Раздел 22. Особенности типизации и построения «образца» товара (услуги) на рынке недвижимости

Формирование активностей разной степени вовлеченности и частоты сделок с объектами недвижимости в его различных секторах. Динамика становления рынка и роста цен в соответствующих секторах рынка недвижимости. Введение признаков функционального назначения и функционального соответствия объекта запросам активных субъектов рынка. Приоритетные критерии типизации объекта со стороны рынка продавцов и рынка покупателей. Особенности сделок и модели поведения участников сделок с недвижимостью. Перспективы расширения рынка услуг. Характер и направления конкурентной борьбы среди главных участников рынка недвижимости. Новые деятельности на рынке — сервейинг и девелопмент. Различие моделей поведения профессиональных и непрофессиональных участников рынка недвижимости, особенности субъект-объектных моделей поведения в различных сценариях сделок с недвижимостью и мотивациях предпринимаемых акций по передаче вещных прав с недвижимостью.

Перечень вопросов по теме

Приоритетные критерии типизации со стороны рынка продавцов и рынка покупателей.

Проектирование «образца» на рынке недвижимости (функциональное назначение и функциональное соответствие).

Типизация моделей и сценариев инвестиционного поведения участников рынка недвижимости.

Анализ механизмов взаимодействия участников рынка недвижимости и формирование комплекса маркетинга.

Субъекты рынка недвижимости: покупатели, продавцы; юридические и физические лица, институциональные структуры и организации, особенности и модели поведения.

Особенности деятельности активных деятелей рынка недвижимости — девелоперов, сервейеров, риэлторов и брокеров.

Международные профессиональные организации, ассоциации, союзы и национальные организации.

Основные понятия

Субъекты РН, субъект-объектные отношения на РН, покупатели недвижимости, инвесторы — покупатели, продавцы, инвестиционные мотивации, потенциал прироста стоимости, налоговое укрытие, доходность, права собственности, регистратор, оценщик, страхователь, нотариус, маклер, биржи, дилеры, регистратор, брокер, тендер, оценка, аукцион, конкурс, посредники, сделка, консалтинг, инвесторы, застройщики, субподрядчики, аналитики.

Доходность инвестиций, долгосрочность вложений, ликвидность, прирост рыночной стоимости, текущий доход, рента, арендная плата, доход от реинвестирования, реальные активы, прямые инвестиции, портфельные инвестиции, субъекты инвестиционной деятельности, организованный рынок, биржевой рынок, внебиржевой рынок, ценовой мониторинг, типизация недвижимости по качеству, типизация по размеру, типизация по местоположению, территориальное ценовое зонирование, жизненный цикл предложений, жизненный цикл спроса.

Контрольные вопросы

1. Приведите примеры наиболее характерных моделей поведения покупателей (арендаторов) жилья, загородного жилья, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости?

2. В каких ситуациях крупные игроки на рынке недвижимости — девелоперские, инвестиционные, строительные компании, риэлторские фирмы и агентства недвижимости — могут коренным образом влиять на поведение других участников, на ситуацию на рынке?

3. Назовите устойчивые общие правила рынка недвижимости: взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости, влияние дефицитности и полезности на стоимость объектов недвижимости, связь уровня цен и темпов нового строительства?

4. Оцените рыночную конъюнктуру на рынке недвижимости РФ в целом, в г. Иркутске в частности на рубеже 2009-2010 гг.

5. Прокомментируйте характер активностей различных субъектов рынка недвижимости, какова их взаимосвязь в наиболее типичных сценариях сделок с объектами недвижимости?

6. Каковы механизмы взаимодействия участников различных сценариев инвестирования в объекты недвижимости?

7. Покажите на конкретных примерах различие используемых инвестиционных стратегий различных участников рынка недвижимости.

8. Покажите особенности покупки недвижимости с помощью механизма ипотечного кредитования — какие варианты ее организации Вам известны? Определяет ли особенности покупательского поведения избранный механизм ипотечного кредитования?

9. Как влияет на поведение покупателя поведение других участников ипотечного кредитования?

10. Выберите на рынке наиболее предпочтительные сегменты для деятельности активных участников рынка недвижимости — какие мотивы ими движут, какие роли они готовы себе приписать как инструменты реализации поставленных целей деятельности?

11. Поясните, какими критериями выбора наиболее предпочтительных сегментов рынка руководствуются наиболее активные «игроки» на рынке недвижимости?

12. По какому сценарию осуществляется анализ рынка жилья, будут ли различия в выборе критериев и процедуры исследования сегментов рынка городского и загородного жилья?

13. Существует ли связь между реализацией различных мероприятий комплекса маркетинга и вероятной реакцией рынка недвижимости?

14. Что означает процедура изучения возможностей развития права собственности на недвижимые вещи?

15. Чем принципиально различаются маркетинговые функции различных субъектов маркетинга недвижимости (инвесторов, застройщиков, риэлторских компаний…).