Тема 3. Договор социального найма жилого помещения

Вопросы

1. Понятие и признаки договора социального найма жилого помещения.
2. Стороны договора социального найма. Круг членов семьи нанимателя.
3. Порядок заключения договора социального найма, существенные условия, форма.
4. Права и обязанности наймодателя по договору социального найма.
5. Основные права нанимателя и членов его семьи. Право нанимателя на вселение в жилое помещение других граждан. Право на вселение временных жильцов и сдачу жилого помещения в поднаем.
6. Право нанимателя на обмен и замену жилого помещения.
7. Право нанимателя при производстве капитального ремонта.
8. Обязанности и ответственность нанимателей жилых помещений.
9. Изменение договора социального найма.
10. Расторжение договора социально найма жилого помещения.

Выселение граждан из жилых помещений.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.
3. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Задача 1.

Кабанов А.Б. с женой и взрослым сыном Михаилом проживали в четырехквартирном доме муниципального фонда, занимая комнату размером 18,6 кв.м. По решению компетентных органов дом был предназначен к сносу в связи с отводом земельного участка для государственных нужд. Обязанность обеспечить другим жильем всех выселяемых в связи со сносом дома возлагалась на Комбинат строительных материалов, которому отводился участок. Комбинат, не имевший свободного жилого помещения для переселения Кабанова и его семьи, выдал ему гарантийное письмо, в котором указывалось, что Комбинат обязуется предоставить Кабанову и его семье в течение одного года жилое помещение размером не менее 18,6 кв.м.

Через полтора года сын Кабанова обратился к Комбинату с требованием о предоставлении ему жилого помещения в соответствии с гарантийным обязательством.. Его отец Кабанов А.Б., к этому времени переехал в другой город, а мать умерла.

Комбинат отказался предоставить Михаилу Кабанову жилое помещение, мотивируя это тем, что, во-первых, гарантийное письмо выдано не ему, а его отцу, Кабанову А.Б., который никаких претензий к Комбинату не заявлял и не заявляет; во-вторых, Михаил Кабанов учится в институте в другом городе, где обеспечен жильем в общежитии, и в жилье по прежнему месту жительства не нуждается.

Михаил Кабанов обратился в суд с иском к Комбинату.

Какое решение должен вынести суд?

 

Задача 2.

Смирнова вступила в фактические брачные отношения с Петровым и в связи с этим вселилась в занимаемую мужем по договору найма квартиру в доме, принадлежащем муниципальному унитарному предприятию (МУП) Через пять месяцев Петров погиб. МУП по истечении двух месяцев предложил Смирновой освободить квартиру. В ответ на это Смирнова обратилась в суд с иском о признании за ней прав нанимателя спорной квартиры, в которую она вселилась с согласия Петрова, что может быть подтверждено не только фактом их совместного проживания до трагического события, но и письменным документом – сохранившейся его запиской в бухгалтерию МУП с просьбой учитывать при исчислении платы за квартиру то, что они проживают вдвоем.

Районный суд в иске Смирновой отказал по тем мотивам, что она не приобрела права на жилплощадь в данной квартире, поскольку не оформила свое вселение в квартиру мужа, не была зарегистрирована как проживающая в этой квартире и имела отметку в паспорте о регистрации по месту жительства своих родителей.

Решите дело.

 

Задача 3.

В соответствии с решением местной администрации 60-квартирный жилой дом подлежал капитальному ремонту, причем было признано, что выполнение капитального ремонта невозможно без выселения жильцов.

Семье Лисичкиных, занимавшей по договору найма двухкомнатную квартиру на трех человек, было предложено вместо переселения в дом маневренного фонда получить в постоянное пользование с заключением договора найма благоустроенную квартиру, равную по площади той квартире, которую они занимают.

Лисичкины решили посмотреть предлагаемую им квартиру, но через несколько дней получили сведения о том, что в документации на капитальный ремонт дома предусмотрено увеличение на 6 кв.м. жилой площади и улучшение планировки квартиры, которую они занимают. В связи с этим Лисичкины отказались от предложенной им квартиры, согласились переехать в дом маневренного фонда, заявив, что после окончания капитального ремонта дома они рассчитывают вернуться в свою квартиру.

Через полтора года, когда ремонт был завершен, Лисичкиным было предложено получить благоустроенную квартиру по действующей норме жилой площади, поскольку их прежняя квартира увеличилась в результате ремонта и перепланировки не на 6 кв.м жилой площади, как предусматривалось первоначально, а на 12 кв.м, причем и вспомогательная площадь квартиры увеличилась на 11 кв.м, и поэтому Лисичкины не вправе требовать вселения в свою прежнюю квартиру. Как сообщили Лисичкину, решением местной администрации квартира уже предоставлена прорабу, выполнявшему работы по капитальному ремонту дома.

Самсонов, для которого все эти факты оказались совершенно неожиданными, пришел к выводу, что его права и интересы грубо нарушены, и обратился в суд с иском о признании решения администрации о предоставлении квартиры прорабу недействительным и о признании за семьей Лисичкиных права на квартиру, которую она занимала по договору найма до капитального ремонта.

Решите дело.

 

 

Задача 4.

К Сидорову, который проживал с женой в нанимаемой им трехкомнатной квартире в доме, принадлежащем ЗАО «Домострой», неожиданно приехал из Приморского края его дальний родственник Лосев и попросил разрешения пожить у него четыре месяца, в «В знак благодарности» предложил привезенные им изделия из меха (две шапки, два воротника, меховую куртку и варежки), а также несколько баночек красной икры. Сидоров принял все это и выделил Лосеву небольшую комнату. От предложенных Лосевым денег Сидоров отказался.

Поселившийся в квартире жилец скоро стал причинять большое беспокойство Сидоровым. К нему приходили какие – то люди, с которыми он пьянствовал, шумел, вел себя бесцеремонно. Через месяц жена Сидорова потребовала, чтобы Лосев освободил квартиру. Однако Лосев отверг это требование, сославшись на заключенный им с Сидоровым договор поднайма и внесенную им плату в виде изделий из меха и икры. Лосев обратил внимание на то, что он вправе проживать четыре месяца.

Тем не менее жена Сидорова предъявила в суде иск о немедленном выселении Лосева как временного жильца.

Какое решение вынесет суд?

 

Задача 5. Сидорова обратилась в администрацию города с заявлением о предоставлении ей по договору социального найма жилого помещения в связи с тем, что ее дом был признан в установленном порядке непригодным для проживания.

Администрация отказала в предоставлении жилья, мотивировав это необходимостью первоначально Сидоровой встать на учет в качестве нуждающееся в жилом помещении, а также тем фактом, что жилой дом, в котором она проживала, принадлежал сначала ЖЭУ, впоследствии признанному банкротом, и до сих пор не был принят в муниципальную собственность.

Тем не менее, администрация после повторного обращения Сидоровой предоставила комнату в общежитии площадью 11,8 кв.м по договору найма специализированного жилого помещения из маневренного муниципального фонд сроком на 1 год.

Сидорова обратилась к юристу за консультацией. Разрешите ситуацию.

Какие права Сидоровой нарушены?

Какие действия необходимо ей предпринять?

 

 

Задача 6.

Занимающий комнату в коммунальной квартире Сергеев систематически пьянствовал, устраивал дебоши, не участвовал в уборке мест общего пользования. Соседи по квартире, а также жильцы нескольких других квартир, которые Сергеев залил водой, предъявили к нему иск о выселении за невозможностью совместного проживания. В ходе рассмотрения дела жильцы изменили исковые требования и согласились на обмен Сергеевым занимаемой им комнаты. Сергеев представил в суд вариант обмена. Однако в дело вступили жильцы квартиры, в которую Сергеев должен въехать по обмену. Они заявили, что категорически возражают против вселения в их квартиру пьяницы и дебошира, от которого другие хотят избавиться.

Решите дело.

 

Задача 7.

Кузнецов являвшийся нанимателем муниципальной квартиры в г. Екатеринбурге заключил брак с Беловой, которая поселилась и зарегистрировалась в его квартире вместе со своим несовершеннолетним сыном Алексеем Беловым. По достижении восемнадцатилетнего возраста Алексей уехал на учёбу в г. Москва. По окончании ВУЗа (через пять лет) он остался проживать в Москве в квартире своей знакомой Елагиной. Белов и Елагина не заключали брак, однако имели общего ребёнка. С регистрационного учёта в Екатеринбурге Белов не снимался.

Через девять лет отъезда Белова в Москву Кузнецов, расторгнув брак с Беловой, обратился в суд с иском к Белову и его матери о признании их утратившими право пользования квартирой. Белова иск признала, а Алексей Белов нет. Суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Ещё через пять лет Кузнецов снова предъявил иск к Белову о признании его утратившим право пользования спорной квартирой и выселении. В обоснование исковых требований Кузнецов указал, что Белов в квартире не проживает в течение четырнадцати лет, коммунальные услуги не оплачивает, имеет в Москве фактическую жену Елагину, несовершеннолетнего ребёнка и постоянное место работы.

Елагина, привлечённая в процесс в качестве третьего лица, заявила, что Белов поживает совместно с ней, несмотря на это не вносит ежемесячную плату за пользование её квартирой.

Как должен поступить суд?

 

Задача 8.

Дом, в котором гражданин Сидоров снимал принадлежащую Смирнову квартиру, подлежал сносу, так как был признан находящимся в аварийном состоянии. В связи с этим Сидоров предъявил к Смирнову требования о предоставлении ему до окончания срока договора другого благоустроенного жилого помещения.

Смирнов, считая, что жилое помещение, признанное аварийным. Не может быть предметом договора найма, самостоятельно вынес из квартиры вещи нанимателя и закрыл дверь на замок, от которого у нанимателя не было ключа.

Разрешите дело

 

Задача 9.

Супруги Семёновы лишены родительских прав в отношении двух несовершеннолетних детей. Поскольку их совместное проживание с детьми признано невозможным, одновременно суд выселил Семёновых без предоставления другого жилого помещения. Семёновы считают решение суда о выселении их без предоставления другого жилого помещения подлежащим отмене, так как другой жилой площади они не имеют, кроме того их дети не останутся проживать в прежнем жилом помещении, а направляются в детское учреждение, и, следовательно площадь останется свободной.

По указанным основаниям Семёновы обратились с кассационной жалобой.

Какое решение должен вынести суд кассационной инстанции?

 

Задача 10.

После смерти Семиной, которая являлась нанимателем 2-х комнат по договору социального найма, в указанном жилом помещении остались проживать ее дочь Семина К. и муж, лишенный родительских прав в отношении дочери- Семиной К. Договор найма после смерти Семиной не заключался. В связи с тем, что Семина К. вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги одна, она обратилась с иском к МУП «ЖКХ» об изменении договора найма жилого помещения, заключении 2 отдельных договоров найма комнат с Семиной К. и Семиным.

 

Должен ли суд удовлетворять исковые требования истицы? Почему?

 

 

Правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации

2. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства от 21.01.2006 г. №25. (с изм. от 16.01.2008)

3. Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315.

 

Судебная практика:

 

1. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

 

Дополнительная литература

 

1. Бакирова Е.Ю. Возникновение права на жилое помещение у членов семьи нанимателя по договору социального найма.//Гражданское право. 2010. N 4.

1. Быков В.Ю. К вопросу о субъектах жилищных отношений по предоставлению жилья по договорам социального найма //Жилищное право. 2006.№12.
2. Васильев Ю.С. О договоре жилищного найма // Советское государство и право. 1959. №9.
3. Гетман Е.С. Наем жилого помещения // ЭЖ-Юрист. 2006. №7
4. Грудцина Л.Ю. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов// Адвокат. 2006. №1.
5. Грудцина Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. 2005. №11.
6. Диордиева О.Н. Новый жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. №2

8. КарпухинД.В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей.// Жилищное право. 2010. N 3

1. Корнеев С.М. Понятие члена семьи в жилищном праве //Советская юстиция. 1965. №16.
2. Корнеев С.М. Вопросы найма жилых помещений // Вопросы гражданского права в практике суда и арбитража. М., 1960.
3. Ларкин И.И. Понятие члена семьи в жилищном праве // Советская юстиция. 1963. №18.
4. Потяркин Д.Е. Договор найма жило помещения // Российская юстиция. 1998. № 1,2.
5. Рузанова В.Д. Р асторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. №3.
6. Рузанова В.Д. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма: основные новации //Жилищное право. 2006. №2.
7. Свит Ю.П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения // Жилищное право. 2006. №12.
8. Семина Т.А. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма // Жилищное право.2007. №1.
9. Семина Т. Обмен жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма // Законность. 2006. №11.
10. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российская судья. 2005. №9.,Юрист. 2005. №9.
11. Юрченко Е.В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения //Закон. 2006. №8.