Лекция 9. Сделки с недвижимым имуществом в жилищной сфере.

 

Исходные положения и понятия.

Сделкой называется осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Потребность в жилье - одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение - основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания.

Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в 6 основных формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им:

1) Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма или коммерческого найма с соблюдением установленных правил и очередности.

2) Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

3) Приобретение жилья в частную собственность различными способами.

4) Предоставление служебной жилой площади.

5) Предоставление жилых помещений маневренного фонда.

6) Предоставление общежитий.

Право собственности на недвижимое жилое имущество в зависимости от способа его получения подтверждается различными документами, а прекращение - возможно на добровольной основе или путем принудительного изъятия.

В условиях осуществляемой жилищной реформы прекращены могут быть не только права собственности, но и абсолютные права граждан пользоваться жилыми помещениями в случаях:

-если наниматели систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению либо нарушают правила общежития и законные интересы других лиц или общества;

-когда прекращены трудовые отношения, в связи с которыми было предоставлено право пользования жилыми помещениями.

Но право пользования жильем не зависят от смены его собственника.

Жилищный кодекс РФ предусматривает выселение в административном порядке (с санкции прокурора) лиц, самовольно занявших жилое помещение и когда дому грозит обвал. В остальных случаях решение о выселении граждан принимается в судебном порядке.

 

2.Виды сделок..

Приватизация и деприватизация жилых помещений.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых

помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

-находящиеся в аварийных домах;

-в домах закрытых военных городков;

-в специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты для инвалидов, престарелых, ветеранов);

-в домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждениях;

-занимаемые гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.

Служебные жилые помещения и коммунальные квартиры местные органы власти могут передавать в собственность проживающим в них гражданам.

В домах, требующих капитального ремонта, приватизация допускается с сохранением обязанности наймодателя производить ремонт на общих основаниях.

Участники приватизации: право на бесплатную приватизацию жилых помещений имеют все проживающие в них по договорам найма и аренды (в том числе отсутствующие или осужденные) взрослые граждане и только один раз. Исключение составляют

несовершеннолетние: став собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, они сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия.

За несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет сделку приватизации жилья осуществляют родители, усыновители или опекуны. Отказ детей от участия в приватизации жилья возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки сами с согласия родителей, усыновителей или попечителей.

Принципы и условия приватизации жилого фонда:

-добровольность приобретения гражданами жилой площади в собственность;

-бесплатность передачи занимаемых гражданами помещений в соответствии с установленным размером и учетом потребительских качеств жилого фонда. Ожидается отмена этого принципа;

-однократность.

Жилые помещения можно приватизировать в одну из 4-х форм собственности:

-индивидуальную - единственным собственником становится один из членов семьи, на имя которого оформляется договор передачи;

-общую долевую - все члены семьи, принявшие участие в приватизации, имеют определенные доли в общей жилой площади;

-общую совместную - без указания долей собственников, которые в дальнейшем будут определены;

-долевую - с определением долей в коммунальных квартирах.

Любой из членов семьи имеет право отказаться от участия в приватизации письменно в форменном заявлении о приватизации жилого помещения и сохранить за собой право приватизации другого впоследствии полученного жилья.

Деприватизацию можно провести тремя способами:

-расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению;

-обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора о приватизации жилья недействительным. При положительном решении граждане вновь получают ордера на вселение уже как наниматели;

-подать в ремонтно-эксплуатационное управление заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее.

 

3. Технология купли-продажи квартир.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

-письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

-указание имени и регистрации прописки по месту жительства сторон;

-определенная характеристика предмета сделки;

-данные о возможных правах третьих лиц;

-цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

-срок и порядок передачи имущества.

Алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

-определение стоимости жилого помещения;

-проведение рекламной кампании - поиск покупателя;

-просмотр вариантов и торг по цене;

-подготовка необходимых документов;

-проверка документов на подлинность и правильность оформления;

-подписание договора;

-государственная регистрация сделки;

-передача всей суммы денег;

-подписание акта приема-передачи недвижимости;

-регистрация по новому месту жительства.

Для купли-продажи необходимы следующие документы:

-правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья);

-справка, в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста;

-выписка из домовой книги;

-копия финансово-лицевого счета;

-справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

-справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

-разрешение комиссии районной Управы по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;

-разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае.

-справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов;

-документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры;

-справка о том, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы;

-свидетельство о браке или справка ЗАГС - если один из собственников поменял фамилию;

-согласие супруга на продажу или покупку недвижимости - для лиц, состоящих в браке;

квитанция об оплате регистрационного сбора;

-письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

-нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

-паспорту свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

4. Обмен и мена жилыми помещениями.

Обмен - это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляем путем получения обменных ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения права арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

При обмене нанимателя с арендатором обмен считается совершенным с момента получения обменного ордера с указанием в нем статуса площади.

При обмене арендатора или нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения.

Порядок обмена

Желающие поменять жилые помещения подают заявления установленного образца, которые заверяются жилищно-эксплуатационной организацией и подписывается нанимателем или арендатором и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь.

В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца. Заявления считаются поданными со дня предоставления всех необходимых документов. Оформление обмена производится комиссиями. Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми членами комиссии.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформление договоров отчуждения. Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов.

Срок действия обменного ордера установлен в два месяца.

При приеме документов выясняются сведения, позволяющие определить, принадлежит ли участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

-одинокие и одиноко проживающие граждане;

-нетрудоспособные лица;

-граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;

-лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

1)если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством РФ;

2)по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для признания сделки недействительной.

 

5. Дарение и наследование жилья.

Дарение является договором, двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которому даритель безвозмездно передает одариваемому:

1)жилое помещение;

2)имущественное право к себе или третьему лицу;

3)либо освобождает одариваемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Не допускается дарение жилых помещений:

-от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными;

-работникам лечебных, воспитательных, учреждений социальной защиты, находящихся в них на лечении, содержании или воспитании;

-государственным служащим в связи с их должностным положением;

-в отношениях между коммерческими организациями.

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

-если после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя изменилось на столько, что исполнение договора в этих условиях ведет к существенному снижению уровня его жизни;

-ввиду невозможности исполнения или отмены дарения.

Наследование - переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам - возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием.

Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя. Завещать имущество могут дееспособные граждане. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

1)завещание должно быть составлено письменно;

2)завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;

3)в завещании должны быть указаны время и место его составления.

Наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию лишь при отсутствии наследников предшествующей очереди или при непринятии ими наследства.

Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц.

 

6. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых

помещений.

По договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога (ст.587 ГК РФ). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации, Существует 3 вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.

 

 

Постоянная рента:		Пожизненная рента:		Пожизненное содер-
				жание с иждивением:
выплачивается бессроч-		выплачивается в тече-		закрепляется догово-
но в денежной форме		ние жизни ее получа-		ром, где определяется
или путем предоставле-		теля. Денежная сумма		стоимость всего объема
ния вещей, выполнения		не может быть меньше		содержания с иждиве-
работ (оказания услуг),		МРОТ. Выплачивается		нием (не может быть
соответствующих по		обычно ежемесячно		меньше МРОТ в месяц).
стоимости денежной		(гл. 33 §3 ГКРФ}		При этом содержание
сумме ренты (гл. 33 §2		- -		может быть заменено
ГКРФ)				периодическими денеж-
				ными платежами (гл. 33
				§4 ГК РФ)

Рис7одвиды ренты

 

Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по же­ланию, плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

В последнем случае она может быть выкуплена: при нарушении плательщиком своих обязательств; при неплатежеспособности плательщика ренты; в случае по­ступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных до­говором.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору пере­ходят на покупателя объекта недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другому лицу, несет субсидиарную ответственность с ним но требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом об­ременять объект недвижимости, переданный ему в обеспечение пожизненного со­держания, только с предварительного согласия получателя ренты. При суще­ственном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата объекта недвижимости

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором.

В случае расторжения договора по инициативе гражданина в связи с изменением его материального положения, полученная им денежная компенсация и стоимость предоставленных услуг полностью возмещается гражданином. Если расторжение договора по инициативе гражданина вызванный по иным причинам, гражданин не в праве требовать возврата жилой площади и сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площадью.

 

7. Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд.

Основаниями для перевода жилых помещений в нежилой фонд является признание помещения:

1) непригодным для постоянного проживания;

2) временно непригодным для проживания людей до устранения причин, по которым оно непригодно для проживания.

В порядке исключения решения о переводе помещения в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

 

 

Вопросы для подготовки к зачету.

1.Особенности недвижимости как объекта оценки.

2.Право собственности на недвижимое имущество.

3.Вещные права на недвижимое имущество.

4.Регистрация прав на недвижимость.

5.Законодательное обеспечение оценочной деятельности.

6.Классификация объектов недвижимости.

7.Виды стоимости,определяемые в процессе оценки недвижимости. Их взаимосвязь с целями оценки.

8.Принципы оценки недвижимости.

9.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

10.Основные этапы процесса оценки стоимости недвижимости.

11.Общая характеристика доходного подхода.

12.Метод капитализации доходов.

13.Метод дисконтирования денежных потоков.

14.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

15.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

16.Ипотечное кредитование и его роль в активизации рынка недвижимости.

17.Эффективность использования заемного капитала.

18.Виды ипотечного кредита.

19.Оценка эффективности привлечения заемных средств.

20.Анализ условий кредитного договора.

21.Принципы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом.

22.Этапы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом.

23.Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов.

24.Классификация и суть поправок.

25.Методы расчета поправок.

26.Оценка стоимости недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи.

27.Общая характеристика затратного подхода.

28.Методы расчета восстановительной стоимости.

29.Расчет стоимости строительства.

30.Виды частичных прав на недвижимость.

31.Основные виды имущественных прав на недвижимость.

32.Приватизация и деприватизация.

33.Обмен и мена.

34.Дарение и наследование.

35.Рента.

36.Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

 

 

Основная и дополнительная литература, другие информационные источники

Основная литература

1. Закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности" от 6 августа 1998 года № 135-ФЗ.

2. Грязнова А.Г.Оценка недвижимости Учебник, - М.: Финансы и статистика, 2007 г.

3. Наназашвили И.Х. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: Архитектура-С, 2005 г.

4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости, 2-е изд., перераб. и доп. М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2007 г.

5. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты / под. ред. В.В. Григорьева. - М.: Инфра – М., 2005

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.:Высшее образование, 2006 г.

7. Марченко А.В.Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. – изд. 2-е, перераб. и доп. – РнаД.:Феникс, 2007

Дополнительная литература

1. Севастьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: КолосС, 2007 г.

2. А. Асаул Экономика недвижимости: учебник для ВУЗов. 2-е изд. СПб.:Питер Пресс, 2008 г.

3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие.- М.:КноРус, 2007 г.

4. Щетинин Я.В.Оценка жилья при ипотечном кредитовании. - М.:БДЦ-Пресс, 2006 г.

5. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. РнаД.: Феникс, 2006.