Тема 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

Вопросы

1. Понятие, признаки, стороны договора коммерческого найма жилого помещения.
2. Порядок заключения договора коммерческого найма, существенные условия, срок, форма.
3. Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма.
4. Права наниматели и постоянно проживающих с ним граждан.
5. Обязанности и ответственность нанимателей жилых помещений.
6. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Задача 1.

Иванова имеет на праве собственности двухкомнатную квартиру, которую сдала по договору семье Игошина. По истечение трех лет Иванова обратилась в суд с иском о выселении семьи Игошиных из квартиры досрочно (договор заключен на пять лет), мотивируя это тем, что жильцы "сулили золотые горы"; вначале заплатили за три месяца вперед, а теперь вот уже полгода вообще прекратили платить, говорят, что нет денег. "Наговорили по междугороднему телефону почти на одну тысячу рублей! Затопили соседей внизу. Мне, - пишет Иванова, - теперь не расплатиться".

 

Как суд должен решить данное дело?

Определите правовую природу договора

Кто должен возмещать причиненные убытки, связанные с пользованием телефоном и затоплением соседей?

Составьте исковое заявление по этим вопросам.

 

Задача 2.

Зубов решил сдать однокомнатную квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, и получил очень выгодное предложение от фирмы "Граф", которая намеревалась снять эту квартиру для своего иногороднего сотрудника. Но Зубов отказался заключать договор с юридическим лицом, опасаясь, что фирма будет использовать жилое помещение не по назначению, и захотел заключить договор коммерческого найма непосредственно с сотрудником фирмы. Фирма, в свою очередь, не согласилась с этим и привела в качестве аргумента тот факт, что сотрудник, для которого она снимает эту квартиру, может быть уволен, а фирма в этом случае не сможет поселить туда нового сотрудника.

 

Как решить данный спор?

Могут ли организации обладать правом на жилище?

 

Задача 3.

Решением суда акционерное общество было обязано Киселеву предоставить трехкомнатную квартиру. Позднее определением суда в связи с неисполнением данного решения был изменен способ исполнения решения суда: с ответчика в пользу Киселева была взыскана среднерыночная стоимость квартиры в городе на день вынесения решения с зачислением сумм на депозитный счет суда для приобретения Киселеву квартиры. Данное решение суда было отменено судебной коллегией по гражданским делам областного суда и в удовлетворении заявления Киселева об изменении способа исполнения решения отказано по тем мотивам, что определением суда по существу вынесено новое решение – о взыскании стоимости квартиры, тогда как квартира ему должна быть предоставлена по договору найма.

Прокурор области внес протест в президиум областного суда об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам областного суда, судебная коллегия не учла, что в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года Киселев после предоставления ему квартиры по договору найма вправе приватизировать это жилое помещение и стать собственником, о чем Киселев указал в своей жалобе, как и при приобретении ему квартиры на взысканные судом суммы.

 

Какое решение должен вынести Президиум областного суда?

 

Задача 4.

Наймодатель подал в суд о расторжении договора коммерческого найма и возмещении морального вреда, ссылаясь на следующие факты.

Наниматель, оформив договор коммерческого найма, на следующий же день подселил на данную жилплощадь пятерых своих друзей, отвечая на возражения наймодателя, что это не запрещено договором. Проживание на данной жилплощади соблюдали все правила пользованием жильем и категорически отказались выселяться.

 

Какое решение должен принять суд?

 

Задача 5.

Гражданин Дадаев заключил с гражданкой Прусаковой договор, по которому двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м, принадлежащая ей на праве собственности, сдавалась внаем ему и двум членам его семьи – дочери Земфире и тете Лейле. Но в связи с военной операцией на родине Дадаева в данную квартиру приехал двоюродный брат его жены Руслан. Прусакова требует расторжения договора на основании изменения состава проживающих, но Дадаев считает, что он не нарушал условий договора, так как новоприбывший является его родственником.

 

Кто прав в данной ситуации?

 

Задача 6.

Гражданин Катушкин (наймодатель) предъявил иск к гражданину Бондареву (нанимателю) о взыскании платы за коммунальные услуги, так как последний пятый год проживает в квартире по договору коммерческого найма и в квартире за неуплату отключили электроэнергию. Бондарев утверждает, что в договоре не указано, кто именно производит коммунальные платежи, следовательно, этим должен заниматься наймодатель. Он утверждает, что по незнанию оплачивал все в течение трех лет, но больше этого делать не собирается.

Кто прав?

 

Задача 7.

Гражданин Чайкин сдал свою квартиру по договору коммерческого найма гражданину Ласточкину.

Однажды Ласточкин, вернувшись с работы, решил искупаться в ванной. Включив воду, он прилег на диван отдохнуть и незаметно для себя уснул. Проснулся Ласточкин от сильного стука в дверь. Оказалось, что квартиру затопило и в дверь стучали соседи с нижнего этажа, квартира которых также оказалась затопленной. Соседи сказали Ласточкину, что теперь ему придется делать ремонт в их квартире и возмещать все убытки, на что Ласточкин отметил, что эта квартира принадлежит Чайкину, а он сам является квартиросъемщиком и у него заканчивается договор найма.

Кто будет оплачивать ущерб и делать ремонт в двух квартирах?

 

Задача 8.

Артегов заключил с Волошиным договор, согласно которому обязался передать Волошину внаем половину принадлежащего ему на праве собственности жилого дома сроком на четыре года. В договоре была указана общая площадь сдаваемой внаем половины дома – 160 кв.м. Наемная плата была определена в размере 50% МРОТ, действующего на день платежа, за один квадратный метр нанятой площади дома в месяц.

Через два месяца Волошин внес первый платеж в счет наемной платы, сумма которого была намного меньше по сравнению с обусловленной договором. Артегов потребовал оплаты в полном объеме, на что Волошин отметил, что он готов оплачивать в размере, указанном в договоре, только 30 кв.м, поскольку лишь эта площадь нанятой им части дома является жилой, а остальные 130 кв.м – это нежилые помещения – кухня и две больших террасы, одна из которых, площадью 22 кв.м., не застекленная. Эти 130 кв.м, как считает Волошин, не отвечают тем требованиям, которые предусмотрены п. 1 ст. 673 ГК РФ для предмета договора найма жилого помещения. Волошин выразил готовность оплачивать нанятые им нежилые помещения площадью 130 кв.м, но по другой цене.

Артегов обратился в суд с иском о взыскании с Волошина обусловленной договором суммы в полном объеме.

Ко дню рассмотрения дела в суде прошло семь месяцев со дня заключения договора между Волошиным и Артеговым, и все это время Волошин вносил наемную плату в уменьшенном размере в депозит нотариальной конторы.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 9.

Ивкин, полностью выплативший паевой взнос за занимаемую им четырехкомнатную квартиру заключил договор коммерческого найма сроком на три года с гр-ном Петровым. В договоре было предусмотрено, что гр-н Петров вправе использовать квартиру для проживания семьи из 3-х человек (он, жена и ребенок), не имеет права вселять других граждан, сдавать квартиру поднаем. Кроме того, в договоре было предусмотрено, что наймодатель в любое время может в одностороннем порядке прекратить договор коммерческого найма, в случае, если наниматель прекращает договор досрочно, то он обязан уплатить нанимателю штраф в размере годовой наемной платы. Если после прекращения договора наймодателем в одностороннем порядке наниматель не выселяется, то он уплачивает наймодателю штраф в размере месячной наемной платы за каждый день просрочки. Через два года наймодатель Ивкин решил расторгнуть договор в одностороннем порядке ввиду того, что дом, который находился в частной собственности у гр-на Ивкина, в котором он проживал, сгорел в результате пожара. Петров отказался выселиться из четырехкомнатной квартиры. Кроме того, за прошедшее время Петров сдал в поднаем две комнаты семье Ежова из 3-х человек.

Оцените условия договора коммерческого найма. Предложите возможные варианты решения возникшей проблемы как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя.

 

Задача 10

Семья П-вых проживает на условиях найма жилого помещения с собственником этого помещения Т-вой. В связи с тем, что П-вы не вносят плату за пользование коммунальными услугами, Т-ва обратилась

в суд с иском к супругам П-вым о внесении изменений в договор найма жилого помещения и взыскании с ответчиков задолженности по оплате за пользование коммунальными услугами.

Решением М-ского районного суда требования Т-вой о внесении изменений в договор найма жилого помещения были удовлетворены, в удовлетворении остальной части требований было отказано.

Т-ва обратилась в краевой суд с жалобой на решение районного суда в части отказа в иске о взыскании расходов на коммунальные.

Какое решение должен вынесет краевой суд?

 

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1,2.

 

 

Дополнительная литература