Приватизация земельных участков

Право собственности на землю, являясь вещным правом, представляет собой совокупность правомочий владения, использования и распоряжения землей (ст. ст. 129, 209 ГК РФ).

Согласно ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Согласно п. 5 ст. 3 ФЗ РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до установления Президентом Российской Федерации указанного перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Согласно ст. 16 ЗК РФ, Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

Согласно ст. 17 ЗК РФ, в федеральной собственности находятся земельные участки:

· которые признаны таковыми федеральными законами;

· право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

· которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

Согласно ст. 18 ЗК РФ, в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

· которые признаны таковыми федеральными законами;

· право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

· которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

· занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации;

· предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

· отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;

· занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 214 ГК РФ государственная собственность на землю в РФ подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов федерации. Природоохранными законами РФ к федеральной собственности отнесены земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков и других особо охраняемых природных территорий федерального значения. Федеральным законом РФ “О статусе столицы РФ” от 15.04.93 г. к объектам федеральной собственности отнесены земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения и помещения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых расположены высшие органы власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный Банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

Государственные земли, не являющиеся объектами федеральной земельной собственности относятся к собственности субъектов РФ в пределах их административно-территориальных границ.

Осуществляются работы по делимитации государственной границы России с Украиной, Казахстаном, Грузией и другими государствами, что в свою очередь, также является юридическим фактом для возникновения, изменения или прекращения государственной собственности на землю.

Права всех субъектов права собственности равны и защищаются законодательством. Между тем, обладая специальными правомочиями Российская Федерация, субъекты российской Федерации и муниципальные образования, участвующие в качестве субъектов права собственности на землю на равных началах с иными участниками правоотношений – гражданами и юридическими лицами могут в этих правоотношениях через соответствующие государственные органы осуществлять управление, контроль и охрану земель (ст.ст. 124-127 ГК РФ).

Согласно ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки:

· которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

· право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

· которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 215 ГК РФ к муниципальной собственности на землю относятся земельные участки, принадлежащие на праве собственности городам и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Согласно ст. 6 ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изменениями на 8 декабря 2003 года) от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ, в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми могут наделяться органы местного самоуправления.

К вопросам местного значения относятся:

· владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, в т.ч. и земельными участками;

· регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований;

· создание условий для жилищного и социально-культурного строительства;

· контроль за использованием земель на территории муниципального образования;

· регулирование использования водных объектов местного значения, месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также недр для строительства подземных сооружений местного значения;

· муниципальное дорожное строительство и содержание дорог местного значения;

· благоустройство и озеленение территории муниципального образования.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства предметы ведения находящихся на их территориях муниципальных образований, в том числе установленные федеральным законом, объекты муниципальной собственности, определяются законами субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Между тем, правовое содержание термина “ведение” действующим законодательством РФ не формулируется, в связи с чем возможны противоречия, коллизии и судебные споры при распоряжении земельными участками, правовой статус которых или принадлежность к той или иной форме собственности четко не определены.

Частная собственность на землю может быть нескольких видов: частная собственность граждан; общая совместная собственность; долевая собственность; собственность юридического лица; общая совместная и общая долевая собственность юридических лиц.

Основаниями для возникновения и прекращения частной собственности на землю являются юридические факты. Так, основанием для возникновения права частной собственности на земельные участки могут быть решения государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления; совершение сделок с землей; наследование; переход прав на недвижимость, расположенную на земельном участке; приватизация земли; возникновение права приобретательской давности; судебные решения; из совокупности вышеуказанных оснований. При этом, до решения высших судебных инстанций, которые, возможно, по иному будут трактовать право приобретательской давности на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, действующими в этой сфере остается ст. 234 ГК РФ, ст. 11 ФЗ РФ “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” от 30 ноября 1994 года и дающей обратную силу закону, а также ст. 6 п.3 ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.7.1997 г.

Обязанности собственника земли – это правомочия, возникающие из действующего законодательства или обязательства и подлежащие обязательному исполнению. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ собственником земельного участка владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляется свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе ЗК РФ.

Таким образом, из Конституции РФ следует, что поведение собственника земли должно регламентироваться законом и подлежит ограничению. В перечень основных ограничений земельной собственности включается установление предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности для всех видов хозяйственной деятельности в целях недопущения создания крупных земельных латифундий; наложение на собственника ряда обязанностей:

· обязательно осуществлять хозяйственное использование земли;

· эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением способами, которые не должны наносить ей ущерба и ухудшать экологическую обстановку;

· своевременно производить плату за землю;

· сохранение почв и их плодородия;

· предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности;

· при ведении строительства, руководствоваться строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-планировочными, санитарными и природоохранительными государственными органами;

· защищать сельскохозяйственные угодья и другие земли от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

· ликвидировать последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

· сохранять достигнутый уровень мелиорации;

· запрещается без специального разрешения выращивать растения, из которых добываются наркотические вещества.

С ограничением прав собственников земли связан государственный контроль за их деятельностью и охраной земель. Так, если в результате действия (бездействия) собственника возникает угроза порчи земель, снижения их плодородия, то орган государственного контроля от имени государства может предписать собственнику принять безотлагательные меры по устранению правонарушений и их своевременному предупреждению.

Права собственника земли – это правомочия, осуществляемые исключительно по его воле. К общим правам собственников земли относятся права по самостоятельному хозяйствованию на своем земельном участке; вести любое строительство в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением установленных требований; продавать земельные участки; дарить; сдавать в залог и аренду; обменивать; передавать в качестве взноса, вклада, пая в уставные фонды хозяйственных обществ, товариществ, кооперативов; использовать в установленном порядке имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, пресные подземные воды и водные объекты в соответствии с требованиями законодательства; проводить оросительные, культурно-технические и иные мелиоративные работы; строить пруды, водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями пользования земельных участков. В соответствии с Постановлением СМ от 30.5.1993 г. утвердившим “Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков” запрещено изменять целевое назначение и режим использования земель при купле-продаже земельного участка.

Документом, удостоверяющим право собственности, является подлежащее государственной регистрации свидетельство о праве собственности на землю, в котором указывается, на каком основании возникло это право, адрес местоположения земельного участка, его площадь, цель использования, виды угодий, ограничения в использовании и обременения этого земельного участка.