Тема 8. Сделки с жилыми помещениями

Вопросы

1. Договор купли-продажи жилого помещения. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения на торгах.
2. Договор дарения жилого помещения.
3. Договор мены жилыми помещениями.
4. Ипотека жилого помещения.
5. Приватизация жилого помещения.
6. Государственная регистрация сделок с жилыми помещениями.
7. Признание сделок с жилыми помещениями недействительными.

Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения.

Государственная компенсация за утрату права собственности на

жилое помещение.

 

Задача1.

Гр. Грачевых после смерти своей жены проживал один в своей приватизированной 2-комнатной квартире в г. Москве. С 1994 г. очень часто у него жила, помогая по хозяйству, его 62-летняя двоюродная сестра Мамаева, которая имела свой дом в деревне.

В 1996 г. Грачев поехал к своему сыну в г. Курск погостить на некоторое время. Через две недели он вместе с сыном попал в автомобильную аварию, сын остался жив, а Грачев скончался в больнице.

После его смерти сын, желая быстрее решить вопрос о квартире, обратился к частному нотариусу Курске с заявлением об открытии наследства. Дочь Грачева, проживавшая в Москве, заявила, что существует завещание, составленное отцом, по которому она единственная наследница. Так как завещание составлено в Москве и квартира находится там же, то и права на наследство должны оформляться в этом же городе. Кроме того, считая себя собственником квартиры, дочь Грачева потребовала выселения Мамаевой. Однако Мамаева возразила, указав на то, что она как нетрудоспособная иждивенка имеет право наследования части квартиры.

Где должно быть открыто наследство? Кто является наследником Грачева? В каком порядке оформляются права на наследственное имущество?

 

Задача 2.

Гражданка Горюхова предъявила иск к Балашихинской фабрике № 1 и Кошкину о признании недействительным договора передачи в собственность 42/100 долей квартиры жилого помещения в виде комнаты размером 12,3 кв.м в коммунальной квартире № 47 по ул. Спортивная в г. Балашихе, указав, что она, являясь нанимателем другой комнаты в квартире, не давала согласия на приватизацию указанной комнаты.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда, в иске отказано.

По протесту председателя Мособлсуда, состоявшиеся по делу судебные постановления были отменены.

Отказывая в иске, суд сослался на п. 1.6 Положения о приватизации жилищного фонда в Балашихингском районе, утвержденного решением Малого совета Балашихинского горсовета, согласно которому приватизация коммунальных квартир допускается как целиком по согласию всех проживающих лиц, так и долями. В последнем случае согласия остальных проживающих в квартире лиц, по мнению суда, не требуется.

Являются ли правильными выводы суда? Обоснуйте свое мнение.

 

Задача 3.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах местной администрации к муниципальному предприятию «Управление капитального строительства», предприятию технической инвентаризации гражданину Елькину о признании недействительными договоров сотрудничества в строительстве жилья, удостоверения о регистрации, права собственности на квартиру и выселении Елькина из квартиры, ссылаясь на то, что указанные договоры, заключенные между управлением капитального строительства и Елькиным, прикрывают сделку купли – продажи квартиры и нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно условиям договоров сотрудничества в строительстве жилья, заключенных Елькиным и Управлением капитального строительства администрации города, инвестор обязывался перечислить на расчетный счет заказчика средства на строительство двухкомнатной квартиры, а заказчик обязывался обеспечить вклад средств в строящийся дом и выделить инвестору двухкомнатную квартиру. Взаимные обязательства по договорам сторонами были выполнены.

Решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, в удовлетворении требования прокурора отказано.

Постановлением Президиума Верховного Суда РФ судебные постановления по делу оставлены без изменений, а протест, внесенный в порядке надзора, - без удовлетворения.

Какими положениями Закона руководствовался Президиум Верховного Суда РФ, принимая такое решение?

 

Задача 4

Гражданке Квашиной на семью из 4-х человек была предоставлена 2-х комнатная квартира по договору социального найма в 2004 году. В 2005 году брак между супругами Кашиными был расторгнут. Квашин выехал из квартиры, забрав свои вещи. В конце 2005 года Квашина подала заявление в администрацию на приватизацию квартиры, не включив бывшего мужа в состав семьи. Решением администрации квартиры передана в собственность Квашиной и двум ее детям. Квашин обратился в суд с иском о признании договора приватизации недействительным.

Какое решение должен вынести суд?

 

Задача 5

 

Самохвалов и Антипова заключили договор дарения, в соответствии с которым Самохвалов безвозмездно передал Антиповой принадлежащий ему жилой дом с условием, что даритель останется пожизненно проживать в нем.

После смерти Самохвалова его дочь Елена предъявила иск к Антипиной о признании договора дарения притворной сделкой, считая возникшие по нему обязатльства – обязательствами по пожизненному содержанию с иждивением. Указывая, что содержание ответчицей не осуществлялось, истица просила передать ей жилой дом.

 

Какое решение должен вынести суд?

 

Задача 6

Панин заключил с Зябликовым договор мены жилыми помещениями. В соответствии с договором Панин передал принадлежащую ему на праве собственности трехкомнатную квартиру в обмен на двухкомнатную квартиру Зябликова.

После осуществления процедуры государственной регистрации Панин, считая обмен неравнозначным, обратился в суд с иском об истребовании с Зябликова пятьсот тысяч рублей разницы стоимости квартир по оценке независимой экспертизы.

 

Какое решение должен вынести суд?

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1,2.

2. Семейный кодекс Российской Федерации.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации.

4. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 г. №189-ФЗ. (ред. от 07.06.2013)

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (с изм. и доп.от 01.09.2013)

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1,2.3.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации.

3. Семейный кодекс Российской Федерации.

4. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07. 1991 г. №1541-1. (ред. от 16.10.2012)

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ. (с изм. и доп. от 01.09.2013)

6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ. (ред. от 23.07.2013)

8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) Об ипотеке (залоге недвижимости)

 

Судебная практика:

 

1. Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 г.

2. О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации: О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 г. №8. (ред. от 02.07.2009)

3. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. №6-П.

 

Дополнительная литература

1. Аюшева С.Д. Особенности обращения взыскания на заложенные жилые помещения // Законодательство. 2005. №1.
2. Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строениями по советскому праву. М.,1950.
3. Вавин Н.Г. Сделки со строениями. М., 1926.
4. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений //Подготовлен для системы КонсультантПлюс. 2005.
5. Грудцина Л.Ю., Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки //Законодательство и экономика. 2006. №5.
6. ЗалескаяМ.В. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости: конституционный аспект // Жилищное право. 2003. №3.
7. Исрафилов И.М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. №10.
8. Макаров Г.П. Порядок наследования и дарения жилых помещений. М.,1999.
9. Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения // Жилищное право. 2005. №9.
10. Макарова О.В. Защита прав несовершеннолетних при нотариальном удостоверении сделок с жилыми помещениями // Жилищное право. 2004. №3.
11. Потяркин Д.Е. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в Москве // Журнал российского права. 2005. №2.
12. Рясенцев В.А. Договор об отчуждении строения на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность. 1945. №1-2.
13. Скиба П.В. Особенности формы сделок купли-продажи жилых помещений // Нотариус. 2001.№5.
14. Строганова Т.П. Необходимость совершенствования законодательства, регулирующего защиту прав несовершеннолетних // Юридическая наука и развитие российского государства и права: Тез. докл. науч.-практ. конф. (Пермь, 11-12 октября 2001 г.). Пермь,2002.
15. Титов А.А. Новые способы получения жилья: Практическое пособие. М.: Юрайт,2000.
16. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция.2000. №7.
17. Эрделевский А. Существенные условия продажи жилого помещения // Подготовлен для системы КонсультантПлюс. 2005.
18. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. №7.