Характеристика об’єкта нерухомого майна

В межах земельної ділянки розташовані такі будівлі, споруди та приміщення:

 

№ п/п	Назва	Площа під забудовою (кв.м)	Загальна площа (кв.м)
	Приміщення кафе-магазину
	Тераса
	Всього

 

Натурне обстеження земельної ділянки Експерт виконав в день огляду об’єкта.

 

2.3. Загальні відомості про населений пункт

 

Село Комарівка Катеринопільського району знаходиться на відстані 50 км від районного центру та на відстані 120 км від обласного центру м. Черкаси.

За останній час в селі відбулись структурні зміни в плані активного формування малих підприємств, кооперативів і розвитку приватного підприємництва.

Територія села становить ~ 260 га.

Чисельність населення с. Комарівка складає ~ 2300 осіб.

Безробіття складає ~ 50 % працездатного населення.

В с. Комарівка розміщена 1 школа, 2 дитячих садки, 2 будинок культури, 2 торгових заклади.

Централізоване водопостачання та каналізація в селі відсутні. Побутові стоки від школи та дитячого садка скидаються на локальні очисні споруди з подальшим їх вивозом.

Одноповерхова забудова забезпечується теплом від автономних джерел. В селі є централізоване газопостачання. Електропостачання здійснюється від Катеринопільської РЕМ.

 

2.4. Характеристика району розташування земельної ділянки

 

Земельна ділянка, що оцінюється, знаходиться в південній частині с. Комарівка і межує з північної сторони із землями цукрового заводу, а з інших сторін з землями сільської ради.

Відстань від земельної ділянки до центру села складає 1,5 км; до залізничного вокзалу – 30,0 км; аеропорту – 120,0 км; автобусної зупинки – 0,5 км.

2.5. Опис земельної ділянки

Земельна ділянка під існуючим приміщенням кафе-магазину приватного підприємця Іванова В.М має конфігурацію близьку до прямокутника. Площа ділянки становить 355м², периметр – 85 м.

План земельної ділянки наведений в Додатках. Рельєф ділянки має спокійний рівнинний характер. Глибина залягання ґрунтових вод становить більше трьох метрів. Заболоченості ділянка не має. Інші інженерно – геологічні умови задовільні.

 

Аналіз найкращого та найбільш ефективного

Використання земельної ділянки

 

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки дозволяє визначити найбільш прибуткове та конкурентноспроможне використання об’єкта нерухомості – тобто те використання, якому відповідає максимальна вартість об’єкта.

Найбільш ефективне використання об’єкта оцінки повинне відповідати таким критеріям:

· бути законодавчо дозволеним;

· бути фізично можливим;

· бути економічно виправданим;

· приносити максимально можливий прибуток.

Визначаючи найбільш ефективне використання, ми приймали до уваги наступні обставини:

- згідно з нормативними містобудівними вимогами щодо забудови земельних ділянок та в зв’язку з відносно малою площею земельної ділянки зведення капітальних будівель можливе;

- район має відносно високу ступінь комерційної привабливості.

Аналізуючи ефективність існуючого та можливі інші варіанти використання земельної ділянки з врахуванням фізичних характеристик, інженерно-геологічних умов, відсутності договірних зобов’язань та сервітутів, приймаючи до уваги споживчі властивості ділянки, ринковий попит на подібні земельні ділянки, що склався в цілому, Експерти прийшли до висновку, що найкращим та найбільш ефективним використанням існуючої земельної ділянки буде існуюче використання (існуюче приміщення кафе-магазину).

МЕТОДика ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНої ДІЛЯНки

3.1. Загальні положення

 

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозицій на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем освоєння та інженерно-транспортне облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі (землекористувачу) одержання додаткового доходу - земельної ренти.

Саме за можливість отримання цього доходу і справляється плата при передачі земельної ділянки у власність.

Вартість земельної ділянки, відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999р. № 32/99 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення», визначається на підставі експертної грошової оцінки, яка згідно Методики експертної оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050, проводиться за такими методичними підходами:

¨ капіталізації чистого доходу;

¨ зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

¨ врахування витрат на спорудження об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

¨ грошової оцінки земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213, в частині оцінки земель населених пунктів;

¨ поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

3.2. Методика грошової оцінки

 

В основі грошової оцінки лежить капіталізація рентного доходу, що можна отримати від використання земельної ділянки.

Грошова оцінка земельної ділянки в межах населеного пункту згідно Методики.. визначається за формулою:

В х Нп

Цн = ------------- х Кф х Км х Пз, де:

Нк

Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

В - витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту, грн. за 1 м²;

Нп - норма прибутку (6%);

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує мiсцерозташування земельної ділянки.

Пз - площа земельної ділянки, кв.м.

 

Згідно з Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 р. №76/230/325/150, з урахуванням змін і доповнень до розділу 3, затверджених наказом цих відомств від 15 квітня 1997 р. №46/131/63/34:

спочатку - шляхом капіталізації нормативного прибутку від освоєння та облаштування території і урахуванням місця населеного пункту в системі виробництва та розселення визначається базова (середня для населеного пункту) вартість земель;

потім - базова вартість диференціюється по економіко-планувальним зонам населеного пункту, котрі встановлюються за ступенем містобудівної цінності території;

і нарешті - визначається вартість земельної ділянки залежно від особливостей її розташування в межах економіко-планувальної зони та функціонального використання.

Тобто, при визначенні вартості земельної ділянки за грошовою оцінкою в основу обчислення рентного доходу покладений нормативний прибуток від освоєння та облаштування території населеного пункту, який коригується системою коефіцієнтів на місцерозташування та функціональне використання земельної ділянки, значення яких регламентовані Порядком грошової оцінки.

Таким чином, за своїм характером грошова оцінка - це нормативна оцінка, яка побудована на базі, відмінній від ринкової. Тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати з сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами.

 

3.3. Методичні підходи експертної оцінки земельних ділянок

 

Експертна грошова оцінка, на відміну від грошової (нормативної) оцінки, базується на принципах кон`юнктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Визначення оціночної вартості земельної ділянки в рамках експертної грошової оцінки забезпечується шляхом дотримання вимог спеціальних процедур, що відображають наступні методичні підходи: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), витратний (врахування витрат на спорудження об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці).

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих правових обтяжень та планувальних обмежень щодо її використання.

За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого доходу до ставки капіталізації за формулою:

До

Цкп = -----------, де:

Ск

Цкп - оціночна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);

До - річний чистий доход (фактичний або очікуваний) (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (у відсотках).

 

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки, або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Чистий річний доход від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

m

Цзп = Ца + S Цаj, де:

j=1

Цзп - оціночна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення

ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

Цаj - різниця (поправка) в ціні (±) продажу подібної земельної ділянки

стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

 

За основу визначення оціночної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних за функціональним використанням та характером забудови земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

¨ правовий режим земельної ділянки;

¨ умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

¨ дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);

¨ місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних функціональних і економіко-планувальних зонах);

¨ фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри, рівень облаштування та характер забудови земельної ділянки);

¨ використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, стан довкілля);

¨ існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки (функціональне зонування, правила використання та забудови міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам`яток історії та архітектури).

Якщо властивості ділянок, що зіставляються, перевищують або поступаються відповідним параметрам ділянки, яка оцінюється, то їх фактична ціна має бути відповідно зменшена або збільшена. Приведені таким чином ціни продажу дозволяють визначити вартість земельної ділянки, що оцінюється, як середнє значення для ранжованого ряду (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови найкращого та найбільш ефективного їх використання.

За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:

Цв = Цо - Вос, де

Цв - оціночна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування

витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях);

Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від

забудованої земельної ділянки (у гривнях);

Вос - витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній

ділянці (у гривнях).

За основу визначення оціночної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, що склалися на ринку, та витрати, пов'язані із спорудженням цих об'єктів.

Остаточний висновок щодо оціночної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами з урахуванням особливостей об`єкту оцінки та ступеню повноти та об`єктивності вихідної інформації.

 

4. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

 

4.1. Базова вартість земель населеного пункту

Відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту визначається як капіталізований нормативний прибуток від освоєння та облаштування території з урахуванням місця населеного пункту в системі виробництва та розселення.

Інформаційною базою для визначення витрат на освоєння та облаштування території населеного пункту є відновна вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту. Для визначення цієї інформації використані дані державної та відомчої статистичної звітності в натуральному та вартісному виразі, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими службами.

Місце населеного пункту в системі розселення та виробництва визначено на підставі Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів шляхом застосування коефіцієнту Км1 (табл.3.2), який враховує тип населеного пункту за адміністративним статусом і народногосподарськими функціями (село з чисельністю населення 2300 осіб) і складає 1,0.