Лекция 2. Общая характеристика недвижимости.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определе­нии Гражданского кодекса отражены на рис. 1.

 

 

НЕДВИЖИМОСТЬ

 

 

Как объект оценки В определении Гражданского кодекса

Земля как физический объект и все Обязательность государственной

что с ней прочно связано регистрации

Земельные участки Земельные участки

Участки недр Участки недр

Обособленные водные объекты Обособленные водные объекты

Леса Леса

Многолетние насаждения Многолетние насаждения

Здания Здания Участки недр

Сооружения Сооружения

Морские суда

Суда внутреннего плавания

Космические объекты

Рис. 1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

 

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земель­ный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение зе­мельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города.;

• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспече­ния, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском оборо­те и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различ­ных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы про­явления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зре­ния конкретного пользователя, который исходит из сложившегося вари­анта ее использования, а также естественными и общественными свойства­ми товара, которые определены уровнем технического развития и обще­ственными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижи­мости. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая от­ражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность - форма выражения потребительной стоимости.

Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает не­обходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, эле­ментом удобства для покупателя.

Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность пе­редачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не на­ходится в гражданском обороте (например, земельный участок, находя­щийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя

передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной сто­имостью для его пользователя.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта не­движимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. и Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием раз­личных финансовых факторов.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;

• перехода российской экономики на международные требования бух­галтерского учета и аудита;

• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проекти­рования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недви­жимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основ­ные группы (рис. 1.2):

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимо­сти обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рын­ке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

• рыночная;

• ликвидационная;

· утилизованная

· кадастровая

 

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижи­мости при определенном варианте его использования.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего исполь­зования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличе­ния количества покупателей, желающих и способных приобрести недви­жимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего ис­пользования объекта недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не­обходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются ка­кие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая -не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость ­– расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств,

вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки, утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для кон­кретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестицион­ных требованиях и предпочтениях.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегмен­те рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Выделяются следующие сегменты рынка:

1.По типу недвижимости (жилая,офисная,индустриальная,складская и т.д.)

2.По различным регионам (регионы со стабильно высокой занятостью, циклической занятостью и т.д.)

3.По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, ипотеки, собственного капитала, заемного капитала и т.д.)

Оценщику необходима классификация обьектов по степени готовности:

1.Готовые обьекты.

2.Обьекты, требующие реконструкции или капитального ремонта.

3.Незавершенные объекты.