Оцінка місцерозташування земельної ділянки

в межах населеного пункту

 

Коефіцієнт містобудівної цінності території (Км2), який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки в межах населеного пункту, зокрема, відстань до центру населеного пункту, концентрації місць прикладання праці, місць масового відпочинку населення (2-га економіко-планувальна зона) прийнятий виконавцем на рівні – 1,05.

Оцінка локальних особливостей розташування та

функціонального використання земельної ділянки

Локальні фактори розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони визначені шляхом встановлення коефіцієнтів з врахуванням:

- примикання до вулиць без централізованого водопостачання – 0,9;

- примикання до вулиць без централізованої каналізації – 0,9;

- примикання до вулиць без централізованого теплопостачання – 0,9;

- примикання до вулиць без централізованого газопостачання – 0,9.

Їх добуток прийнято на рівні 0,75.

Коефіцієнт на функціональне використання земельної ділянки прийнятий 2,50, як це встановлено Порядком… для земель комерційного використання.

Таблиця розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки

Позна- чення	Показники	Порядок одержання	Значення
Бн	Базова вартість одного квадратного метра забудованих земель, грн.	Експертним шляхом	2,70
Пз	Площа земельної ділянки, квадратних
	Метрів в тому числі: забудовані землі
	Коефіцієнти, що характеризують місце розташування земельної ділянки:	Табл. 3.6 та 3.13
Км1	Регіональний коефіцієнт		1,00
Км2	Зональний коефіцієнт		1,05
Км3	Локальні коефіцієнти (добуток)		0,75
Кф	Функціональний коефіцієнт		2,50
Кі	Коефіцієнти індексації: забудованих земель	Закон України "Про Державний бюджет на 2002 р.", ст. 51	3,03
Грошова оцінка земельної ділянки, грн.	5 718

 

5 718 (П'ять тисяч сімсот вісімнадцять) гривень.

 

 

5. ВИЗНАЧЕННЯ ОЦІННОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

 

5.1. Вибір та обґрунтування методичних підходів

до визначення оцінної вартості

 

Проведений Експертами аналіз сучасного стану ринку нерухомості у Черкаській області свідчить про те, що найбільш розвинутими сегментами ринку є:

n ринок продажу та оренди квартир;

n ринок продажу та оренди нежитлових приміщень (офісних, торговельних та складських);

n ринок земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і використовуються для розміщення та обслуговування житлових будинків і господарських споруд (присадибні ділянки), ведення садівництва та розміщення індивідуальних гаражів;

n ринок земельних ділянок для ведення підприємницької діяльності (під магазинами, кафе, виробничими цехами, автозаправними станціями та інше).

Наявність достатньої кількості даних про діючі ставки орендної плати за об’єкти нерухомості, що за своїми внутрішніми споживчими якостями, функціональним використанням та місцерозташуванням можуть бути визнані аналогами до нерухомості, розташованій на об’єкті оцінки а також дані про продаж земельних ділянок аналогічного функціонального призначення, дає Експертам змогу застосувати методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці та на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

При обрахуванні оцінної вартості земельної ділянки зіставленням цін продажу подібних земельних ділянок розмір поправочних коефіцієнтів приймався на рівні відповідних коефіцієнтів зазначених в Додатку № 3 до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (таблиця 3.7)

5.2. Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки методом врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці

Загальні положення

При оцінюванні нерухомості, яка є джерелом отримання прибутку, застосовується підхід визначення рівня доходу. Типовими видами нерухомості, яка оцінюється за таким підходом, є магазини, готелі, офіси, автозаправні станції, автостоянки і т.п. В доходному підході попередньо приймається, що прибутки надходять протягом року. Потік майбутніх доходів переводиться у вартість сьогоднішнього дня.

Для оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, як правило, застосовують метод прямої капіталізації (метод потенційної прибутковості) або техніку дисконтування грошових потоків.

Техніка методу прямої капіталізації чистого доходу дозволяє перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої вартості.

Відповідно цього, вартість об’єкту оцінки (Цкп) може бути визначена за формулою:

 

Цкп = До / Ск, де:

 

До - річний чистий валовий доход (у гривнях);

Ск - норма (ставка) капіталізації, яка визначає прибутковість орендованого

приміщення (повернення капіталу) (у відсотках).

 

Визначення ставки капіталізації

Ставка капіталізації - це коефіцієнт зв’язку між доходом за конкретний період (місяць, рік) та вартістю об’єкту.

Відповідно до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення», ставка капіталізації може бути визначена як відношення чистого річного доходу від земельної ділянки до ціни продажу цієї нерухомості. При цьому ставка капіталізації визначається превалюючим співвідношенням між рентним або чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об’єктів. Однак даний спосіб коректно застосовувати лише при умові достатньо розвинутого ринку землі.

Експерт визначав ставку капіталізації для земельної ділянки методом кумулятивної побудови, суть якого полягає в сумуванні базової безризикової ставки та компенсацій за ризики, пов’язаних із ліквідністю об’єкта оцінки, відмінностями в умовах інвестицій, необхідності в компетентному керуванні і ризиків, притаманних галузі.

В якості базової безризикової ставки обрано середньозважену величину банківських ставок по валютних депозитах провідних комерційних банків України, які знаходяться близько до району місцерозташування об’єкта оцінки. На момент оцінки ставка відсотка по валютних депозитах складає:

- «Легбанк» (вул. Жилянська, 27) – 6%;

- АБ «Зевс» (вул. Комінтерну,15) – 8%;

- Індустріально-експортний банк (вул. О.Гончара, 41) – 9%;

- «АЖІО» (вул. Червоноармійська,12-б) – 9%;

- АКБ «Надра» (вул. Саксаганського,77) – 7%;

- Інтербанк (вул. Червоноармійська, 55) – 10%.

Розрахунок ринкової ставки капіталізації чистого доходу методом кумулятивної побудови

Таблиця 5.1.

Найменування ставки та компенсацій	Значення, %
Базова безризикова ставка (середня ставка відсотка за валютними депозитами відносно долара США провідних комерційних банків України)
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об’єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним)
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є значно більшим, ніж термін банківських депозитів)
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об’єкту не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора)
Компенсація ризиків, що притаманні галузі (інвестиції в прибуткову нерухомість характеризуються рівнем ризику нижче середнього)
Всього:

Як видно з таблиці 5.1, прийнятна для вітчизняного інвестора ставка капіталізації чистого доходу з врахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, компетентне керування, специфічні умови інвестицій та ризиків, притаманних галузі Експертами приймаються як найбільш вірогідне значення ставки С_к капіталізації чистого доходу: С_к = 18,0 %.