Тема 8. Врахування впливу екологічних чинників при оцінці нерухомості.

Основні екологічні чинники, що впливають на вартість нерухомості, і їх експертиза. Індекси якості природного середовища як основа визначення ринкової вартості екологічного чинника.

Контрольні запитання та завдання до теми 8

1. Поясніть сутність максимальної та середньодобової ГДК для забруднюючих речовин атмосферного повітря.

2. Як Визначаються індекси забруднення атмосферного повітря

3. Визначити індекс забруднення атмосферного повітря, вартість негативного екологічного чинника та вартість 1м² в районі Б

Забруднення атмосферного повітря становить

Район міста	Середньорічна концентрації, мг/м^3	ціна продажу 1 м^2 ідентичних обєктів
Зважені речовини	Двоокис сірки	Двоокис азота	Окис вуглецю
А	0,01	0,03	0,010	0,3
Б	0,04	0,06	0.04	4,0
В	0.06	0.08	0,06	4,5	600*
ГДК	0,05	0,05	0.04	3,0

* на ціну має місце вплив екологічного чинника (великий нафтопереробний завод.)

 

 

Питання до екзамену та заліку.

 

1. Поняття нерухомості

2. Ознаки нерухомості

3. Склад і характеристика об’єктів нерухомості.

4. Класифікація нерухомості

5. Класифікація житлової нерухомості

6. Класифікація земель

7. Характеристики комерційних об’єктів

8. Принципи оцінки нерухомості.

9. Види вартості

10. Особливості оцінки нерухомості

11. Галузь застосування та обмеження затратного методу

12. Послідовність визначення вартості затратним методом

13. Визначення вартості будівництва

14. Поняття Накопиченого зносу будівель і споруд

15. Види зносу будівель та споруд.

16. Методи оцінки накопиченого зносу

17. Оцінка нерухомості доходним методом.

18. Методи визначення коефіцієнтів капіталізації.

19. Види договорів оренди і орендних платежів

20. Особливості складання реконструйованого звіту про доходи

21. Особливості визначення коефіцієнта капіталізації з врахуванням заміщення капітальних затрат

22. Галузь застосування та обмеження методу порівняння продаж

23. Послідовність застосування методу порівняння продаж

24. Вибір одиниць порівняння

25. Вибір елементів порівняння

26. Аналіз і коригування елементів порівняння

27. Техніка виконання коригувань

28. Визначення ринкової вартості нерухомості на основі показників доходу та ціни продажу

29. Особливості оцінки землі

30. Метод дисконтування грошових потоків

31. Технологія надання рієлторських послуг

32. Підходи до визначення оцінки нерухомості.

 

 

Рекомедована література

 

1. Конституція України

2. Закон України «Про власність

3. Закон України «Про оренду державного та комунального майна»

4. Закон України «Про оренду землі»

5. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»

6. Земельний кодекс України

7. Цивільний кодекс України.

8. Наказ Фонду державного майна України «Про затвердження Положення про порядок укла­дання угоди про співробітництво з професійної підготовки оцінювачів».

9. Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). // Постанови та розпорядження Кабінету Міністрів України.

10. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів// Зібрання постанов Уряду України.

11. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок. // Урядовий кур'єр. —2002. — № 196.

12. Правила застосування Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств»

13. Про утворення Координаційної ради з питань створення системи іпотечного кредиту­вання; Розпорядження Кабінету Міністрів України від 11.06.2002 № 384-р // Урядовий кур'єр. — 2002. — № 129.

14. Положення (Національного Стандарту) експертної оцінки нерухомого майна // Янус-Нерухомість. - 2001. - № 9, 10, 12, 15, 17.

15. Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно: в редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 № 6/5 // Закон и бизнес. — 2002. - № 3.

16. А.. М. Асаул І.А Брижань В.Я. Чевганова Економіка нерухомості.- К.: «Лібра»,2004.

17. Балабанов И.Т. Операции з недвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика, 1996.-С. 5-11.

18. Григорьев В. Оценка и переоценка основных фондов: Учеб.-практ. пособие. — М.; Ин-фра-М.-1997.-317с.

19. Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости –М.: «Филинъ»,1999.

20. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А. Сухано­ва.-М.: Дело, 1992.

21. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. — М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2000. —186 с.

22. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. — М.: МЭГУ, 1994., 1997.

23. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. — М.: Приор, 1997.

24. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. — М.: РДЛ, 1998.

25.Оценка объектов недвижимости (под ред. В.В. Григорьева). — М.: Инфра-М, 1996.

26.Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. — М.: Юридичес­кий бюллютень предпринимателя, 1996.

27. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб: СПб ГТУ, 1997.

28. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недви­жимости. — М.: Дело, 1995.

29. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. — М.: РИО Мособлупрпом-графиздат, 1994.

30. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. — М.: РОЛ, 1996.

 

Додаток

зразок звіту про оцінку

Погоджено:	Затверджено:
Сільський голова	Начальник Катеринопільського районного відділу земельних ресурсів
_____________ ………………………..	______________ ………………………..

 

 

ЗВІТ

 

ПРО ЕКСПЕРТНУ ГРОШОВУ ОЦІНКУ

ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ПІД ІСНУЮЧИМ ПРИМІЩЕННЯМ

КАФЕ-МАГАЗИНУ ПРИВАТНОГО ПІДПРИЄМЦЯ

ІВАНОВА ВАСИЛЯ МИКОЛАЙОВИЧА

ПО ВУЛ. Петрова, 9-а, с. Комарівка,

КАТЕРИНОПІЛЬСЬКОГО РАЙОНУ,

ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

 

Замовник: Приватний підприємець

Іванов В.М.

 

Виконавець: …………………………………………..

 

 

Експерт-оцінювач ______________ ……………..

Експерт-оцінювач ______________ ……………..

 

 

Черкаси 2002 р.

 

ЗМІСТ

Стор.

РЕЗЮМЕ 3

	Вступ………………………………………………...………………….………
1.	Загальні положення………………………………………………………….
2.	Характеристика об`єкта оцінки …………………………………………………
2.1	Загальна характеристика................................................................…….………..
2.2	Характеристика об’єкта нерухомого майна........................………………….…
2.3	Загальні відомості про населений пункт ……………………………………….
2.4	Характеристика району розташування земельної ділянки.....................……....
2.5	Опис земельної ділянки..........................................................................…………
2.6	Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки………………………………………………………………
3.	Методика оцінки земельної ділянки…………………………………………….
3.1	Загальні положення………………………………………….…...……….………
3.2	Методика грошової оцінки ……………………….…………………………….
3.3	Методичні підходи експертної оцінки земельної ділянки……………………..
4.	Грошова оцінка земельної ділянки……………………….……………………..
4.1	Базова вартість земель населеного пункту ……………………………………..
4.2	Оцінка місцерозташування земельної ділянки в межах населеного пункту...
4.3	Оцінка локальних особливостей розташування та функціонального використання земельної ділянки ………………………………………………..
4.4	Таблиця розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки
5.	Визначення оцінної вартості земельної ділянки………….………………….
5.1	Вибір та обґрунтування методичних підходів до визначення оцінної вартості…………………………………………………………………………….
5.2	Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки метод врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці ………………
5.3	Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок………………
6.	Узгодження результатів.....................................................……………………...
	Сертифікат об'єкту оцінки………………………….…………………………
	Висновок…………………………………………………………….……………

 

 

 

РЕЗЮМЕ

 

Об’єкт оцінки	Земельна ділянка під існуючим приміщенням кафе-магазину приватного підприємця Іванова В.М.
Місцерозташування земельної ділянки	Вул. Петрова, 9-а, села комарівка, Катеринопільського району, Черкаської області
Мета оцінки	Визначення оцінної вартості земельної ділянки
Використання (функція) оцінки	Встановлення ціни продажу земельної ділянки
Замовник	Приватний підприємець Іванов В.М.
Виконавець	…………………………………………..
Дата оцінки	…………………………………………..
Дата складання звіту	…………………………………………..
Обрані методичні підходи до оцінки	Грошова оцінка земель Метод врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок
Оцінна вартість земельної ділянки	2031 гривня (Дві тисячі тридцять одна гривня)

 

 

Вступ

Згідно з ліцензією Державного комітету України по земельних ресурсах на проведення землевпорядних та землеоціночних робіт від ……………………….. та договором від …………. з Замовником: Приватним підприємцем Іванов В.М. та Виконавцем ………………………………………….., проведено експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення, що знаходиться по вул. Петрова, 9а, села Комарівка, Катеринопільського району, Черкаської області під існуючим приміщенням кафе-магазину ПП Іванова В.М.

Мета оцінки: - визначення оцінної вартості – ймовірної ціни, за яку

земельна ділянка може бути продана на дату оцінки.

Дата оцінки: “26” березня 2002 р.

Дата виконання звіту: “28” березня 2002 р.

Термін чинності звіту: шість місяців з дати оцінки

Нормативно-правова база експертної оцінки:

ª Земельний кодекс України;

ª Закон України «Про плату за землю»;

ª Закон України «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 р.;

ª Закон України «Про державний бюджет на 2002 р.»;

ª Указ Президента України від 19.01.99 р. № 32/99 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення»;

ª «Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 р. № 213 (зі змінами від 31.10.95 р. та від 30.05.97 р.);

ª «Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів», що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 30.05.97р. № 525;

ª «Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок», затверджені наказом Держкомзему України від 12.11.98 р. №118 та погоджені Фондом держмайна України та Держбудом України;

ª «Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення», затверджений наказом Держкомзему України від 08.07.99 р. № 72;

ª Постанова Кабінету міністрів України «Про проведення індексації грошової оцінки земель» від 12.05.2000 р. №783;

 

Оцінка проведена з дотриманням Міжнародних стандартів оцінки та «Норм професійної діяльності оцінювача», які затверджені Радою Українського Товариства Оцінювачів протоколом від 11.04.95 р. № 7 зі змінами, що внесені Радою Українського Товариства Оцінювачів протоколом від 18.08.99 р. № 1.

Інформаційна база експертної оцінки:

 

ª Проект відведення земельної ділянки;

ª Інвентаризаційна справа;

ª Відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки;

ª Дані про інженерне облаштування земельної ділянки та об’єктів нерухомого майна, надані землекористувачем;

ª Звітні дані про щорічні витрати з експлуатації та утримання будівель та споруд, надані землекористувачем;

ª Дані про ціни продажу та оренди подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки (звіти про експертну грошову оцінку земельних ділянок).

Вся інформація, що була отримана Експертом від замовника та інших джерел, розглядалася як достовірна і як така, що не потребує спеціальної перевірки. Експерт за достовірність наданої замовником інформації та зумовлені цим неправильні наслідки оцінки відповідальності не несе.

При здійсненні даної оцінки Експертом виконані наступні роботи: огляд земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості, збір та обробка вихідної інформації, проведення розрахунків та оформлення звіту.

Експертна оцінка вартості земельної ділянки проводилась за такими методичними підходами:

n грошова оцінка земельної ділянки згідно «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», що затверджений наказом Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування України та Української академії аграрних наук від 27.11.95 р. № 76/230/325/150 (зі змінами та доповненнями від 15.04.97 р.);

n врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці

n зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок з наступним узгодженням результатів.

 

 

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

 

Робота в цілому

Замовник та Виконавець вважають, що дані загальні положення втілюють повне взаєморозуміння сторін. Вони є чинними для керівників, адміністраторів та повноважних представників сторін, що мають відношення до цього звіту, а також їх правонаступників. Сторони вважають, що робота виконана відповідно до професійних стандартів оцінки і для її виконання були залучені адекватні спеціалісти.

Призначення звіту

Замовник має право використовувати даний звіт про експертну грошову оцінку виключно для визначення оцінної вартості земельної ділянки. Використання звіту з іншою метою (визначення заставної вартості, інвестиційної вартості, тощо) недопустиме без проведення додаткових робіт по визначенню відповідних видів вартості.

Конфіденційність

Замовник має право посилатися на висновки, що викладені в даному звіті, та використовувати їх виключно з метою, що вказана вище.

Виконавець зобов’язується забезпечити конфіденційність інформації, яка отримана від Замовника, а також всіх висновків, результатів розрахунків та оціночної вартості ділянки, що містяться у звіті. Звіт призначений для Катеринопільського районного відділу земельних ресурсів, Замовника і не може без узгодження з ними передаватися Виконавцем іншим юридичним або фізичним особам.

Відповідальність

Виконавець несе відповідальність за відповідність звіту вимогам чинних нормативно-правових документів, обґрунтованість отриманих висновків про оціночну вартість та якість проведених робіт згідно із законодавством України. Експертна оцінка вартості є незалежним судженням Виконавця і сама по собі не породжує ніяких правових наслідків відносно об’єкта оцінки. Виконавець не несе відповідальності за наслідки та збитки, які може спричинити використання даного звіту.

Виконавець працював відповідно до припущення відносно відповідального володіння та компетентного управління активами, об’єктами власності або діловими інтересами, яких торкається цей звіт. Інформація, що отримана з інших джерел, вважається правдивою. Виконавець припускає без додаткової перевірки, що всі дані, які йому надавалися, були точними. Однак, Виконавець не гарантує в будь-якій формі факт їх достовірності, в тому числі – достовірності титулу та прав власності на об’єкт, що оцінюється, оскільки він не проводив їх юридичної експертизи.

Додаткова робота

Виконавець не зобов'язаний виконувати додаткову роботу, давати офіційні свідчення або бути присутнім в суді з питань, пов’язаних з проведеною оцінкою, окрім випадків, що передбачені чинним законодавством України. Виконавець не несе відповідальності за поновлення цієї роботи у випадку будь-яких змін після моменту надання звіту Замовнику.

Виконавець зобов’язаний надавати у випадках, передбачених чинним законодавством, копії звітів або інформацію з них правоохоронним, судовим і уповноваженим органам або органам місцевого самоврядування, надавати необхідні роз’яснення з питань, що пов’язані з проведеною оцінкою, на вимогу Держкомзему України, Катеринопільської міської ради, Замовника.

Інші умови

Виконавець не мав ні теперішньої, ні очікуваної зацікавленості в оцінюваному майні і діяв без упередження.

Аналіз, думки та висновки, що містяться у звіті, належать Виконавцю і дійсні в межах обмежувальних умов і допущень, які є частиною звіту і які завірені підписом і печаткою.

Судження Виконавця про вартість оцінюваної ділянки дійсне тільки на дату оцінки. Виконавець не приймає на себе відповідальність за наступні зміни соціальних, економічних, юридичних і природних умов, що можуть вплинути на вартість оцінюваного майна.

Винагорода Виконавця не залежала від підсумкової оцінки вартості, а також подій, які можуть наступити внаслідок використання замовником або третіми сторонами висновків, що містяться у звіті.

Оцінка була проведена, а звіт складений відповідно до вимог Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 16.06.99 р. № 1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення», Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Держкомзему України від 08.07.99 р. № 72.

 

Основні поняття та термінологія

Земельна ділянка – частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом та іншими суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами.

Поліпшення земельної ділянки – будь-які фізичні об’єкти (будівлі, будівельні об’єкти, інженерні споруди), що розташовані в межах земельної ділянки та фізично пов’язані з нею, а також фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння земельної ділянки або потенційної прибутковості її використання.

Дата оцінки – дата, на яку складено висновок Експерта про оціночну вартість земельної ділянки.

Оціночна вартість – вірогідна ціна, за яку земельна ділянка може бути продана на дату оцінки.

Експерт – фахівець, що має кваліфікаційний документ (сертифікат), який дає право на проведення оцінки земель.

Експертна грошова оцінка – визначена експертом оціночна вартість земельної ділянки.

Ефективне використання - економічно доцільне та прибуткове використання земельної ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик і з дотриманням вимог обтяжень та обмежень.

Ставка капіталізації – коефіцієнт перерахунку річного чистого доходу в поточну вартість земельної ділянки.

 

Інформація про експерта

Назва	…………………………………………..
Юридична адреса	…………………………………………..
Керівник
Телефони
Експертну оцінку виконувала робоча група в складі:
Експерти	………………………………….
	………………………………….

 

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ`ЄКТА ОЦІНКИ

Загальна характеристика

Об’єкт оцінки – земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 355м² згідно проекту відведення земельної ділянки за адресою: Петрова, 9а, с. Комарівка, Катеринопільського району, Черкаської області.

(розмір та конфігурація земельної ділянки відображено на плані, див. Додатки).