Завдання 2.2 Виберіть правельні відповіді

 

1. Об'єкти нерухомості є:

а) низьколіквідними;

б) високоліквідними;

в) неліквідними.

4. До недоліків ринку нерухомості можна віднести:

а) стійкість споживчого попиту;

б) значні трансакційні затрати;

в) наявність захисту від раптової зміни ринкової кон'юнктури.

Які організації професійно займаються дозволеними законодавством операціями з об'єктами нерухомості (земельними ділянками, житловим фондом

а) аудиторські фірми;

б) лізингові компанії;

в) агентства нерухомості.

Ринок нерухомості — це:

а) інтегрована категорія;

б) інвестиційна категорія;

в) майнова категорія.

7. Об'єкти нерухомості характеризуються:

а) тривалістю створення;

б) тривалістю ліквідації;

в) тривалістю оформлення договорів.

8. До економічних характеристик об'єкта нерухомості належить;

а) вартість;

б) затрати на його утримання;:

в) усе перелічене.

9. Існують три основних сектори ринку нерухомості:

а) розвиток, управління, ліквідація об'єктів нерухомості;

б) розвиток, управління, оборот прав на нерухомість;

в) створення, експлуатація, ліквідація об'єктів нерухомості.

10. До четвертого сектору ринку нерухомості належить:

а) управління ринком нерухомості;

б) стратегічне планування діяльності на ринку нерухомості;

в) фінансування на ринку нерухомості.

11. Сукупність договорів, які здійснюються зі знову створеними, а також приватизованими об'єктами, називається:

а) вторинний ринок нерухомості;

б) ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку;

в) первинний ринок нерухомості.

 

Запитання для обговорення до теми 2.

1. Назвіть головні функції ринку нерухомості.

2. Охарактеризуйте особливості ринку нерухомості,

3. Що можна віднести до недоліків, а що до переваг ринку нерухомості?

4. Назвіть основні закономірності, не характерні для розвинених ринків нерухомості. Поясніть сутність їх феномену.

5. Чим характеризується ринок нерухомості як різновид інвестиційного ринку?

6. Назвіть три групи сутнісних характеристик об'єктів нерухомості.

7. Поясніть, для обслуговування яких процесів призначені об'єкти нерухомості на ринку нерухомості як одного з різновидів послуг.

8. У чому полягає інтегрованість ринку нерухомості?

9. Хто є головним економічним суб'єктом ринку нерухомості? Охарактеризуйте його.

10. Що розуміється під первинним і вторинним ринками нерухомості?

11. Розкрийте зміст поняття «управління нерухомістю».

12. Розкрийте сутність діяльності управителя нерухомістю.

 

Тема 3. Види вартості, принципи і процедури її оцінки.

 

Види вартості. Ціна об'єктів нерухомості та фактори, які впливають на неї. Визначення сутності категорії «оцінка нерухомості». Принципи оцінки нерухомості. Процес оцінки. Особливості роботи оцінювача при огляді об'єкта оцінки. Визначення бази оцінки та видів оцінки. Технологія оцінки об'єктів нерухомості Опис об'єкта оцінки при складанні звіту. Складання звіту про експертну оцінку об’єкта нерухомості. Основні підходи до визначення оцінки нерухомості.

Контрольні запитання та завдання до теми 3

 

Завдання 3.1 Вибрати правильні відповіді

У основі позиції, що відображає точку зору користувача лежать наступні принципи:

• принцип корисності;
• принцип заміщення;
• принцип очікування.

• принцип додаткової продуктивності;
• принцип внеску;
• принцип зростаючої і зменшуваної віддачі;
• принцип балансу;
• принцип економічного розміру;
• принцип економічного розділення.

• принцип залежності;
• принцип відповідності;
• принцип пропозиції і попиту;
• принцип конкуренції;
• принцип зміни.

У основі позиції, що відображає точку зору ринку лежать наступні принципи:

• принцип корисності;
• принцип заміщення;
• принцип очікування.

• принцип додаткової продуктивності;
• принцип внеску;
• принцип зростаючої і зменшуваної віддачі;
• принцип балансу;
• принцип економічного розміру;
• принцип економічного розділення.

• принцип залежності;
• принцип відповідності;
• принцип пропозиції і попиту;
• принцип конкуренції;
• принцип зміни.

 

У основі позиції, що відображає взаємовідносини компонентів власності лежать наступні принципи:

• принцип корисності;
• принцип заміщення;
• принцип очікування.

• принцип додаткової продуктивності;
• принцип внеску;
• принцип зростаючої і зменшуваної віддачі;
• принцип балансу;
• принцип економічного розміру;
• принцип економічного розділення.

• принцип залежності;
• принцип відповідності;
• принцип пропозиції і попиту;
• принцип конкуренції;
• принцип зміни.

 

Завдання 3.2 Встановити відповідність визначень

1. принцип корисності;

2. принцип заміщення;

3. принцип очікування.

4. принцип додаткової продуктивності;

5. принцип внеску;

6. принцип зростаючої і зменшуваної віддачі;

7. принцип балансу;

8. принцип економічного розміру;

9. принцип економічного розділення.

10. принцип залежності;

11. принцип відповідності;

12. принцип пропозиції і попиту;

13. принцип конкуренції;

14. принцип зміни

Визначення

1. здатність конкретної нерухомості задовольняти потребі користувача.

2. сума, на яку змінюється вартість власності внаслідок наявності або відсутності якого-небудь елемента чинників виробництва.

3. полягає в тому, що максимальна ціна нерухомості визначається мінімальною сумою, за яку може бути придбаний інший об'єкт аналогічної корисності.

4. характеризує точку зору користувача на майбутні вигоди і їх справжню вартість

5. полягає в тому, що максимальна вартість виникає тоді, коли рівень архітектури, зручностей, характеру використання власності відповідають потребам і очікуванням місцевого ринку.

6. полягає в тому, що по мірі збільшення якого-небудь ресурсу чинників виробництва зростання чистої віддачі спочатку збільшується, а потім починає меншати.

7. стверджує, що ціна власності визначається взаємодією попиту і пропозиції на аналогічну власність на даному ринку.

8. Стверджує, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати чинників виробництва, конкуренція на даному ринку збільшується, що приводить до зниження середнього рівня прибутків.

9. відображає факт непостійності вартості нерухомості у часі.

10. визначається чистим прибутком, що відноситься до землі, після компенсації витрат на труд, капітал і управління.

11. полягає в тому, що будь-якому типу власності відповідає оптимальне поєднання чинників виробництва, при якому досягається максимальна вартість землі.

12. свідчить про те, що на будь-якому ринку існує оптимальна кількість землі, необхідна для найбільш ефективного використання різних типів власності.

13. говорить про те, що майнові права на власність потрібно розділяти і з'єднувати таким чином, щоб вартість власності при цьому збільшувалася.

14. говорить про те, що вартість власності, що оцінюється залежить від характеру і вартості власності довкілля

 

Завдання 3.3. Виберіть правильні визначення

Ринкова вартість:

1. Середня ціна,якої,на думку продавця можна досягти

2. Ціна що відображає стан ринку на дату продаж

3. сума, за яку власність потрібно обмінювати на дату оцінки між готовим купити покупцем і готовим продати продавцем в комерційній операції після належного маркетингу

4. найкраща ціна, досяжна при відповідному альтернативному використанні,

5. це вартість власності без урахування вартості землі,

6. вартість власності для конкретного власника, що пред'являє свої інвестиційні вимоги до повернення вкладеного капіталу.

Інвестиційна вартість

1. Вартість з урахуванням майбутнього прибутку

2. Сума що дорівнює витратам на створення об’єкту

3. вартість власності для конкретного власника, що пред'являє свої інвестиційні вимоги до повернення вкладеного капіталу

 

 

Тема 4. Оцінка нерухомості методом прямого порівняння продажу.

 

Суть методу прямого порівняння продажу. Області застосування методу прямого порівняння продажу. Етапи реалізації методу порівняння продажу. Одиниці і елементи порівняння, техніка коректувань. Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі кількісного і якісного аналізу порівнянного продажу. Метод валової ренти.

Контрольні запитання та завдання до теми 4.

 

Завдання 4.1. Виберіть правильні відповіді:

1. Для оцінки якого з перерахованих типів нерухомості в найбільшій мірі підходить метод порівняльного продажу (МПП). Чому?

І. а. Аеропорти, б. Лікарні. в. Індивідуальні житлові будинки, г. Торгові центри.

ІІ. а. Церкви; б. Школи; в Фабрики; г. Офісні приміщення

2. Яка одиниця порівняння найбільш прийнятна при оцінці вартості автомобільного магазина?

а. Ціна за місце для автомобіля, грн./м2.

Б. Ціна за квадратний метр загальної площі будівлі, грн./м2.

в. Ціна за кубічний метр складських приміщень, грн./м3.

г. Ціна за квадратний метр загальної площі, що займається магазином, грн./м2.

3. Яка одиниця порівняння найбільш прийнятна при оцінці будівлі для перетворення його в складське приміщення при мінімумі витрат на перетворення?

а. Ціна за квадратний метр площі будівлі без урахування землі, грн./м2

б. Ціна за кубічний метр корисного об'єму будівлі, грн./м3. в.

в. Ціна за квадратний метр площі будівлі, грн./м2.

г. Кількість кімнат, шт.

4. При внесенні процентних коректувань яке з нижче перерахованих повинно бути проведено першим?

І. а. Умови фінансування; б. Фізичні характеристики.; в. Час продажу.

ІІ а. Місцеположення. б. Умови продажу. в. Передані права на нерухомість. г. Час продажу.

5. Розмістіть в необхідному порядку перераховані коректування продажу ділянки з поліпшенням.

І. а. Стан б. Фізичні характеристики. в. Передані права на нерухомість. г. Умови продажу. д. Дата продажу.

ІІ. а. Дата продажу, б. Площа будівлі, в. Вік споруди, м. Площа землі, д. Місцезнаходження

Завдання 4.2

Відома наступна інформація по ринковому продажу:

	Об'єкти
Площа, м2			250,
Парове опалювання	є	є	немає	є
Льох	немає	є	немає	немає
Ціна продажу, гр.од.

Визначити

1. Корегування на різницю в площі.

2. Корегування на наявність парового опалювання.

3. Корегування на наявність льоху.

4.3 Відома наступна інформація по ринковому продажу:

	Об’єкти
Площа, м^2Балкон Сад Ціна продажу, гр. од	є є	не має не має 30000	є є	є не має

Визначити

1. Корегування на різницю в площі.

2. Корегування на наявність балкону.

3. Корегування на наявність саду

Завдання 4.4

Визначити вартість об’єкту на основі наступної інформації

Характеристика об'єкта	Об'єкт, що оцінюється	Об'єкт I	Об'єкт II	Об'єкт III	Об'єкт IV	Об'єкт V
Ціна продажу,тис. гр.од.		61,46	52,06	44,37	69,03	43,45
Площа будинку, м2
Динаміка операцій на ринку (дата продажу)		Півроку назад	Півроку назад	Місяць тому	Два тижні тому	Рік тому
Умови фінансового розрахунку	Ринкові	Ринкові	Ринкові	Неринкові (ціна зави -щена на 7 тис.грн.)	Ринкові	Неринкові (ціна зави -щена на 5,6 тис грн.)
Площа садової дільниці, соток
Число кімнат
Транспортна доступність		Краще	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Водопровід	Є	Немає	Немає	Немає	Є	Є

Задача 4.5.Вас попросили оцінити вартість кінотеатру на 500 місць. На тому ж ринку раніше продали три кінотеатри. Є наступна інформація:

Порівнянні об'єкти	Продажна ціна,тис гр.од.	Кількість місць
	220 000 255 000

Задача 4.6.Величина орендної плати оцінена у 160 гр.од. в місяць. Використовуючи валовий рентний мультиплікатор (ВРМ), виведений з отриманої інформації, визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості.

Об'єкт продажу	Міс. ар. (місячна орендна)плата, гр.од.	Ціна продаж, тис. гр.од.

4.7. відома наступна інформація по парним продажам:

	Ціна продажу, гр. до
	Пара1 Пара 2 ПараЗ Пара 4 Пара 5
будинок з садом	55000 60000 52000 47000 48500
Будинок без саду	51000 57000 50000 45000 43000

Визначте медіану, моду та встановлене коригування.

 

 

Тема 5. Прибутковий метод оцінки нерухомості

 

Структура прибуткового методу. Суть та області застосування прибуткового методу Основоположні принципи прибуткового методу. Основи теорії вартості грошей у часі. Реконструйований звіт прибутків і витрат. Ставки капіталізації. та методи їх визначення Метод прямої капіталізації. Оцінка із застосуванням техніки залишку

Контрольні запитання та завдання до теми 5

Задача 5.1.

Визначити вартість власності, що дає п'ятирічний потік щорічного прибутку величиною 25000 гр.од. з урахуванням допущень Інвуда. Передбачувана загальна норма віддачі Y₀ = 10%.

 

Задача 5.2.

Існують наступні варіанти забудови земельної дільниці.

Варіант А (бізнес-центр)

Щорічний валовий дохід оцінюється у 250 000 гр.од., втрати від недовикористання і неплатежів становлять 5%. Операційні витрати будуть рівні 80 000 гр.од., резерв на заміщення 4000 гр.од. Вартість будівництва будівель і споруд 650 000 гр.од., коефіцієнт капіталізації для них 17%. Коефіцієнт капіталізації землі оцінений в 10%.

Варіант Б (торговий центр)

Очікуваний продаж оцінюється в 2 500 000 гр.од. Платежі по процентній оренді становлять 7% валового продажу. Операційні витрати і оплата реклами будуть рівні 43% суми орендної плати, що отримується. Резерв на заміщення становитиме 15 000 гр.од. Вартість будівництва будівель і споруд оцінюється в 400 000 гр.од., коефіцієнт капіталізації для них 15%.

Відповісти на наступні питання:

1. Яка вартість землі у разі будівництва бізнесу-центра?

2. Яка вартість землі у разі будівництва торгового центра?

 

Задача 5.3.

Заміський будинок був куплений 1,5 року тому за 68 500 гр. од. Яка нинішня ринкова вартість цього будинку, якщо ціни в цьому районі ростуть на 6% в рік?

Задача 5.4.

Незалежному оцінювачу була представлена наступна інформація В житловому комплексі нараховується 50 квартир. Місячна ставка орендної плати по кожній з квартир становить 500 гр.од. Всі орендні договори укладаються на 1 рік. Середньорічна оборотність квартир становить 40%. Період часу, необхідний в середньому для того, щоб новий орендар зайняв квартиру, що є порожньою, дорівнює 2 місяцям. Крім того, безнадійні борги оцінюються в половину від кожного проценту заборгованості по орендній платі. Винагорода керуючого 300 гр.од. в рік, для мешкання в даному комплексі йому надається квартиpa. Постійні витрати по комплексу дорівнюють 40 000 гр.од., змінні 30 гр.од. на кожну зайняту квартиру з розрахунку на рік. У резерв на заміщення відраховується 3% дійсного валових доходу. Знайдіть чистий операційний прибуток.

Задача 5.5.

Власнику об'єкта нерухомості необхідно представити звіт виходячи з наступної інформації:

Ф місячна рента звичайно становить 300 гр.од. за м2;

Ф поточні ставки при недовантаженні наближаються до 16%;

Ф площа кожної секції 500 гр.од. м2;

Ф будівля складається з трьох секцій;

Ф плата керівнику становить 4% від дійсного валового доходу;

Ф керівник отримує додаткову винагороду в 1000 гр.од.;

Ф на ремонт будівлі щорічно тратиться 3% від дійсного валового прибутку;

Ф юристу і бухгалтеру власник вимушений оплачувати 5000 гр.од.;

Ф інші витрати становлять 10% від дійсного валового прибутку;

Ф щорічно на податки і обслуговування боргу тратиться 90 000 гр.од.

 

Завдання

а) скласти звіт власника об'єкта нерухомості; 6) визначити чистий прибуток (збиток) до оподаткування.

Задача 5.6.

Власник невеликого магазина побажав продати свій об'єкт нерухомості і надав наступну інформацію оцінювачу:

• щомісячний потенційний валовий дохід рівний 8500 гр.од.;

• втрати при зборі 300 гр.од.;

• поточні операційні витрати становлять 20% від дійсного валового доходу;

оподаткування і виплата основної частини боргу становлять '/₅ частину

дійсного валового доходу.

Визначити оцінну вартість магазина, якщо коефіцієнт капіталізації становить 11%.

 

Задача 5.7.

У приміщенні загальною площею 10 000 м2, що підлягають оренді, з яких 1 400 м² вільні, а інші здані в оренду за 1 2гр.од. м², операційні витрати становлять 45% потенційного валового доходу.

Яка буде величина: а) потенційного валового доходу; б) дійсного валового доходу;

в) чистого операційного прибутку.

 

Задача 5.8.

Приміщення 8000 м² здане на умовах чистої оренди на наступні 10 місяців. Воно обтяжене саме іпотечним кредитом, що амортизується на 100 000 гр.од, наданим на 20 років 1% річних при щомісячних виплатах.

Які будуть: а) чистий операційний прибуток;

б) щорічні витрати на обслуговування боргу;

в) надходження готівки до оподаткування.

Задача 5.9.

Земля куплена сьогодні за 50 000 гр.од. Інвестор чекає приросту є вартості на 2% в рік. Передбачуваний період володіння рівний 7 рокам Яка очікувана продажна ціна через 7 років?

Задача 5.10.

Земельна ділянка площею 1265 м² куплена сьогодні по ціні 950 гр. од за м². Інвестор чекає приросту її вартості на 4% в рік. Передбачуваний період володіння рівний десяти рокам. Яка очікувана продажна ціна через 10 років?

Задача 5.11.

Марина Сергіївна відкладає гроші до виходу на пенсію через 5 років. Вона щойно внесла 100 гр.од. на рахунок, на який буде нараховуватися 12%річних. Вона має намір відкладати таку ж суму до самого виходу на пенсію. Який буде залишок на рахунку до того часу?

Задача 5.12.

Подружжя накопичують гроші для первинного грошового внеску за будинок. Якщо кожен рік вони будуть вносити 100 гр.од. на банківський рахунок, то скільки грошей у них буде на рахунку через 5 років? Банківський процент 10% річних.

 

Задача 5.13.

Іпотечний кредит в 50 000 гр.од. передбачає періодичну виплату тільки одних процентів. Однак через три роки повинна бути одноразово погашена вся основна сума кредиту. Пан X, позичальник, хоче на початку кожного місяця вносити в спеціальний фонд, що приносить процент, певну суму з тим, щоб мати можливість через три роки погасити борг. На ці вкладення в фонді нараховується щорічно 9%. Яку суму повинен щорічно пан X вносити в фонд погашення кредиту?

Задача 5.14

Власники кондоминиума планують замінити покрівлю на всіх своїх будівлях через 10 років. Вони вважають, що через 10 років це ним обійдеться в 150 000 гр. од. Яку суму вони повинні депонувати по закінченні кожного року з урахуванням того, що кошти на рахунку будуть акумулюватися по річній ставці 10%?

Задача 5.15.

Земельний спекулянт вважає, що зможе через 4 роки продати забудовнику земельний масив площею 100 га по ціні 10 000 гр.од за га. якщо не брати в розрахунок витрати по володінню і продажу, то яка ціна в грошовому вираженні, оплачена сьогодні, дозволить спекулянту отримати щорічний прибуток, що накопичується в 12%?

Задача 5.16.

Господиня щойно заплатила 100 гр.од. за опціон на купівлю ділянки землі. Опціон дає їй право через 2 роки купити нерухомість 10 000. Сто доларів, заплачені за опціон, не будуть зараховані в купівлю. Скільки сьогодні господиня повинна покласти в банк, який платить 9% річних з щомісячним нарахуванням процента, тим щоб через два роки на її рахунку було 10 000 гр.од.?