Лекция 6. Ипотечно - инвестиционный анализ.

 

Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.

Эффективность использования заемного капитала. Привлечение заем­ного капитала при покупке недвижимости позволяет:

• заемщику:

а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превы­шать размер собственного капитала;

б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу­тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;

в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору при­читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

г) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управ­лении капиталом;

• кредитору:

а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока пога­шения задолженности;

б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости являет­ся основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;

в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

г) гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно ре­агировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой ус­тойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;

д) оформление «закладной» по предоставленным ипотечным креди­там позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в фор­ме ипотечного кредита.

Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобрете­ния недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит со­вмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и креди­тор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное иму­щество, поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для:

• погашения основного долга;

• уплаты начисленных процентов; -

• уплаты налогов, страховых взносов;

• проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в над­лежащем состоянии;

• получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.

Виды кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипо­течных кредитов можно сгруппировать по различным классификацион­ным признакам:

• характеру участия в инвестиционном процессе;

• стабильности процентной ставки по кредиту;

• стабильности величины взноса в погашение обязательств;

• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - ка­питала инвестора;

• способу финансирования перепродажи;

• порядку погашения долга и уплаты процентов;

• назначению кредитуемого объекта.

Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и упла­ты процентов в течение анализируемого периода.

Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и перемен­ными платежами.

Кредиты с постоянными платежами - самоамортизирующиеся креди­ты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равно­великими суммами.

Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием раз­ных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относят кредиты:

• по которым предусмотрено в период кредитования частичное пога­шение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро­вый» платеж;

• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму на­копленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и упла­той процентов на остаток долга:

• с постоянным пропорциональным погашением долга;

*в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответству­ющих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

• в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша­емой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному дохо­ду или денежным поступлениям;

• в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приро­сте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие умень­шить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рын­ка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

• пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме­жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо­сти различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объек­та недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижи­мость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижи­мости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязатель­ства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека -кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Дан­ный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее получен­ный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капита­ла. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том слу­чае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых

условиях.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, измене­ния процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию различных усло­вий финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называе­мым типичным финансированием. Типичным финансированием называ­ют сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла­чиваемую сумму процентов.

Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным фи­нансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость.