Право собственности на землю

Право собственности традиционно раскрывается через правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению теми или иными объектами. Указанная триада присуща и праву земельной собственности. Однако принадлежность указанных правомочий собственникам земельных участков и их осуществления имеют ряд особенностей. Они обусловливаются тем, что земельные площади и обособленные участки земли как объекты права собственности не только имеют хозяйственно-экономическую ценность, но и выполняют поселенческие, коммуникационные, пространственно-территориальные, экологические, оздоровительные, рекреационные, эстетические, культурные и другие функции. С учетом этих и других особенностей земельных объектов, земельно-правовые нормы содержат определенные ограничения осуществления собственнических правомочий.

Право владения предоставляет владельцу возможности осуществлять хозяйственное "господство" над земельным участком и распространять свою власть на всех других лиц, отстраняя их от присвоения ее полезных свойств.При предоставлении земельного участка, например, в аренду, право собственности на нее не теряется. При этом арендаторы также приобретают право владения земельным участком на определенный срок. Однако это право является производным от бессрочного владения земельным участком ее владельцем.Таким образом, право владения собственника земли является самостоятельной правомочиями, что входит в содержание права собственности, и которое владелец может переуступить несобственников.

Наличие земельного участка не всегда сопровождается фактическим обладанием ею, то есть ее нахождения при владельцу.Безусловно, земельный участок как объект права собственности определяется по месту нахождения посредством установления его границ на местности и тем самым отмежевывается от смежных земельных участков. Однако неподвижный характер земельного участка обусловливает ее использование без изменения места ее расположения. Поэтому собственник владеет ею без отрыва от естественной среды, опираясь на юридический титул правомерного владения.Кроме того, право владения земельным участком является важным правомочием, которое предоставляет юридические предпосылки для осуществления собственником остальных правомочий.

Право пользования составляет признаны законом возможности добывания собственником земельного участка ее полезных свойств для удовлетворения своих материальных потребностей посредством получения плодов и доходов в результате ее хозяйственной эксплуатации и реализации других интересов.Право пользования земельным участком собственником отличается от прав использования земельных ресурсов не собственниками. Оно, как и другие правомочия собственника, не может быть ограничено какими-либо сроками, осуществляется им самостоятельно или через уполномоченных представителей, и не предполагает вмешательства других субъектов права в реализацию функций относительно пользования земельным участком.

Время, земельные участки, принадлежащие на праве собственности, не могут оставаться без использования. Принимая во внимание особую ценность земель для развития хозяйственно-экономического комплекса страны в ЗК содержатся специальные требования о целевом, рациональное и эффективное использование владельцами своих земельных участков. В ряде случаев, предусмотренных законом, право пользования земельными участками ограничивается необходимостью выполнения грунтоохоронних мероприятий, экологических требований, правил добрососедства, установления земельных сервитутов, соблюдения защитных режимов при землепользовании и т.д..

Право распоряжения заключается в признании за владельцем и гарантированности законом, возможности совершения соответствующих действий, направленных на установление правовой принадлежности и определение юридической судьбы земельного участка. Определение правовой принадлежности земельного участка происходит, например, при ее передаче уполномоченным государственным органом в собственность гражданина, в результате чего изменяется субъект права собственности. Таким образом, право распоряжения земельным участком прекращает право собственности одного владельца и порождает право собственности на нее у другого владельца.

В гражданском праве к содержанию права распоряжения часто включают совершение действий, направленных на определение фактической судьбы имущества, т.е. осуществление фактического распоряжения вещами путем их потребления, уничтожения, оставление без принадлежности, выбрасывание, переработки и т.д.. Распоряжаться земельными участками подобным образом фактически не представляется возможным и юридически недопустимым. Предусмотрена земельным законом добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок сама по себе еще не прекращает права собственности на нее. Условия и порядок принятия такого отказа, например, частного собственника от земельного участка в пользу государства или территориальной общины должна быть принята соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления, и требует надлежащего оформления, предусмотренного ст.142 ЗК.

Существенные особенности характеризуют и осуществления рассматриваемых правомочий собственности в земельных отношениях. К тому же они не одинаково осуществляются различными субъектами права земельной собственности. Значительное влияние на реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения предоставляют особенности земельного участка как объекта права собственности, фактические и правовые возможности ее субъекту, правосубьектний состав в отношениях собственности на землю и некоторые другие обстоятельства.

Несомненно, физические и юридические лица как частные собственники земельных участков, могут непосредственно сами осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащими им земельными наделами или уполномочивать на это других лиц.Однако сами правомочия всегда остаются неотъемлемым атрибутом самого собственника земельного участка, а совершенные действия их уполномоченными представителями считаются действиями самого владельца, если они не будут обжалованы в установленном законом порядке.

Несколько иначе осуществляются собственнические правомочия на землях территориальных общин. Оставаясь субъектами права коммунальной собственности на землю, правомочия собственности территориальных общин осуществляют их представительные органы в лице сельских, поселковых и городских советов и образуемые ими исполнительные органы. Так, согласно ст. 33 Закона "О местном самоуправлении в Украине" к ведению исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов относятся как их собственные и (самоуправляющиеся) полномочия, например, подготовка и внесение на рассмотрение соответствующих советов предложений по выкупу земельных участков, а также их предоставлению под застройку и для других нужд из земель, находящихся в собственности территориальных общин. Если по решению территориальной общины или ее совета исполнительный орган не создается, например, (согласно ч. З ст. 11 указанного Закона это касается сельских советов с населением менее 500 жителей), то в таких случаях правомочия собственности на землю и другие природные ресурсы территориальных общин осуществляют непосредственно соответствующие советы.

Наиболее сложным является осуществление правомочий собственности на государственные земли. Это связано с тем, что государство не может непосредственно осуществлять свои правомочия. Поэтому она в законодательном порядке делегирует органам государственной власти, что прямо предусмотрено в ст. 13 Конституции, положения которой конкретизированы в ЗК. Такая конкретизация привела к существенным изменениям в осуществлении государством своих правомочий собственности на землю.

Действующим ЗК реализация рассматриваемых правомочий возложена на органы исполнительной власти. Так, согласно ч. 2 ст. 84 ЗК право государственной собственности на землю приобретается и реализуется государством в лице Кабинета Министров Украины, Совета министров АРК, областных, Киевской и Севастопольской городских, районных государственных администраций и государственных органов приватизации в соответствии с законом. Однако, субъектом правомочий по владению, пользованию и распоряжению государственными землями, остается государство как политико-правовая организация общества.

Другие требования предусмотрены ЗК при реализации указанных правомочий при общей собственности на земельный участок.Объединение земельных наделов преследует цели максимального удовлетворения интересов всех участников отношений собственности.Вместе с этим, существование многих субъектов права на единую земельный участок приводит потребности не только в согласовании воли, но и согласованных действиях. Следовательно, ни один из участников общей земельной собственности не может самостоятельно, без учета воли и интересов других участников, осуществлять правомочия собственности относительно общего земельного участка. При этом в законодательных требованиях содержатся значительные различия по осуществлению владения, пользования и распоряжения земельными участками, которые являются субъектами общей долевой собственности и находящимися в общей совместной собственности.

Согласованные интересы или конкретные действия соучастников закрепляются в договоре, который подлежит соответствующему оформлению. Именно в нем определяются условия и порядок осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения общим земельным участком. Требования же по письменного оформления и нотариального удостоверения договора могут быть доказательной базой в случае возникновения спора.

Физические и юридические лица как частные собственники своих земельных участков могут объединять их на договорных началах для достижения самых разнообразных целей.Достаточно распространены случаи, например, объединение гражданами своих частных землевладений на условиях общей долевой собственности для создания и ведения фермерского хозяйства, а предприятиями - для осуществления комплексного строительства.Причем нет законодательных препятствий для граждан, так и для юридических лиц, в установлении права собственности на земельные участки со всевозможными вариантами субъектного состава ее участников.

При объединении земельных ресурсов коммунальной собственности также складываются отношения общей долевой собственности на землю, субъектами которых согласно ст. 142 Конституции, являются территориальные общины сел, поселков и городов. Это дает им право на определение порядка осуществления своих правомочий владения, пользования и распоряжения общим земельными участками на согласованных условиях, которые закрепляются в соответствующих договорах. Указанные общества в соответствии с заданной конституционной нормы, могут на договорных началах не только сочетать объекты коммунальной собственности, но и создавать соответствующие органы и службы, призванные решать вопросы по их использованию. В таких случаях уровень интеграции коммунальных земельных ресурсов, обеспечивает реализацию общих интересов, значительно повышается.Поэтому управление такими земельными участками осуществляют районные или областные советы.

Однако ч. ст. 86 ЗК сводит районные и областные советы в ранг субъектов права совместной собственности на объединенные земельные участки сел, поселков и городов.Итак, районные и областные советы могут выполнять не только управленческие функции, но и осуществлять правомочия собственности на таких коммунальных землях. Представляется, что законодательное признание районных и областных советов субъектами права собственности на объединенные земельные участки указанных территориальных общин, выходит за пределы приведенного конституционного положения, которое придает им лишь функции управления землями общей собственности территориальных громад сел, поселков и городов. Это, в частности, относится к осуществлению районными и областными советами полномочий распоряжения землями общей собственности территориальных общин, предусмотренного ст 7, 8 и ст. 10 ЗК.

В связи с тем, что право общей совместной собственности на земельный участок предусмотрено только для граждан, ему присущи некоторые особенности при реализации правомочий собственности. На самом деле, осуществление этих правомочий по договору мало чем отличается от договорных условий владения, пользования и распоряжения им в общей долевой собственности.

Осуществление права владения, пользования и распоряжения земельным участком общей совместной собственности по закону являются презюмованим. Так, приобретение земельного участка супругами в период брака или построен гражданами жилой дом на общем земельном участке, требует совместного осуществления владения, пользования и распоряжения таким участком. Однако право общей совместной собственности на земельный участок, предусмотренное законом, не исключает возможностей определения условий осуществления владения, пользования и распоряжения им по договору, может заключаться между ее совладельцами.