Визначення рівня потенційної доходності

Таблиця 5.2

№ п/п	Назва	Загальна площа (кв.м)	Потенційний доход
	Приміщення кафе-магазину
	Літній майданчик
	Всього

Ризик недоотримання орендної плати, пов'язаний з неповним використанням приміщень та несвоєчасною сплатою оренди, становить 15 % від потенційного валового доходу, а саме 1669 грн. З врахуванням ризику недоотримання орендної плати потенційний валовий доход складатиме 9455 грн.

Щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкту нерухомості

Таблиця 5.3.

	Показники	Значення (грн.)
	Земельний податок	57,00
	Охорона, санітарне очищення	300,00
	Управлінські витрати	600,00
	Інші експлуатаційні витрати	1223,00
	Всього:	2180,00

Тоді річний чистий операційний доход від використання об’єкта нерухомості буде становити:

Д₀ = 9455 грн. - 2180 грн. = 7 275 грн.

Як було встановлено раніше, ставка капіталізації для даної забудованої ділянки становить С_к = 18 %.

Таким чином, капіталізована вартість земельної ділянки, яка визначена шляхом капіталізації чистого доходу, складає:

Ц_кп = 7275 грн.: 0,18 = 40 417 грн.

 

Враховуючи, що одержаний результат є сумою вартості землі і вартості об’єктів нерухомого майна, для визначення оціночної вартості безпосередньо земельної ділянки необхідно визначити суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки.

 

Визначення вартості об’єктів нерухомого майна

 

Згідно з даними, наданими землекористувачем відновна вартість будівель та споруд на земельній ділянці становить 38422 грн.

Визначення вартості земельної ділянки

Цв = 40417 – 38422 = 1995 (грн.)

Одна тисяча дев’ятсот дев’яносто п’ять гривень

 

Таблиця розрахунку оцінної вартості земельної ділянки

Таблиця 5.4

Показники	Значення
Площа земельної ділянки, кв.м
Фактичний чистий валовий дохід від надання приміщень в оренду, грн.
Щорічні витрати на експлуатацію та утримання, грн.
в тому числі: комунальні послуги
Управлінські витрати
земельний податок
пожежна сигналізація, охорона об'єкта, санобробка приміщень
Чистий операційний дохід
Ставка капіталізації	18 %
Капіталізована вартість забудованої ділянки
Відновна вартість будівель та споруд, грн. всього
Оцінна вартість земельної ділянки, грн.
в розрахунку на 1 кв.м, грн.	5,62

 

5.3. Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок

 

Ділянка має такі особливості:

1. Площа земельної ділянки становить 355 кв.м.

2. Правовий режим.

· Оренда.

3. Умови продажу.

· Типові.

4. Дата продажу.

· На дату оцінки - 26 березня 2002 року.

5. Місцезнаходження.

· 2 економіко–планувальна зона.

· В зону пішохідної доступності до громадських центрів не входить.

· В зону пішохідної доступності до швидкісного транспорту не входить.

· В зону пішохідної доступності до магістралі містоформуючого значення не входить.

· В зону пішохідної доступності до зелених зон не входить.

· В прирейкову зону не входить.

· В санітарно - захисну зону не входить.

· В зону перевищення рівня шуму не входить.

· Примикає до вулиць без каналізації.

· Примикає до вулиць без централізованого теплопостачання.

· Примикає до вулиць без централізованим водопостачанням.

· Примикає до вулиць без централізованим газопостачанням.

· Примикає до вулиць з твердим покриттям.

6. Фізичні характеристики.

· форма, близька до прямокутника;

· нормальний рівень ґрунтових вод;

· довжина фронтальної лінії ~ 32,0 м.;

· рельєф спокійний

7. Використання прилеглої території:

· громадсько-житлова зона

8. Існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки

· Типові

 

В якості аналогічних об’єктів продажу було обрано 4 ділянки:

Ділянка № 1: Земельна ділянка приватного підприємця Зеленої Тамари Дмитрівни, розташована в с. Геронимівка, Черкаського району, Черкаської області з змішаним функціональним використанням.

Ділянка № 2: Земельна ділянка ТОВ “Мошнівська МТС”, розташована в центральній частині с. Мошни Черкаського району, Черкаської області з змішаним функціональним використанням.

Ділянка № 3: Земельна ділянка під виробничою базою приватного підприємця Бендера Б.Ф., що розташована в с. Балачки, Смілянського району, Черкаської області.

Ділянка № 4: Земельна ділянка під розміщення магазину приватного підприємця Призьби А.П., розташована по вул. Леніна,112а, с. Балачка, Смілянського району, Черкаської області з аналогічним функціональним призначенням.

 

 

Таблиця розрахунку розміру поправок

Таблиця 5.5

 

Фактори	Ділянка № 1	Ділянка № 2	Ділянка № 3	Ділянка № 4
Правовий режим	Тим.кор		Тим.кор		Тим.кор		Тим.кор
Умови продажу	Типові		Типові		Типові		Типові
Дата продажу	окт.01	0,025	ноя.01	0,02	дек.01	0,015	авг.01	0,055
Місцезнаходження:		-0,05		-0,11		-0,26		-0,29
екон-план.зона		0,08		0,08		-0,14		-0,11
до гром.цент.	Так	-0,08	Так	-0,08	Так	-0,08	Так	-0,08
до швидк.трансп.	Так	-0,05	Так	-0,05	Ні		Ні
до м.місоф.знач.	Ні		Ні		Ні		Ні
до зел.зон.	Ні		Ні		Ні		Ні
заліз.колія	Ні		Ні		Ні		Ні
тв. Покриття	Так		Так		Так		Так
цен.водоп.	Ні		Ні		Так		Ні
Каналізація	Ні		Ні		Ні		Ні
тепл-жа	Ні		Ні		Ні		Ні
цен.газоп.	Ні		Ні		Так	-0,04	Так	-0,04
заповідна т.
рег.забуд.
істор.ланд.
поодинокі п.
Парки
оздор.призн.
рекреац.приз.
в сан.-зах.	Ні		Ні		Ні		Ні
в водоохор.
забр.атмос.
електром.п.
перев.рівн.ш.	Ні		Так	-0,06	Ні		Так	-0,06
рівень гр.вод
Фізичні характеристики	-0,02		0,02		-0,02		-0,02
Форма	Трапец.		Прямок.		Прямок.		Прямок.
фронт.лінія, м	44 м	-0,02	20 м	0,02	43 м	-0,02	40 м	-0,02
схил>20%
Рельєф	спокійн.		спокійн.		спокійн.		спокійн.
Зсуви
Затоплення
Заболоченість
Намивні тер.
Несуча спром.
Використання прилегл.територ.
	Гр.-жит.		Гр.-жит.		Гр.-жит.		Житл.	-0,04
Існуючі вимоги до використ.
	Типові		Типові		Типові		Типові

 

При визначенні рівня поправочного коефіцієнту на економіко-планувальні фактори приймалися до уваги співвідношення відповідних зональних (Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів)

 

Таблиця розрахунку оцінної вартості земельної ділянки

Таблиця 5.6

Показники	№1	№2	№3	№4
Площа земельної ділянки, кв.м
Ціна продажу, грн.
Ціна 1 кв.м, грн.	6,90	6,60	7,24	7,21
Правове відношення
Поправка:	%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
	грн.	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкоригована ціна, грн.		6,90	6,60	7,24	7,21
Умови продажу
Поправка:	%	0%	0,00%	0%	0,00%
	грн.	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкоригована ціна, грн.		6,90	6,60	7,24	7,21
Дата продажу
Поправка:	%	2,5%	2,0%	1,5%	5,5%
	грн.	0,17	0,13	0,11	0,40
Відкоригована ціна, грн.		7,07	6,73	7,35	7,60
Місцерозташування в плані міста
Поправка:	%	-5%	-11%	-26%	-29%
	грн.	-0,35	-0,74	-1,91	-2,20
Відкоригована ціна, грн.		6,72	5,99	5,44	5,40
Фізичні характеристики
Поправка:	%	-2%	2%	-2%	-2%
	грн.	-0,13	0,12	-0,11	-0,11
Відкоригована ціна, грн.		6,58	6,11	5,33	5,29
Використання прилеглої території
Поправка:	%	0,0%	0,0%	0,0%	-4,0%
	грн.	0,00	0,00	0,00	-0,21
Відкоригована ціна, грн.		6,58	6,11	5,33	5,08
Існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки
Поправка:	%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
	грн.	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкоригована ціна, грн.		6,58	6,11	5,33	5,08

 

Середнє значення для ранжованого ряду вартості 1 кв.м =

5,72

 

 

6. УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ

 

Виходячи з мети оцінки, що спрямована на визначення оціночної вартості земельної ділянки для встановлення ціни її продажу, була використана, як це передбачено Указом Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення», експертна грошова оцінка.

Відповідно до Методики грошової експертної оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення були застосовані методичні підходи:

· грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213, в частині оцінки земель населених пунктів;

· метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці

· зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок

 

При визначенні оціночної вартості було встановлено, що найкращим та найбільш ефективним використанням земельної ділянки є теперішнє використання.

Для визначення оціночної вартості земельної ділянки як залишку між капіталізованим чистим доходом від її використання і всіма витратами на спорудження об‘єктів нерухомого майна та вартості землі розподіленням доходу використовувалися дані про вартість будівництва та витрати на експлуатацію і утримання споруд, які були надані замовником.

Відповідно до зазначених передумов Експертами отримані наступні значення вартості об’єкта оцінки - земельних ділянок під існуючим приміщенням кафе-магазину приватного підприємця Іванова В.М.

· згідно грошової оцінки …………………………………………………….…… 5718 гривень;

· методом капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки з врахуванням витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на ній…. 1995 гривень;

· методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок……………. 2031 гривня.

Аналіз наведених результатів свідчить про те, що значення, отримані методичним підходом оцінки по доходах, до вартості визначеної методом зіставлення продажу (погрішність становить менше 5 %).

Значення, яке базується на нормативній грошовій оцінці, відрізняється від ринкових показників вартості об’єкту.

Експерти приймали до уваги, що використання результатів нормативної грошової оцінки для визначення ціни продажу земельної ділянки є недоцільним, оскільки нормативна оцінка ґрунтується на базі, відмінній від ринкової, і застосовується передусім для цілей оподаткування земель різного функціонального призначення.

При цьому незалежний від економічної ситуації капіталізований рентний доход коригується лише системою коефіцієнтів на місцерозташування та функціональне використання земельної ділянки, значення яких регламентовані відповідними Порядками грошової оцінки, а норма капіталізації встановлена Кабінетом Міністрів України і носить нормативний характер.

По за увагою залишаються такі важливі фактори формування вартості, як попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, інвестиційна привабливість, тощо. Тому результат нормативної грошової оцінки є відносною, а не абсолютною характеристикою цінності землі.

Визначення вартості земельної ділянки за методичними підходами, що ґрунтуються на капіталізації чистого доходу з врахуванням витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, базується на принципах ринкової кон’юнктури, найкращого та найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі, враховує індивідуальні характеристики земельної ділянки та економічну ситуацію, що склалась на момент оцінки в даному регіоні. Тому результат, отриманий з використанням даних методичних підходів, відображає найвірогіднішу ціну, за яку може бути продана земельна ділянка.

Метод залишку для землі використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається їх освоєння у відповідності з найбільш ефективним та оптимальним використанням. Цей метод використовується для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель та споруд.

Опираючись на аналіз даних про об’єкт оцінки: її фізичні характеристики, правовий стан, особливості місцерозташування та використання, а також враховуючи проведений аналіз дійсної економічної ситуації та кон’юнктури ринку нерухомості, що склалася в цілому, Експерти прийшли до висновку, що найвірогіднішу ціну, за котру земельна ділянка може бути продана у власність, відображає оціночна вартість, отримана методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, яка на дату оцінки – 26 березня 2002 року – становить:

 

(Дві тисячі тридцять одна) гривня