Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по об­служиванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД-РОД,

где ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

С = ИК + СК,

 

где С_н - стоимость недвижимости; ИК - ипотечный кредит; СК - собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчи­тываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости не­движимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ин­вестора:

ЧОД

R=-----------

С

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отно­шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложен­ного инвестором в недвижимость

ЧОД-РОД

R=-----------------

СК

Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно­сти недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве­стора R _н = R _ск. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R _и >R_ск. Финансовый левередж является положительным и характе­ризует эффективное использование заемных средств, если R _н < R_ск.

 

Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала - по 4000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расхо­ды по обслуживанию долга составят: по объекту № 1 - 700; по объекту №2-1000.

Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходнос­ти.

Объект № 1 Объект № 2

1500: 10000 = 15%.,... 1500: 10000 = 15%

Ставка доходности недвижимости Ставка доходности собственного капитала

1500-700: 4000 = 20% 1500 -1000: 4000 = 12,5%

Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцени­ваться положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оце­нивая финансовый левередж.

Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доход­ности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ стро­ится с учетом коэффициента ипотечной задолженности.

Оценку финансового левереджа можно осуществить без использова­ния стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Со­четание двух источников финансирования (собственного капитала и ипо­течного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипо­течной задолженности - 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; основной долг будет погашен в конце одним платежом.

Удельный вес в инвестированном капитале Недвижимость 100% Ипотечный кредит 70%

Ставка доходности Взвешенный результат

0,15 0,15

0,10 0,07

Ставка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7% (0,15 -0,07:1-0,7).

 

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимости (15%), финансовый левередж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамор­тизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств используется ипотечная постоянная.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипо­течной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предостав­лен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.

ИП = 0,01322- 12 = 0,1586.

Ставка доходности Взвешенный результат

Удельный вес в инвестированном капитале

Недвижимость -100% 0,15 0,15

Ипотечный кредит - 70% 0,1586 0,111

 

Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13%

(0,15-0,111:1-0,7).

Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже

(R_н=15%, R_к=13%).

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточ­ности величины прогнозного чистого операционного дохода для дости­жения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сум­ма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требо­ваниям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого опера­ционного дохода.

Пример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, состав­ляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит пре­доставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рас­считывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал -

15000-16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию

долга - 35000 • 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода -

2400 + 5551 = 7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит тре­буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпол­нения обязательств перед банком.

При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать ко­эффициент покрытия долга.

 

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимос­ти, приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвес­тор рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с еже­месячным погашением.

ИП = 0,012- 12 = 0,144;

ДО = 80000-0,144= 11521,6;

КПД = 30000: 11521,6 = 2,6.

Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский нор­матив.

Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыноч­ную стоимость недвижимости, предполагает:

• проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредито­ра и заемщика на досрочное погашение займа;

• наличие оправдывающих обязательств;

• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

• определение принципа субординации.

Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем­щиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме­щение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем при­надлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на по­гашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга.. В не­которых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запреща­ющий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает воз­можность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не­зависимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Воз­можная дата досрочного погашения устанавливается в момент заклю­чения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчи­тывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно ком­мерческому банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолжен­ности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой

право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному поку­пателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет ис­ключительную ответственность, если новый собственник получил оправ­дывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приори­тета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возмож­ность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижи­мости.