Тема 6. Витратний метод оцінки нерухомості

Суть витратного методу. Області застосування витратного методу. Процедура оцінки нерухомості витратним методом. Витрати і собівартість. Методи визначення вартості нового будівництва. Види зносу Вимірювання накопиченого зносу

Тема 7. Особливості оцінки земельних ділянок

Мета оцінки. Предмет оцінки. Земельний ринок. Нормативна ціна землі. Ринкова вартість землі. Порядок проведення експертної оцінки земельної ділянки. Характеристика методу капіталізації чистого доходу. Характеристика методу зіставлення цін продажу подібних

земельних ділянок. Характеристика методу оцінки, що ґрунтується на врахуванні затрат на земельні поліпшення. Нормативна оцінка земель несільськогосподарського призначення. Нормативна оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони й іншого призначення. Нормативна оцінка земель населених пунктів. Складання звіту про експертну оцінку земельної ділянки.

Тема 8. Врахування впливу екологічних чинників при оцінці нерухомості.

Основні екологічні чинники, що впливають на вартість нерухомості, і їх експертиза. Індекси якості природного середовища як основа визначення ринкової вартості екологічного чинника.

2.2 ПРАКТИЧНІ ЗАНЯТТЯ ТА ЇХ ЗМІСТ.

 

 

Тема 1. Сутність та загальна класифікація об’єктів нерухомості

Поняття та ознаки нерухомості. Зв'язок нерухомості із землею. Визначення нерухомого майна. Основні розбіжності у поняттях «нерухомість» і «основні фонди”. Характеристика основних об'єктів нерухомості. Підприємство як особливий об'єкт нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості.

Контрольні запитання та завдання до теми 1

 

Завдання 1.1 Відповісти на запитання тесту:

1. Нерухоме майно включає:

а) все матеріальне майно над поверхнею землі;

б) усе, що міцно пов'язане з землею і не може бути переміщене безнепро­порційної шкоди;

в) будь – яке майно, що складається з землі та споруд на ній.

г) все матеріальне майно під та над поверхнею землі

До нерухомості відносять

а)залізні дороги

б)космічні об’єкти

в)повітряні та морські судна внутрішнього плавання

г) усе переліковане

3. За якими родовими ознаками об'єкти нерухомості відрізняються від об'єктів рухомого майна:

а) нерухомість, матеріальність, довговічність;

б) нерухомість, висока вартість, довговічність;

в) унікальність, висока вартість, довговічність.

4. Які об'єкти нерухомості можуть переходити в рухоме майно:

а) ліси й багаторічні насадження;

б) підприємства як майнові комплекси;

в) земельні ділянки.

5. Який з етапів девелопменту входить у стадію проектування життєвого циклу об'єкта нерухомості:

а) контроль якості будівництва і кошторисів;

б) формування стратегії проекту;

в) проведення тендера на будівельно-монтажні роботи.

Споруди це-

а) склади, гаражі, сараї;

б) пересувні будиночки;

в)стадіони, басейни

г)шахти,дороги, тунелі

д) усе перелічене.

7. Житло — це:

а) будинки, призначені для постійного проживання;

б) плавучі будинки;

в) усе перелічене.

8. Яка з перелічених характеристик стосується житла підвищеної комфортності:

а) розміщення в будь-якому районі міста;

б) індивідуальне планування;

в) віддаленість від основних транспортних комунікацій.

9. Частина поверхні землі, що має фіксовану межу, площу, місце розташу­вання, правовий статус та інші характеристики, вказані в документах Дер­жавної реєстрації прав на землю, — це:

а) земельна ділянка;

б) земельний фонд;

в) природний об'єкт нерухомості.

10. При згадуванні про неосвоєні земельні ресурси вживають термін:

а) земельна ділянка;

б) земля;

в) земельний фонд.

Завдання 1.2

Для кожного з наведених понять і термінів підберіть відповідне йому визначення.

Перша група

Визначення

1. Оренда.

2. Агент.

3. Нерухомість.

4. Андеррайтинг.

5. Позичальник.

6. Брокер.

7. Девелопмент.

8. Іпотека.

9. Інвестиції.

10. Левередж.

11. Рента.

12. Рієлтер.

13. Ринок нерухомості.

 

Поняття

а. Ділянка території з природними ресурсами (грунтом, водою і іншими мінеральними і рослинними ресурсами), будівлями і спорудами.

б. Важіль; використання позичкових коштів для фінансування нерухомості.

в. Вкладення коштів в інвестиційні товари або в інші активи з метою отримання прибутку або збільшення капіталу.

г. Передача речі в заставу без передачі володіння.

д. Проведення будівельних, інженерних і інших операцій над нерухомим майном, що ведуть до якісних змін в землі, будівлях і спорудах.

е. Юридично оформлене право користування чужою власністю на певних умовах.

ж. Фахівець, що має документ про професійну освіту і, як правило, що є членом професійного співтовариства, що виконує функції консультанта по операціях з нерухомістю: купівлі, продажу, здачі в оренду, заставним операціям.

з. Агент або посередник, що представляє в операції інтереси продавця або покупця.

і. Особа, що одержує кошти з наміром повністю виплатити кредит на встановлених умовах.

к. Прибуток, що регулярно отримується на капітал, майно, землю, облігації державних позик, що не вимагає від одержувача підприємницької діяльності.

л. Брокер або агент по нерухомості, що є членом об'єднання, що входить в Асоціацію рієлторів.

м. Сукупність операцій з нерухомістю, потік інформації, що стосується таких операцій, а також операції по розвитку управління і фінансуванню нерухомості в умовах панування ринкових відносин.

н. Аналіз чинників ризику по даному іпотечному кредиту. Підбір ставки процента і умов кредитування, відповідної рівню ризику.

Контрольні запитання 1

І. Як законодавство України визначає нерухоме майно?

2. Які ознаки об'єктів нерухомості належать до родових? Охарактеризуйте їх.

3. Які ознаки об'єктів нерухомості відносять до власних?

4. Охарактеризуйте етапи життєвого циклу об'єктів нерухомості.

5. Назвіть основні розбіжності у складі основних фондів і нерухомості.

6. Поясніть особливості незавершених об'єктів будівництва.

7. Розкажіть про класифікації житлових об'єктів нерухомості.

8. Які особливості має земля як об'єкт нерухомості?

9. Які об'єкти належать до комерційного ринку нерухомості

10. Охарактеризуйте основні особливості ринку «офісів».

11. Яким чином класифікуються готелі?

12. Дайте характеристику ринку гаражів, торгових приміщеньта промислових

об'єктів.

 

 

Тема 2 Рієлторська діяльність.

 

Характеристика рієлторської діяльності. Сертифікація рієлторської діяльності. Технологія надання рієлторських послуг. Основні напрями рієлторської діяльності. Особливості ринку нерухомості. Управління нерухомістю. Законодавство про оцінну діяльність. Законодавчі вимоги до оцінки об'єктів нерухомості. Юридичні підстави здійснення оцінки. Вимоги до суб'єктів оціночної діяльності та їх права. Види правочинів щодо нерухомості. Види оренди Особливості договору оренди Особливості оренди земельних ділянок

Контрольні запитання та завдання до теми 2

Завдання 2.1

Для кожного з наведених понять і термінів підберіть відповідне йому визначення

Перша група

Визначення

1. Акт передачі.

2. Договір купівлі-продажу.

3. Застава.

4. Кадастр.

5. Кодекс земельний.

6. Лістинг.

7. Регістр нерухомості.

8. Регістр поземельний.

9. Реєстрація нерухомості.

10. Рестітуция.

11. Єкроу

 

Поняття

а. Документ про передачу певного права (інтересу) на дане нерухоме майно як гарантія виплати боргу.

би. Зведення державних законів юридичних цивільних постанов, що стосуються майнових, правових і процесуальних відносин з приводу землі і земельної власності.

в. Складова частина багатоцільового кадастру, територіальна система обліку правових відносин з приводу нерухомості і юридичної реєстрації прав власності при їх виникненні, передачі або припиненні.

м. Сукупність технічних і юридичних процедур реєстрації нерухомої власності в установах і документах кадастру, включаючи при необхідності процедуру кадастрової зйомки, з оформленням відповідних документів.

д. Документ, відповідно до якого покупець погоджується придбати певну нерухомість (і/або особисте майно), а продавець продати її на встановлених умовах. Якщо реєстраційна система не є юридичною, акт купівлі-продажу сам по собі не є актом передачі покупцеві права власності на нерухомість.

е. Складова частина багатоцільового кадастру, система реєстрації і обліку ділянок нерухомості на крупномасштабних картах і в документах.

ж. Документ, що використовується іноді замість застави в залежності від характеру законодавства відносно нерухомості. Засвідчує передачу титулу на землю довіреній особі (іпотечній компанії або банку) як застава, яка забезпечує гарантію виплати боргу на умовах і який повертається після виплати боргу.

з. Відновлення в колишньому правовому майновому положенні; повернення власності законному власнику.

і. Контракт між власником нерухомості і ліцензованим брокером по нерухомості, по якому брокер діє як агент по продажу нерухомої власності, а власник згодний сплатити брокеру комісійні за послуги.

к. Підписаний і скріплений печаткою документ, що видається при умові, що він набере чинності тільки після настання певної події. На період між оформленням документа і його набиранням чинності він, як правило, передається третій стороні.

л Обліковий список, податковий реєстр. Публічний реєстр відомостей, що систематично підтримується про об'єкти нерухомості на території країни або її регіону, заснований на топографічній зйомці кордонів дільниць нерухомої власності, яким привласнюються належні позначення. Контури кордонів дільниць і їх позначення відображаються на крупномасштабних картах.

Друга група

Визначення

1. Майнове право. 4. Право власності.

2. Обмежувальне зобов'язання. 5. Тендер.

3. Нерухома власність. 6. Титул.

Поняття

а. Право володіння, користування, розпорядження, привласнення прибутку від володіння і використання нерухомого майна, що включає право продажу, обміну, дарування, заповіту, розділу ділянки

б. Юридичне поняття, яке означає сукупність прав власності на нерухоме майно. Це право включає право володіння, користування, розпорядження, привласнення прибутку від володіння і використання нерухомого майна.

в. Сервітут, юридично закріплене право власника однієї ділянки на чітко обумовлений спосіб використання частини території ділянки іншого власника. У земельних кодексах багатьох країн обмежувальне зобов'язання, як правило, закріпляється за ділянкою незалежно від його власника і пов'язано із забезпеченням права проходу, проїзду, доступу до води, до систем каналізації, електропостачання, зв'язку

г. Речове право використання якого-небудь майна певним чином, право на отримання прибутку від використання майна, наприклад, від здачі в оренду ділянки нерухомості.

д. Конкурсна форма проведення підрядних торгів, тобто змагання представлених претендентами оферт з точки зору їх відповідності критеріям, що містяться в тендерній документації.

ж. Право володіння, користування, розпорядження, привласнення прибутку від володіння і використання нерухомого майна, що включає право продажу, обміну, дарування, заповіту, розділу ділянки.