Лекция 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости. 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Лекция 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости.



Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на инфор­мации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­нии оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен­ке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не­достаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает ис­ключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь­зуется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке не­движимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости ана­логичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижи­мости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивае­мым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-анало­гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срав­нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-анало­гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• назначению использования;

• качеству;

• передаваемым правам;

• местоположению;

• физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• платежеспособности;

• возможностям финансирования;

• инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке окупаемости;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офис­ных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке зна­чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рын­ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использо­ваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компа­нии;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или ины­ми обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного

имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием

объектов;

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может ис­пользоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива­цией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом слу­чае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное пра­во собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ­ном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки,

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не­обходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответству­ющая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и нало­гообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а так­же условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас­сматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу­чае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопостави­мых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру­гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею­щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физи­ческая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различ­ные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за 1 сотку;

• цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м2 общей площади;

• цена за 1 фронтальный метр;

• цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м\

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитали­зации.

Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спосо­бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий сте­пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объек­та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижаю­щий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на ме­стоположение, износ, время продажи.

ПОПРАВКИ

       
   

 


ПРОЦЕНТНЫЕ (коэффициентные) СТОИМОСТНЫЕ (денежные)

 

 

Вводимые к цене единицы сравнения аналога Вводимые к цене аналога в целом

Рис. 3. Классификация поправок

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре­деленную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель­ная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от­нести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас­считанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога, в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается раз­личие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало­га в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни­тельных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

• статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного парамет­ра (например, местоположения), наличием которого и объясняется раз­ница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректиров­ки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогич­ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине - в Ясеневе (табл. 4.).

Таблица 4. Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

Характеристики (элементы) сравнения Оценивае­мый объект Продажа I Продажа II Продажа III
Местоположение Состояние квартиры Цена сделки купли-продажи, у.е./м2 Ясенево хорошее ? Ясенево неплохое Центр хорошее Центр неплохое

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей пло­щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы пло­щади оцениваемой квартиры в Ясеневе необходимо учитывать, что пред­ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректи­ровки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположе­нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит: 600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж - II и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (ме­стоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит: 960 у.е. - 800 у.е. = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректи­ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-про­дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравни­мым объектам указывают, что стоимость 1 м2 общей площади оценивае­мой квартиры в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города, сде­ланы отрицательные корректировки (-200 у.е.). Это предопределяется от­рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре горо­да, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160 у.е.) по продаже I и III, предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Таблица 5

Таблица корректировок

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 1269; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 35.173.233.176 (0.045 с.)