В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат­ного подхода отражены на рис'

 

Методы расчета восстановительной стоимости

 

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объек­та недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует оп­ределенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих це­нах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использо­ванием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизвод­ства», поскольку в противном случае определяются затраты на строитель­ство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристи­кам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа­теля.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стои­мость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (боль­шей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет зат­рат¹, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В за­висимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строитель­ством.

К ним относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к стро­ительству:

• стоимость инвестиций в землю;

• гонорары проектно-сметным организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты. К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы¹ - денежные средства, необходимые для создания

общих условий строительного производства, его организации и обслужи­вания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета суще­ствует несколько способов определения восстановительной стоимости:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

Далее рассмотрим методы расчета восстановительной стоимости.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строи­тельства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Сто­имость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудо­вание, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректиро­ванная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС², УПВС³и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижи­мости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² типичного сооружения.

 

С_о =С1м^2. S_o ^. К_п ^. К_и ^. К_м ^. К_в ^. К_пз ^. К_ндс,

 

где С_о - стоимость оцениваемого объекта;

С м²- стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площа­ди объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строи­тельной площади (К_п = 1,1 - 1,2)';

Кн- коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н=1);

К_м- коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-мон­тажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);- коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;

• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

• другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является сто­имость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого ана­лога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объек­та является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информаци­онно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информа­цию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строи­тельно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдель­ных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и кос­венных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

где С - стоимость строительства

здания в целом;

V_j - объем j-го компонента; С_j - стоимость единицы объема; п - количество выделенных компонентов здания;

К - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта

К_н=1).

Существует несколько вариантов использования метода разбивки компонентам:

• субподряд;

• разбивка по профилю работ;

• выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нан мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения час строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основ на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штука туров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных един сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает на более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является на более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.