Возмещение инвестируемого капитала по методу ринга,у. Е.

 

№ п/п	Остаток капита­ловложений на начало периода	Возмещение капитало­вложений	Доход на инвести­рованный капитал (12%)	Общая сумма дохода

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвес­тируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

где 8РР - фактор фонда возмещения; У = К. (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 6.3.

Пример. Условия инвестирования:

• срок - 5 лет;

• доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма став­ки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

 

 

Таблица 2.

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда, (у.е.)

№	Остаток основной	Общая сумма	В том числе
п/п	суммы капитала	возмещения	% на капитал	возмещение
	на начало года			основной суммы
		2774,10		1574,10
	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола­гается получение дохода по безрисковой ставке

К=У+СРР(н,У)

где У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возвра­та инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ­ляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали­зации равен 0,2973964 (0,12-I-0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час­тично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи не­движимости, а частично - за счет текущих доходов.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля­ет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%:: 5 лет) • 1/2 = 10%. К_к = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до­ходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем ум­ножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

50%-ная потеря • 0,1574097 = 0,07887.

Л_к = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инве­стиции) = 0,19887(19,87%).

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчиты­вает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозиру­ется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%. -

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчи­таем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитает­ся отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капи­тализации.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

 

 

1 n NOY

R=-------* ∑ -------

n i=1 Vi

 

где N0 У - чистый операционный доход /-го объекта-аналога;

Vi. - цена продажи /-го объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 3)

Таблица 3.

Расчет коэффициента капитализации (К_к) методом рыночной выжимки

 

 

Показатель	Объект
№1	№2	№3	№4 г
Цена продажи, долл. ЧОД, долл. Общий коэффициент капитализации Среднее значение общего коэффициента капитализации	20750. 0,172	90000 140000 15000 25500 0,166 0,182   0,17	75000 12000 0,160

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж отно­сится к категории «непрозрачной» информации. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож­ного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме­щения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитыва­ется по формуле

Годовой ДП до выплаты налогов (РТСР) / Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешен­ное значение

R=M*Rm+(1-M0*Re,

где М - коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кре­диту - 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал - 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, - 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17:

Л = 0,7 • 0,127500 + 0,3 • 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%).

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен.