Право собственности на землю иностранных граждан, иностранных юридических лиц и иностранных государств

Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции действующие международные договоры, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины, являются частью национального законодательства. В отличие от предыдущего земельного закона, в действующем ЗК отсутствует специальный раздел, посвященный международным договорам в сфере земельных отношений. Однако земельное законодательство Украины признает нормы и принципы международного права, связанные с регулированием земельных отношений.

Приведенное конституционное положение нашло свое отражение в конкретных правовых нормах ЗК, предусматривающие земельных правах иностранных граждан и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и иностранных государств. Они признаются субъектами земельных отношений украинскому законодательству, в частности субъектами права собственности на конкретные земельные участки. Этим подтверждается приверженность Украины общему принципу предоставления, например, иностранным гражданам национального правового статуса наравне с гражданами Украины, за исключением тех исключений из этого статуса, которые предусмотрены национальным законодательством для иностранных граждан.Такие исключения содержатся и в земельном законодательстве относительно права собственности на земельные участки иностранных субъектов права.

В отличие от граждан Украины, которые могут приобретать земельные участки в собственность на всех категориях земель страны и на разнообразных основаниях, иностранные субъекты ограничиваются в приобретении права собственности на земельные участки категориям земель, местоположением на них объектов недвижимости, целями использования, условиями получения и тому подобное. Так, по ч. 4 ст. 22 ЗК земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. В случае, если такие земли получены в собственность иностранными гражданами или юридическими лицами в порядке принятия наследства, то согласно ч. 4 ст. 81 и ч. 4 ст. 82 ЗК они в течение года подлежат отчуждению.

Приведенные положения позволяют утверждать, что действующий земельный закон вообще исключает возможность приобретения сельскохозяйственных земель в собственность иностранными субъектами права. Это объясняется тем, что согласно ст. 14 Конституции и ст. 1 ЗК земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Поэтому их использование иностранными субъектами на основании права собственности, не может причинять вред правам и интересам отечественных граждан и общества.

Согласно ч. 2 ст. 81 ЗК иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Из приведенной земельно-правовой нормы следует минимум 3 существенные ограничения права собственности иностранных граждан и лиц без гражданства на землю в Украине: ограничение землями несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов; ограничения такими же землями за пределами населенных пунктов с расположенными на них объектами недвижимого имущества; ограничения принадлежности последних на праве частной собственности.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в соответствии с действующим земельным законодательством в случае: приобретения их по договору купли-продажи, дарения, мены и другим гражданско-правовым договорам; выкупа земельных участков, на которых расположены " объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности, принятие наследства.Сопоставления приведенных случаев приобретения права собственности на земельные участки иностранными гражданами и лицами без гражданства с основаниями их приобретения отечественными гражданами, также позволяет говорить об ограничении возможностей первых.

Более существенные ограничения для приобретения права собственности на земельные участки предусмотрены для иностранных юридических лиц. Так, согласно ч. 2 ст. 82 ЗК иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения: в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине, за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. Здесь вступления иностранными юридическими лицами права собственности на земельные участки напрямую связано с приобретением объектов недвижимости на соответствующих землях.Принципы же приобретения земельных участков в собственность для указанных целей аналогичны основаниям их приобретения иностранными гражданами и и для лиц без гражданства.

Действующее земельное законодательство предусматривает и право собственности на землю совместных предприятий, основанных с участием иностранных юридических и физических лиц. Они согласно ч. ст. 82 ЗК могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях и в порядке, установленном для иностранных юридических лиц. В частности, условия и порядок продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности иностранным государствам и иностранным юридическим лицам предусмотренные ст. 129 ЗК.

Земельные участки, полученные иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами в собственность из состава земельного фонда страны, приобретают правовую природу частной земельной собственности. Украинское земельное законодательство не предусматривает коммунальной или муниципальной собственности иностранных субъектов права. Однако в принципиальном плане передача земельных участков вместе с другими объектами недвижимости, например, муниципальным представительствам городов-побратимов, что встречается на практике, не противоречат действующему законодательству.

Значительный интерес представляет регламентация права собственности иностранных государств на земельные участки в составе земельного фонда Украины. Согласно ст. 85 ЗК иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами. При этом следует иметь в виду, что за дополнениями к ст.129 ЗК продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется государственными органами приватизации по согласованию с Кабинетом Министров Украины.

Безусловно, земельные участки для использования в указанных целях могут приобретаться в собственность иностранными государствами из соответствующих категорий земельного фонда страны, за исключением земель сельскохозяйственного назначения. Это прямо предусмотрено в ст. 22 ЗК, согласно которой не допускается передача земельных участков сельскохозяйственного назначения на праве собственности иностранным государствам.Однако предусмотрев такое ограничение, земельное законодательство не определяет последствия вступления участка земли сельскохозяйственного назначения иностранным государством, например, в порядке правопреемства, наследования и других правовых основаниях, что все-таки могут иметь место в реальной действительности.Представляется, что юридическая судьба таких земельных участков должен решаться аналогично их наследованию иностранными юридическими лицами.

Соответствующие земельные участки передаются иностранным государствам с учетом международного принципа взаимности, то есть наше государство на правовой основе должна предоставить иностранному государству земельный участок. Вместе с тем надо отметить, что в международной практике не редко встречаются случаи отклонения от этого принципа и передаче земельного участка национальным государством на более выгодных условиях, чем это делается иностранным государством. Такая практика не противоречит нормам международного права и расценивается как акт доброй воли. Но в принципиальном плане она может противоречить требованиям национального законодательства, поскольку иностранный субъект права вообще и иностранное государство частности не могут иметь больший объем прав в государстве Украина, чем это предусмотрено для национальных субъектов права и государства Украина в иностранной.