан села Молодятин, як природи так і господарських угідь, про його кордони(межі), також, дані про інженерно-транспортне облаштування території.

Вартість доріг взято з довідкової Служби автомобільних доріг у Івано-Франківській області. Протяжність ЛЕП, газопроводів та наявність основних споруд взято з довідок, наданих відповідними службами.

Щоб дізнатися базову вартість 1м² території села Молодятин збиралися різного виду дані статистичні нормативні про грошові витрати на облагородження села. Загальна вартість витрат на освоєння та облаштування території села Молодятин на 01.01. 2015 року приведена в таблиці 3.1.

Таблиця 3.1

Витрати на освоєння та облаштування території села Молодятин

Назва показників	За станом на початок 2013р.
Одиниця виміру	Натуральний показник	Вартість (тис. грн.)
с. Молодятин
Газопостачання			3726567,38
Iнженернi мережi с/т	км	23,225	3726567,38
Електропостачання			3505226,4
ЛЕП повiтряна 110/35 кВ	км	1,28	106521,6
ЛЕП повiтряна 10 кВ	км	9,70	807234,0
ЛЕП повiтряна 0,4 кВ	км	31,14	2591470,8
Вулично-дорожня мережа			140451,5
В. Ключів – Молодятин (а/д С 0907036)	км	3,5	140451,5
Разом			7372245,28

Земельно-оціночна структуризація населеного пункту

Виділення оціночних районів

 

Виділення оціночних районів відбувається в межах села Молодятин, який являється піддослідним населеним пунктом. Їх виділяють відповідно до процедури економіко-планувального зонування, яка має певні етапи. Виконання яких і представляє саму процедуру зонування.

Після виконання аналізу функціонально-планувальної структури в селі Молодятин було виділено20 таких районів.

Методика оцінки кожного фактору, який впливає на величину зонального коефіцієнту Км₂ ґрунтується на розрахунку окремих індексів, що показуютьють вплив окремого фактору на цінність земельних територій населеного пункту. Послідовне виконання при таких умовах:

1. Показники всіх індексів окремо розраховуються від середнього значення відпвідного фактору для населеного пункту (середнє значення приймається за 1,0).

2. Механізм порівняння відокремлених факторів базується на методах статистики та експертної оцінки всіх факторів.

3. Граничні значення коефіцієнта Км₂ вкладаються у діапазон значень таблиці 3.6. “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

Ці процедури пофакторної оцінки застосовують для окремих оціночних районів, для отримання зонального і локального коефіцієнтів Км₂ та Км₃ та виконання економіко-планувального зонування території проводились із використанням програмного комплексу грошової оцінки земель населених пунктів та коректури її.

 

3.4. Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта місця розташування земельної ділянки (Км2)

 

Розрахунок вагових коефіцієнтів комплексного індексу цінності території оціночних районів I_i здійснюється шляхом порівняння окремих індексів, які були розраховані в результаті попередньої пофакторної оцінки. В даному випадку був застосований метод кореляційного аналізу. В таблиці 3.3. вказані вагові коефіцієнти розрахунків.

Таблиця 3.3

Вагові коефіцієнти розрахунку комплексного індексу цінності території оціночних районів I_i

№	Назва фактору	Вага%
c. Молодятин
	Легкість в прибутті до центру населеного пункту
	Легкість в добиранні до концентрованих мiсць прикладання працi
	Легківсь в використанні мiсць масового вiдпочинку
	Легкість в добиранні до зупинок суспiльного транспорту
	Рiвень водопостачання
	Рiвень каналiзування
	Рiвень теплового постачання
	Рiвень газового постачання
	Рiвень електропостачання
	Якiсть ґрунтiв
	Рiвень чистоти повiтря
	Рівень радіоактивного забруднення
	Рiвень зашумленостi
	Наявність закладів торгiвлi та громадського харчування
	Наявність закладів побутового обслуговування
	Наявність закладів культурними та спортивними закладами
	Забезпечення школами
	Наявність закладів історико-культурними, природними, культовими пам’ятками і закладами
	Функціонально-планувальні властивості
	Рівень інженерної підготовки території

 

Для визначення економіко-планувальних зон був використаний експертний метод оцінки оціночних районів села Молодятин, було заповнено анкету експертної оцінки, яка має 23 фактори, які впливають на величину комплексного індексу цінності районів (додаток А).

Другим етапом економіко-планувального зонування земельної території села Молодятин було об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони.

Показник зонального коефіцієнту Км₂ для кожної економіко-планувальної зони вираховується як середньозважене індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зони (за часткою площі району).

Таблиця 3.4

Результати пофакторної оцінки при визначенні комплексного індексу цінності території І_і

№ району	Si	Ei	Ci	Ii
с. Молодятин
	24,0	69,0	3,45	0,92
	18,9	69,0	3,45	0,92
	22,6	69,0	3,45	0,92
	19,3	75,5	3,775	1,01
	42,2	74,5	3,725	1,00
	38,6	80,0	4,0	1,07
	19,4	76,5	3,825	1,02
	37,9	74,0	3,7	0,99
	50,1	74,0	3,7	0,99
	33,8	79,0	3,95	1,06
	21,9	73,5	3,75	1,00
	37,6	80,0	4,0	1,07
	21,3	72,5	3,625	0,97
	57,8	79,0	3,95	1,06
	42,7	74,5	3,7	0,99
	29,0	79,0	3,95	1,06
	27,6	79,0	3,95	1,06
	31,4	64,0	3,20	0,86
	12,2	62,5	3,125	0,84
	14,1	55,0	2,75	0,74
Середньозважений бал по селі Молодятин	3,73
Максимум				1,0,7
Мінімум				0,74

 

Результатом виконання економіко-планувального зонування у с. Молодятин було визначено 6 зон. Перелік значень коефіцієнту Км₂ та грошова оцінка 1м² землі в межах економіко-планувальних зон наводяться в таблиці 3.5, в якій є мінімум і максимум цін за землю 1м². Опис меж економіко-планувальних зон подано в таблиці 3.6.

Таблиця 3.5

Визначення зонального коефіцієнта Км₂ та грошова оцінка 1м² землі в межах економіко-планувальних зон

Економіко-планувальні зони	Оціночні райони	Іі	Км2	Грошова оцінка 1м2
с. Молодятин
I		1,07	1,06	25,12
	1,06
	1,07
	1,06
	1,06
	1,06
ІІ		1,01	1,00	23,70
	1,00
	1,02
	0,99
	0,99
IІІ		1,00	0,99	23,46
	0,97
	0,99
IV		0,92	0,92	21,8
	0,92
	0,92
V		0,86	0,85	20,14
	0,84
VІ		0,74	0,74	17,54
Максимальне			1,06	25,12
Мінімальне			0,74	17,54

Таблиця 3.6

Опис меж економіко-планувальних зон

№ зони	Опис меж
с. Молодятин
І	З півночі – межа проходить по границі населеного пункту та по дорозі вздовж ІІІ економіко-планувальної зони; Зі сходу – по дорозі вздовж ІІІ економіко-планувальної зони; З півдня – по межі Княждвірської і Печеніжинської сільських рад; Із заходу – по дорозі вздовж ІІ економіко-планувальної зони.
ІІ	З півночі – по дорозі вздовж ІV економіко-планувальної зони; З півдня – межа проходить по границі населеного пункту та по дорозі вздовж І економіко-планувальної зони; З півдня – по межі Княждвірської і Печеніжинської сільських рад; Із заходу – межа проходить по границі населеного пункту.
ІІІ	З півночі – межа проходить по границі населеного пункту та вздовж V економіко-планувальної зони; Зі сходу – вздовж V економіко-планувальної зони та по межі Княждвірської і Печеніжинської сільських рад; З півдняі заходу – по дорозі вздовж І економіко-планувальної зони.
IV	З півночі і сходу – межа проходить по границі населеного пункту; З півдня – по дорозі вздовж ІІ економіко-планувальної зони; Із заходу – межа проходить по границі населеного пункту.
V	Район 18 З північного-заходу межа проходить по границі населеного пункту; Зі сходу – по межі Княждвірської і Печеніжинської сільських рад; З півдня і заходу – вздовж ІІІ економіко-планувальної зони, та по границі населеного пункту; Район 19 З півдня – вздовж ІІІ економіко-планувальної зони З півночі, сходу і заходу межа проходить по границі населеного пункту; З півночі, сходу, півдня і заходу межа проходить по границі населеного пункту;
VІ	Район 20 З півночі, сходу і півдня межа проходить по границі населеного пункту; З заходу межа проходить по границі Княждвірської і Ланчинської сільських рад;

 

3.5 Визначення функціональних та локальних факторів у межах економіко-планувальних зон

Згідно п.3.9. “Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її базової вартості, коефіцієнта місця розташування та коефіцієнта функціонального використання (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться у додатку Б.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою. Значення коефіцієнта К_ф слід визначати відповідно до кодів економічної діяльності, а не за формою власності суб'єкта господарської діяльності.

У разі, коли земельна ділянка знаходиться в стадії будівництва, або відведене під майбутнє будівництво, то до завершення будівництва, терміни якого визначені в проектній документації, при проведенні нормативної грошової оцінки необхідно застосовувати К_ф=0,5.

Грошова оцінка земель різного функціонального призначення в розрізі економіко-планувальних зон в існуючій межі села Молодятин наводиться у додатку В.

Визначення коефіцієнту місця розташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнту Км₂. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також і локальні фактори, повний перелік яких наводиться у таблиці 1.7. «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється з урахуванням рекомендацій таблиці 1.7 «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень.

При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки необхідно обґрунтовувати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється з використанням автоматизованої системи, наприклад «Муніципальна інформаційна система (МІС)».

Аналіз, проведений в процесі виконання грошової оцінки села, виявив 9 локальних факторів, які можуть вплинути на загальне значення коефіцієнту Км₃.

Для обчислення Км₃ враховуються перераховані нижче локальні фактори. При цьому добуток по-факторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Після вивчення кожної з груп локальних факторів було здійснене їх картографування.

Таблиця 3.7