Поняття та види майна та майнових прав

Майно:

– матеріальні об’єкти у фізичній формі;

– матеріальні, нематеріальні та фінансові об’єкти, обтяжені комплексом прав.

Майно уособлює приватні права власника, які дають право власнику на особливі вигоди в тому, чим він володіє.

Майнові права - Комплекс прав на матеріальні та нематеріальні об’єкти, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів, тощо) та права вимоги.

Майно може бути обтяженим тільки частиною прав або комбінацією декількох прав. До майнових прав, окрім вищезазначених, відносять також права здачі в оренду, сервітуту, зайняття, заповіту, перепродажу, викупу, внеску до статного фонду, суборенди, дарування, вибору використання чи не використання всіх перерахованих вище прав. Окремі права можуть бути відділені від повного пакета прав і передані, здані в оренду чи обмежені державою у відповідності до законодавства.

Для цілей оцінки розрізняють наступні види майна:

– матеріальне;

– нематеріальне;

– цілісний майновий комплекс (бізнес);

– фінансові інтереси.

Матеріальне майно – це майно, яке існує фізично. До нього відносяться:

– нерухоме майно (нерухомість);

– рухоме майно;

– особисте майно.

Нерухоме майно (нерухомість) це:

– земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, зроблені людиною. Це фізична, матеріальна "річ", яку можна побачити та якої можна торкнутися, що розглядається в сукупності з усіма поліпшеннями на її поверхні, а також над нею або під нею;

– земельна ділянка вільна від забудови або земельна ділянка та поліпшення на ній, обтяжена правами – правом власності та іншими майновими правами.

Право власності на нерухомість включає в себе усі права, інтереси і привілеї, пов'язані з власністю на нерухоме майно.

Права власності на нерухомість передбачають наявність Титулу власності.

Рухоме майно включає в себе матеріальні об'єкти, що постійно не з'єднанні з нерухомістю і характеризується можливістю бути переміщеними без завдання шкоди цьому майну. До рухомого майна відносяться машини, обладнання, транспортні засоби і т. п., та матеріальні оборотні активи.

Особисте майно – це майно, що належить фізичній особі і включає речі особистого використання.

Нематеріальне майно (нематеріальні активи) – це майно, яке не має фізичної форми, має корисність для власника та дозволяє отримувати вигоди від володіння таким майном.

Майно, що вичерпується – земельні ділянки з корисними копалинами, звалища відходів, землі під поховання та подібні до них активи, що мають певний визначений термін корисного використання для їх поточного використання, на протязі якого вони експлуатуються таким чином, що вартість землі поступово зменшується до моменту, коли земля вже не може використовуватися за початковим призначенням і її вартість становить залишкову вартість, за умови найбільш ефективного використання.

Цілісний майновий комплекс (бізнес ) – сукупність активів або сукупність активів та зобов’язань об’єкту, що забезпечує господарську діяльність об’єкту оцінки. На базі цілісного майнового комплексу може бути створене діюче (ділове) підприємство, яке на дату оцінки здійснює господарську діяльність. При цьому, активи цілісного майнового комплексу можуть бути передані діючому підприємству у власність або у користування або на інших передбачених законом умовах.

Фінансові інтереси – це права на володіння часткою у бізнесі або права на отримання грошової компенсації від іншої особи (права вимоги). До фінансових інтересів відносяться також грошові кошти, кредиторська та дебіторська заборгованість, паї, акції, деривативи та інші цінні папери та їх похідні.

 

2. Сутність та місце нерухомості в системі економічних відносин

З теоретичної точки зору під об'єктом нерухомості мається на увазі земельна ділянка з усім нерухомим майном, яке є над нею і під нею.

У законодавстві України (Цивільному Кодексі України) подається таке визначення нерухомості: нерухоме майно (нерухомість) — земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст. 181). Отже, головною особливістю нерухомості є її нерозривний зв'язок із земельною ділянкою. Поза зв'язком із земельними ділянками нерухомі об'єкти (наприклад, дерева, вирощені у спеціальних розсадниках чи будинки, призначені під знос) втрачають звичайне призначення.

Разом із тим, Цивільний кодекс України відносить до нерухомості й об'єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але права на які підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Юридичне визначення вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомого майна.

Звернемо увагу й на те, що згідно з Цивільним кодексом України до складу поняття «нерухоме майно» входить підприємство як єдиний майновий комплекс, до складу якого входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги,а також право на торговельну марку та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. У зв'язку з цим саме поняття «нерухомість» розширюється: нерухомістю вже вважається не окремий об'єкт,а цілісна система об'єктів та відносин. Але варто пам'ятати, що обладнання, устаткування, яке розташоване у будівлях (наприклад, опалення, водопроводи, каналізація, ліфти тощо) відноситься до рухомого майна. Але в той же час це майно є невід'ємною частиною нерухомості. Отже, має місце перехід деяких видів рухомого майна у нерухоме. Тому під час укладання угоди щодо об'єкта нерухомості слід детально описати все рухоме майно, що включене до складу нерухомого. Варто відзначити, що має місце і зворотній процес — деякі види нерухомого майна можуть переходити у рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження згідно з визначенням нерухомості відносяться до нерухомого майна, але заготовлений ліс — це вже рухоме майно.

Основними об'єктами нерухомості є земельна ділянка та земельні поліпшення.

Земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час оцінки, земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні або простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних покращень.

Земельне поліпшення — результати будь яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних покращень належать матеріальні об'єкти, розташовані в межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без знецінення цих об'єктів та зміни їх призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт,що спричинили зміну рельєфу, умов освоєння земельної ділянки. Земельними поліпшеннями є будинки (житлові та нежитлові), споруди, передавальні пристрої та багаторічні насадження.

Будинки — це земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо. Як основні конструктивні елементи будинки мають стіни й дах.

Окремо розглядаються житлові будинки та не житлові.

До житлових будинків відносять будинки, призначені для постійного проживання, різні приміщення, що використовуються для житла, а також історичні пам'ятки, ідентифіковані, в основному, як житлові будівлі.

До складу нежитлових будинків входять будівельно архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу (наприклад, цехи, адміністративні будівлі підприємства),соціально культурного обслуговування (наприклад, бібліотеки), збереження матеріальних цінностей (склади).

Споруди — це інженерно будівельні об'єкти, призначені для створення й виконання спеціальних технічних функцій (наприклад, дамби, шахти, тунелі, дороги, греблі, мости), або для обслуговування населення (стадіони, басейни).

Передавальні пристрої створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації будьякого походження та виду на відстань (наприклад, лінії електропередачі,трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо).

Багаторічні насадження — види штучних багаторічних насаджень незалежно від віку: плодово ягідні, захисні, декоративні, озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, науководослідних організацій.

Визначення поняття «нерухомість» вже передбачає виділення в її структурі двох складових (а саме, залежно від походження): природних та штучних об'єктів нерухомості.

Природні об'єкти — земельна ділянка, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще «нерухомістю за природою».

Штучні об'єкти складають дві категорії — житло та не житлові приміщення. Ця група об'єктів ще називається «нерухомістю за законом».

За характером використання виділяють:

житлові об'єкти нерухомості: будинки, котеджі, квартири. До житлової нерухомості відносять: малоповерхові будинки (до 3 поверхів), багатоповерхові будинки (49), будинки підвищеної поверховості (1020 поверхів), висотні будинки (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум, секція, під'їзд, квартира, кімната, дачний будинок;

нерухомість для комерційної та виробничої діяльності: готелі, офісні приміщення, ресторани, магазини, фабрики, заводи,склади;

об'єкти нерухомості для сільськогосподарських потреб: ферми, сади;

суспільні будинки та споруди:

лікувально оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки престарілих, санаторії);

навчально виховні (дитячі садки, ясла, школи, інститути);

культосвітні (музеї, парки культури й відпочинку, театри,цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

спеціальні будинки та споруди — адміністративні (міліція,суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

інженерні споруди (меліоративні спорудження й дренаж,шахти, тунелі, греблі, естокади) та передавальні пристрої.

З метою володіння виділяють: нерухомість для ведення бізнесу;для проживання власника; для інвестицій; як товарний запас.

За формою власності: приватний, державний та муніципальний фонд.

За ступенем спеціалізації:

спеціалізована нерухомість — нерухомість, яка в силу свого спеціалізованого характеру досить рідко, або ніколи не здається в оренду, не продається на відкритому ринку, окрім випадків, коли ця нерухомість реалізується як частина бізнесу, що її використовує (наприклад, нафтопереробні та хімічні заводи;електростанції; музеї; бібліотеки);

неспеціалізована — інша нерухомість, на яку існує попит на ринку для інвестування, використання з існуючою чи іншою аналогічною метою.

Залежно від готовності до експлуатації виділяють об'єкти нерухомості введені в експлуатацію; ті, що вимагають реконструкції чи капітального ремонту; а також недобудовані об'єкти. Недобудовані об'єкти — це об'єкти, для яких в установленому порядку не оформлені документи про їх прийняття в експлуатацію. Їх можна поділити на дві групи: об'єкти, на яких ведуться роботи, і ті, на яких роботи припинені з певних причин (консервація або повне припинення робіт).

Залежно від можливості відтворення у натуральній формі виділяють: відтворювальні об'єкти нерухомості — будинки, споруди, багаторічні насадження та невідтворювальні — земельні ділянки.

Стосовно до житлових об'єктів нерухомості можливі різні типологічні побудови.

Так, залежно від тривалості й характеру використання житла виділяють:

первинне житло — місце постійного проживання,

вторинне житло — заміське, яке використовується протягомобмеженого часу,

третинне житло — призначене для короткострокового проживання (готелі тощо).

Маючи земельну ділянку як складову частину, всі штучні будови(об'єкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяютьвідрізнити їх від рухомих об'єктів. Це:

1. Стаціонарність, нерухомість. Ця ознака характеризується міцним фізичним зв'язком об'єкта нерухомості із земною поверхнею та неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування й нанесення шкоди, що робить цей об'єкт непридатним для подальшого використання.

2. Матеріальність. Нерухомість завжди функціонує у натурально речовій формі. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають, наприклад, дані про розміри, форму, поверхню, ландшафт.

3. Довговічність. Термін використання нерухомості вище ніж термін використання усіх інших товарів (винятком є окремі види коштовного каміння й виробів із дорогоцінних матеріалів).

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити і власні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єкта нерухомості. Так, практично неможливо говорити про дві однакові квартири, земельні ділянки, споруди, оскільки у кожної обов'язково будуть відмінності: розташування стосовно інших об'єктів нерухомості, до частин світу, до інфраструктури. Це свідчить про унікальність і неповторність кожного окремого об'єкта нерухомості.

Нерухомість володіє підвищеною економічною цінністю. Це зумовлено тим, що вона призначена для довгострокового використання і не споживається у процесі використання. Як правило, нерухомістьмає конструктивну складність, що вимагає значних витрат на підтримання її у належному стані.

Крім того, об'єкт нерухомості завжди має своє функціональнепризначення, яке може бути виробничим і невиробничим. Об'єкти,що мають виробниче функціональне призначення прямо чи непрямо беруть участь у виробництві продукції, наданні послуг. Об'єктиневиробничого призначення забезпечують умови для проживання таобслуговування людей.

 

Рухоме майно — майно, відмінне від нерухомого майна; яке можна вільно переміщувати в просторі без заподіяння йому шкоди. До рухомого майна належать також гроші, валютні цінності, цінні папери, майнові права та обов'язки

Згідно із п. 2 ст. 181 Цивільного кодексу України рухомими речами (майно) є речі (майно), які можна вільно переміщувати у просторі.

Крім того, у п. 3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, наведене більш детальне визначення «рухомого майна», а саме рухоме майно – це матеріальні об’єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю. високий рівень наших робіт.