Типология объектов недвижимости.

Типология гражданских зданий.

Гражданские здания классифицируют по ряду признаков:

l В зависимости от предназначения

o жилые

o общественные

l

o здания массового строительства (строятв большом количстве по типовым проектам для удовлетворения основных потребностей людей)

o уникальные (которые имеют важное общественной значение, возводят по индивидуальным проектам, как правило, в единичном варианте - вузы, дворцы культуры и некоторые жилые дома)

l По этажности

o малоэтажные (высотой до 2 этажей)

o средней этажности (3-5 этажей)

o повышенной этажности (6-9 этажей)

o многоэтажные (10 - 25 этажей)

o высотные дома (более 25 этажей)

o небскрёбы

Этажы гражданских зданий называют надземными при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Цокольными или полудовальными при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли, но не болеее чем на половину высоты помещений.

Подвальными при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений.

Мансардными при расположении помещений в объеме чердака.

Тема. Планировочные схемы гражданских зданий.

Планировочные решения г/з весьма разнообразны, так как отражают различные функциональные процессы, происходящие в определённых условиях. Однако это многообразие решений сводится всего лищь к нескольким планировочным схемам:

o ячейковая (коридорная, галлерейная, анфиладная, центрическая и секционная)

o зальная

o комбинированная

Ячейковая схема применяется в тех зданиях, где необходимы сравнительно небольшие, одинаковые по площаде помещения.

Коридорная планировочная схема характерезуется комнатами с двух сторон корридорная.

При одностороннем расположении помещений планировка называется галерейной (общежития гостиницы и тд).

Анфилатная план. схема предусматривает непосредственную связь смежны помещений, расп оложенных последовательно одно за другим.

Центрическая планировачная схема предусматривааетчётко выделенное одно главное большое помещение. а вокруг него группируются второстепенные меньшей площади (театры, цирки).

Секционная планировачная схема включает ряд повторяющися изолированных друг от друга частей-секций. В пределах секции помещения могут быть расположены по разным планировочным схемам (кваритрные жилые дома).

Зальная схема характерна для зданий, состящих из одного помещения на этаже (рынки, выстовочные павильоны, спортивные сооружения и тд)

Комбинированная планировачная схема основана на ячейковой и зальной. В ней большие залы группируются с более мелкими помещениями.

Помещения гражданских зданий по их роли в функциональном процессе (отдых, работа. учёба) подразделяют на несколько групп:

o основные (соответствуют основным функциям, например жилые комнаты жилых домов. школьные класси и кабинеты. зрительные залы кинотеатров, торговые залы магазинов)

o вспомогательные (предназначены очновным функциям здания, но не определяюют их (фае, архивы, подсобные))

o обслуживающие (повышают комфорт и санитарно-гигиенические условия., но не имеют прямого отношения к основной функции здания (буфет))

o коммуникационные (необходимы для связи внутри здания (лестницы, лифты, эскалаторы, коридоры))

o технические (предназначены для размещения инженерно-технического оборудования)

 

19.09.12.

Для производственных зданий отдельные эксплуатационные требования: техническая оснащённость, установка спец оборудования, удобство монтаж и демонтажа.

…

По совокупности перечисленных признаков здания делят на классы, деление на ласы устанавливается раздельно для каждой группы их видов и типов, сходных по функциональному назначению (жилые, общественные, сельхоз).

…

Строительные конструкции характеризуются огнестойкостью и пожарной опасностью. Показателем огнестойкости является предел огнестойкости, пожарная опасность конструкции характеризует ее класс.

…

К противопожарным объектам относятся стенки, перегородки, прикрытия.

…

С учетом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна.

…

Для постоянного проживания ив ременного, в том числе круглосуточного в помещениях этих зданий как правило используется круглосуточно, контингент людей может иметь в них различный возраст и состояние, для этих зданий характерно наличие спальных помещений.

…

Характерно массовое пребывании посетителей в определенные периоды.

…

Характерно больше количество посетителей, чем персонала.

…

 

28.09.12.

Основным типам жилого дома – является дом с квартирами для заселения одной семьи. Количество квартир в них может быть самым разнообразным, зависит от типа дома и места строительства. По этажности квартирные жилые дома разделяют:

1) Малоэтажные (1-2 этажа)

2) Средне этажные (3-5)

3) Многоэтажные (6-10)

4) Повышенной этажности (11-16)

5) Высотные (17 и более)

6) Небоскребы (до 100 этажей)и

 

Капитальные жилых зданий. Для жилых зданий установлено 6 видов капитальности:

Группа капитальности	Характеристика здания	Срок службы	Степень долговечности
	Здания каменные, особо капитальные: фундамент каменный, железобетонный, бетонные, кирпичное. Стены: каменные, кирпичные, с металлическим или железобетонным каркасом, перекрытия – железобетонные; кровля – черепиичная, рулонная.	150 лет	первая
	Каменные, обыкновенные здания: фундамент – каменный, стены – каменные; каркас – железобетонные; перекрытия – смешанные: деревянные и железобетонные. Кровля – рулонная и черепичная.		первая
	Здания каменные, облегчённые. Фундамент – каменный; стены – облегчённой кладки из кирпича, ракушечник; перекрытия – деревянные, железобетонные; кровля – черепичная, из металлических листов.		Первая, вторая.
	Здания деревянные, стены – рубленые, брусчатые, смешанные; фундамент – ленточный, бутовый; перекрытия – деревянные; кровля из металлических листов, черепичная, деревянная.		2 и 3
	Каркасные, глинобетонные, саманные; стены – глинобетонные, каркасно-засыпанные, саманные; перекрытия – деревянные; кровля – из металлических листов.	25-30	3 и 4
	Прочие, облегченные здания, где фундамент – глинобетонный; стены – каркасные (какие-либо другие облегченные); перекрытия –деревянные; кровля – металлические листы.

Классов жилых зданий – четыре (обозначаются римскими.

Строительный объем надземной части здания с чердачным перекрытием определяют умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.

Строительный объем надземной части здания без чердачного перекрытия равен произведению площади вертикального поперечного сечения на длину здания, измеренную между наружными поверхностями торцовых стен в направлении, перпендикулярном площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя.

Площадь вертикального поперечного сечения определяют по обводу наружной поверхности стен, верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола этажа. Технические этажи жилых и общественных зданий следует включать в объем зданий, чердак не включается.

Объем мансардного этажа равен произведению площади горизонтального сечения мансарда по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды до верха чердачного перекрытия.

Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чисто пола до уровня чистого пола первого этажа.

СТЕНЫ ПО ВНЕШНЕМУ ОБВОДУ СЛЕДУЕТ ИЗМЕРЯТЬ С УЧЕТОМ толщины слоя штукатурки или облицовки.

ЖИЛЫЕ УСАДЕБНЫЕ ДОМА.

Малоэтажные, индивидуальные жилые дома с при квартирными участками называют домами усадебного типа. Их подразделяют на: одно и двухквартирные. Основным преимуществом усадебного дома является непосредственная связь с приусадебным участком и хозяйственными помещениями, что объединят их в единое целое т.е. жилище.

Одноквартирные усадебные дома: по архитектурно-приёмочным приемам они делятся на три типа:

1) Одноэтажные.

2) Мансардные.

3) Двухэтажные, с квартирами в двух уровнях.

Всю площадь одноквартирных томов можно условно разделить на 3 группы:

1) Жилая: включается общая комната (гостиная, спальни, детские, кабинеты).

2) Хозяйственная: относят кухню, кладовые для продуктов, кладовые для продуктов, сезонные одежды, гараж и мастерская.

3) Коммуникационную: включает входную зону (прихожая), коридоры, холл, лестница. В зависимости от размера дома и участка в нем предусматривают один или два входа – главный, хозяйственный. Так же включается подвал. Летние помещения – сараи.

Мансардный усадебный одноквартирный дом - дом с мансардам этажомрасположенным в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломанной крыши с уклоном не менее 45⁰.

Одноквартирные дома с двух или труху ровнями (коттедж) – главное преимущество дома такого типа заключается в акрхитектурно-планеровочной компактности площади застройки и четкости изоляций основных зон: жилой и хозяйственный.

Одноквартирные дома имеют три варианта внутреннего благоустройства:

1) Упрощенная система: печь.

2) Местная система водопровода, канализации, водяного отопления.

3) Централизованная система инженерных коммуникаций.

Двухквартирные усадебные дома – представляют собой блок, состоящий из двух изолированных квартир имеющих одну общую стену и объединенных одной крышей. Преимущества перед одноквартирным домом:

1) Меньший периметр наружных стен.

2) Меньше расход топлива на отопление.

3) Наличие блокировки инженерного оборудования.

4) Меньше ширина участка.

5) Могут быть квартиры на двух уровнях.

Блокированные жилые дома – здание квартирного типа, состоящее их 2 квартир или более, каждая из которых имеет непосредственный выход на при квартирный участок. Блокированные малоэтажные дома состоят из нескольких примыкающих друг к другу изолированных блок-квартир. Количество блоков, входящих в состав дома зависит от различных факторов и может включать от 2 до 16 квартир.

Блоком называют неделимый объемно-планировочный элемент, состоящий из различного набора квартир. Блокированные дома экономичней двухквартирных, за счет сокращения периметра наружных стен и увеличения плотности застройки.

 

Основными преимуществами блокированных жилых домов являются:

1) Возможность вести застройку, в условиях сложного рельефа местности.

2) Наличие глухих торцовых стен домов блоков, позволяет формировать многоквартирные дома с сложной конфигураций различного состава комнат и разного уровня.

3) Соединение домов-блоков по средствам вставок, в виде хозяйственных помещений, гаражей и входов на приусадебный участок и прихожих.

4) Высокая плотность застройки.

5) Снижения периметра наружных стен для одной квартиры.

6) Уменьшение протяженности инженерных сетей.

К числу недостатков блокированных жилых домов относятся: Неполная изолированность приквартирых участков одного от другого.

 

19.10.12.

Продолжение.

Планировка приквартирных участков усадеб и блокированных домов.

Квартиры усадебных (индивидуальных) и блокированных домов тесным образом связаны с земельным участком, который играет существенную роль в бытовом и хозяйственном укладе. Роль участка и характер его использования в разных поселениях неодинаковы. В природе и поселке городского типа он может быть предназначен для возделывания огорода и отдыха. участок используют, крое земледелия так же для разведения скота и птиц. Сравнительно большие участки характерны для застройки одно, двух, четырехквартирными домами следует выполнят в форме вытянутого в прямоугольниках, обращенного узкой стороной к улице, что позволяет максимально сократить протяженность улиц и инженерных коммуникаций. Дом должен быть расположен с отступом от красной линии на 3-6 метров. Хозяйственные постройки должны располагаться от дома на расстоянии не мене 15 метров.

Секционные жилые дома.

Секционные жилые дома являются наиболее распространенным типом жилых зданий, в эксплуатируемых поселках в малых и больших городах. Они приемлемы в любых климатических районах и имеют большой набор типов квартир. Жилая секция (блок-секция) представляет собой ячейку, состоящую из нескольких квартир расположенного вокруг одного коммуникационного узла: вход, лестничная клетка, лифтовые шахты. По типологическим признакам секционные жилые дома различаются по этажности, протяженности, количеству квартир, количеству секций. Секции, в пределах этажа проектируют двух, трех, четырех, 6 и 8 квартирные. Большое количество квартир в секции обеспечивает наиболее экономичное использование коммунальных операций. В соответствии с количеством и качеством квартир принято условное обозначение, при котором секциям присваивают шифр, зависящий от определенного состава квартир, объединенных по одной поэтажной площадке, при этом количество цифр в шифре указывает не число квартир, а значение цифр т.е. количество комнат квартиры. По типу лестнично-лифтового узла секции делят на 3 группы: с поперечной лестницей, с распределительными коридорами, с продоиной лестницей. Многосекционные жилые дома образуются на основе блокировки ряда секций различного состава и конфигурации, в соответствии с требованиями расселения семей разного состава, а так же композиционного решения здания и застройки в целом. Точечные, односекционные жилые дома башенного типа представляют собой структуру поэтажных квартир, сгруппированных вокруг единого узла вертикальной коммуникации лестнично-лифтового блока.

Общежития.

В них жилые комнаты группируют с подсобными помещениями (кухни, ниши, прихожие, санитарно-технические узлы). В них в соответствии с их вместимостью следует предусматривать помещения общественного назначения для учебных и спортивных занятий, культурно-массового назначения, медицинского и бытового обслуживания, административного и хозяйственного назначения. Структурно-объемно планировочные организации общежитий может быть различны: в виде одного блока рядов коридорного типа, секционного типа, комплекса жилых взаимосвязанных блоков, соединенных галереей с развитым блоком обслуживания.

16.11.12.

….

Коридоры выполняют сквозными и тупиковыми, расположенными вдоль одного из фасадов или отнесенными в глубь здания. лестницы – важнейший элемент вертикальных коммуникаций здания. расположение количества лестниц зависит от этажности. Планировки и интенсивности людских потоков. Основные требования, предъявляемые к лестницам – это удобства в эксплуатации и соответствие к требованиям пожарной безопасности.

Пандусы – это лестницы, в которых марши со ступенями заменены плоскостями-дрожками с уклоном 1:7.

Лифты – основной транспорт многоэтажных зданий.

Эскалаторы – наклонные движущиеся лестницы, применяют в крупных зданиях с большим количеством людей.

Санитарные узлы – в зависимости от функционального назначения общественного здания, включают: курительные, уборные, умывальные, душевые. Их размещают в характерных точках здания, около лестничных клеток, вестибюлей, но не более 75 метров от самого удаленного места пребывания людей. По характеру эксплуатации они делятся:

САНАТОРИИ.

Предназначены для лечения больных, преимущественно природными лечебными средствами. Площадь земельного участка для санатория принимает при размещении на курортах 150 м², вне курорта – 200 м на одного отдыхающего. Площадь озеленения должны быть не менее 60%. На участке санатория выделяют следующие зоны:

• Зона пребывания больных (здания со спальными помещениями, лечебно-диагностические помещения, столовая).
• Площадки и сооружения для физической культуры; тихого отдыха (лавочки, скверы), культурно-массового обслуживания.
• Хозяйственная зона: склады, навесы и гаражи.
• Зоны жилого дома персонала.

По композиции санатории разделены на типы:

a) Линейные (централизованные): все группы помещений пребывания больных сосредоточены в одном корпусе (за исключением хозяйственной группы).

b) Павильонные: основные группы помещений располагают в отдельных зданиях, не связанных между собой. Недостатками такой композиции - происходит дублирование некоторых помещений (вестибюль, гардероб), так же удлинение инженерных коммуникаций, усложнение обслуживания больных.

c) Блочные: отдельные группы помещений располагают в зданиях, связанных между собой теплыми переходами.

Дома отдыха и пансионаты.

На одного – 200 м².На участках учреждений отдыха предусматриваются следующие зоны:

1) Пребывание отдыхающих (спальные, столовые, культурно-массового обслуживания).

2) Зоны открытых площадок для культурно-массового обслуживания.

3) Хозяйственная – склады, навесы, овощехранилища, котельные.

По композиции дома отдыха и пансионаты строят так же линейного, павильонного и блочного типов.

Планировочная схема зданий отдыха преимущественно бывает галерейная, так же коридорно-галерейная, коридорная.

 

Театры.

Театрам придается общегородское значение, с хорошей транспортной доступностью. По структуре относятся к зданиям зального типа. По назначению они бывают:

• Драматические.
• Музыкально-драматические.
• Оперно-балетные.
• Музыкальные комедии.
• Кукольные.
• Гастрольные.

По планировочному признаку помещения театров подразделяют на:

1) Помещения зрительского.

2) Сценического

3) Производственно-складского комплекса.

Существует 3 планировочные схемы расположения сцены и зала:

1) Сцена глубинная, в конце зала.

2) Сцена-полуостров, выступающая в зал.

3) Сцена-арена, окруженная со всех сторон зрительскими местами.

Цирки.

Их строят по индивидуальным проектам и представляют собой уникальные общественные сооружения своеобразного архитектурного облика и силуэта. Зрительный зал цирка включает элементы:

• Манеж (арена) – диаметр 13 м, окруженный барьером, с высотой и шириной – 0,5м.
• Амфитеатр, окружающий манеж сплошным кольцом, его диаметр зависит от вместительности зала.
• Купол покрытия цирка.
• Эстрада, расположенная над главным проходом.
• Помещение для оркестра, расположенная со стороны противоположной эстраде.
• Осветительные ложи и мостики.

Вестибюли цирка совмещаются с кассовыми.

ПРАВИЛА ПОСДСЧЕТА ОСНОВНЫХ ОБЪМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ПАРАМЕТРОВ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ.

Общая площадь здания определяется, как сумма площадей всех этажей, надземные, технические этажи, цокольный и подвальный, измеренные в пределах внутренних поверхностей наружных стен, внутренних площадок, галерей, переходов в другие здания. в общую площадь не включаются площади технического подполья, подвесные потолки, площадки для обслуживания кранов и конвейеров. Площадь помещений, занимающих по высоте 2 этажа и более в пределах многоэтажного здания следует включать в общую площадь в пределах одного этажа.

Полезная площадь: определяется, как сумма площадей помещения всех этажей, за исключением лестничных клеток и лифтовых шахт.

Рабочая площадь рассчитывается как сумма площадей всех производственных помещений, включая площади промежуточных складов и полуфабрикатов.

Подсобная площадь рассчитывается, как сумма площадей всех помещений внутризаводского транспорта, установок и обслуживание технического оборудования, а так же площади коридоров, переходов, технических этажей, лестничных клеток и лифтовых шахт.

Складская площадь определяется, как сумма площадей помещений и построек, предназначенных для хранения сырья, материалов, изделий, необходимых для производства продукции и ремонта и для хранения готовой продукции.

 

 

11.01.12.

Показатели качества зданий.

Качество гражданских зданий определяется комплексной количественной оценкой показателей качества по структуре основных свойств: капитальности, технического состояния и комфортности. Капитальность здания определяется совокупностью таких основных свойств или требований к зданию, как огнестойкость и долговечность.

Капитальность выражается группой капитальности и зависит от функционального назначения здания его основных конструктивных элементов. В зависимости т капитальности здания делят на классы. Качественная оценка здания определяется техническим состоянием при техническом диагностировании.

Технической диагностирование – процесс определения технического состояния объекта диагностирования с определенной точностью. Техническое диагностирования проводится в процессе производства, эксплуатации и ремонта объекта. основными моментами технического диагностирования являются поддержание установленного уровня надежности, обеспечение требований безопасности и эффективности использования объекта. При диагностировании определяется вид технического состояния и место отказа или неисправности, а так же производится прогнозирование технического состояния.

Техническое состояние – это совокупность подверженных изменению в процессе эксплуатации свойств объекта, характеризуемых в определенный момент признаками, установленными технической документацией на объект.

Вид технического состояния – категория технического состояния, характеризуемая соответствием или несоответствием качества объекта определенным техническим требованиям, установленным технической документацией на объект. Различают виды технического состояния:

1) Исправность и неисправность.

2) Работоспособность и неработоспособность.

3) Правильное и неправильное функционирование.

Дефект – несоответствие объекта установленным требованиям.

Устранимы дефект – дефект, устранение которого возможно и экономически целесообразно.

Поиск дефекта – диагностирование, целью которого является определение места и при необходимости причины и вида дефекта объекта.

Повреждения – событие, заключающееся в нарушении исправного состояния объекта при сохранении работоспособного состояния.

Отказ – событие, заключающееся в нарушении исправленного состояние объекта (работоспособное состояние не сохраняется).

Причина отказа – событие и процессы, вызвавшие возникновение отказа объекта.

Виды отказов:

· Конструктивный отказ – возникает по причине, связанной с несовершенством или нарушением установленных норм проектирования и конструирования.

· Эксплуатационный отказ – причина отказа связана с нарушением установленных правил или условий эксплуатации.

· Деградационный отказ – обусловленный естественными процессами старения, изнашивания, коррозии при соблюдении всех установленных правил и норм.

Предельное состояние - состояние объекта, при котором его дальнейшая эксплуатация, либо восстановление его работоспособного состояния невозможны или нецелесообразны.

Критерий предельного состояния – это признак или совокупность признаков предельного состояния объекта, установленных нормативно технической и проектной документацией.

ДОЛГОВЕЧНОСТЬ.

Долговечность – продолжительность периода нормального функционирования здания и его элементов, по истечении которого настолько утрачиваются основные свойства, что наступает предельное состояние, после которого дальнейшая эксплуатация здания невозможна.

Основной показатель долговечности - срок службы, он бывает 2-х видов:

· Межремонтный, начинающийся после постройки дома и до первого капитального ремонта.

· До предельного состояния, когда капитальный ремонт невозможен или экономически нецелесообразен.

Долговечность здания во многом зависти от его ремонтопригодности, работоспособности и надежности.

Ремонтопригодность – приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению неисправностей при технологическом обслуживании и ремонтах.

Работоспособность – состояние здания, при котором его элементы способны нормально функционировать в заданных режимах. Она зависит от исправности или неисправности элементов, основными параметрами которой являются прочность, жесткость, внешний вид и удобство эксплуатации.

Надежность – свойство сохранение работоспособности в течение всего срока службы здания или его элементов. Частичную или полную потерю работоспособности в результате возникновения неисправности называют отказом. Бывают разновидности отказа: внезапный и постепенный.

Комфортность – набор частных проблем, связанных с удобством проживания и работы в доме (гигиена, удобство, безопасность).

ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ЗДАНИЯ.

Критерием оценки состояния здания является физический и моральный износ.

Физический, заключается в ухудшении технических качеств или состояние конструктивных элементов т.е. например потеря несущей способности. Он выражается в процентах или в рублях. Процент износа определяется двумя способами:

· Для приближенных оценок – сопоставление фактической продолжительности эксплуатации с нормативным сроком службы. Иф = Tэ / Tэн *100%

Иф – физический износ.

Тэ – период эксплуатации элемента.

Тэн – нормативный срок эксплуатации элемента, устанавливаемый группой капитальности и степенью долговечности.

· Комплексное обследование состояние здания.

Моральный износ – обесценивание за счет морального старения. У него есть 2 формы:

· Снижение восстановительной стоимости здания, в следствии уменьшения затрат на производство, определяется произведением первоначальной стоимости и коэффициентом, учитывающего его отношение новой стоимости конструкции и инженерного оборудования к старой.

· Несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современных требований.

 

 

25.01.13.

Таблица для ориентировочной оценки фактического износа здания.

 

Физический износ в %	Оценка технического состояния.	Состояние несменяемых конструкций зданий.	Состояние внутренних конструктивных элементов.	Примерная стоимость ремонта в % от восстановительной стоимости.
От 0 до 20	Хорошее	Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов.	Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытии и отделке.	0 до 11.
21-40	Удовлетворительная	Повреждений и деформаций, искривлений нет. Имеются следы ремонта, небольших трещин.	Полы и потолки ровные. На потолках возможны трещины, на ступенях лестницы небольшие повреждения, окна и двери открываются с некоторыми усилиями.	От 12 до 36.
41-60	Неудовлетворительная	Имеется много следов ремонта, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривлений, износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах ветхие, с отклонением от горизонтали, в потолках много трещин, вновь появившиеся. Большое кол-во поврежденных ступеней.	39-90
61-80	Ветхая	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе и от износа и перегрузки, большие искривления горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много обвалившейся штукатурки, перекрашенных окон и дверей, большое кол-во поврежденных ступеней, щели между ними.	От 93 - 120
81-100	Непригодная	Здания в опасном состоянии, участки стен разрушены, деформированы, так же деформация в проемах, трещины по всей поверхности стен, возможны большие искривления горизонтальных линий и стен.	Полы с большими перекосами и уклонами, заметные прогибы потолков, окна и двери с гнилью. В маршах лестниц не хватает ступеней, в том числе и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.	-

 

Ориентировочные показатели степени морального износа.

 

Износ в %	Краткая характеристика жилого здания.
От 0 до 15%	Планировка во всех секциях удобна для семейного заселений, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам. Площадь квартиры примерно до 40м^2.
От 16 до 25%	Планировка во всех секциях удобная, перекрытия и перегородки деревянные, отсутствует горячее водоснабжение, отсутствуют телефон и мусоропровод, так же может не работать лифт.
От 26-35%	Планировка неудобная для заселения, отсутствуют некоторые виды благоустройства, отсутствие лифта, ванных комнат. Перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные.
От 36-45%	Характерны темные и проходные кухни, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные.
Более 45%	Планировка хаотичная - многокомнатные коммунальные квартиры; отсутствуют все виды благоустройства, перегородки, перекрытия – деревянные, комнаты и кухни – проходные.

 

1.02.13.

ГОСТИНИЧАНЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

Делятся на:

Коллективные средства помещения: гостиницы, оздоровительные учреждения, лагеря труда и отдыха, конгресс-центры, прочие коллективные заведения: жилища, предназначенные для отдыха и кемпинги.

Индивидуальные средства помещения: собственные жилища, арендуемые комнаты, размещение в гостях.

Типология объектов недвижимости.

Лекция 1: Вводная. Общие сведения.

Литература:

1. Синянский И.А. «Типология недвижимого имущества».

2. Синянский И.А. «Проектно-сметное дело»

Зданием называют наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Основной задачей здания является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей, поэтому здания должны соответствовать той функции и той деятельности, для которой предназначены.

Функциональные характеристики зданий многообразны. Они отображают разнообразие и сложность потребностей и возможностей человека и общества, например уровень НТР, направление основной деятельности, природно-климатические особенности местности, эстетические качества, рациональную структуру и разумную экономию, удачное размещение объектов природной или организованной человеком окружающей среде.

Инженерные сооружение в основном выполняют сугубо технические функции, создающие необходимые условия для производственных процессов, а также отдельные архитектурные объекты, предназначенные для целей непроизводственного назначения (мосты, метро, станции, монументы, обелиски и т.д.).

Типология – наука о зданиях и сооружениях.

Типология зданий – наука, классифицирующая и изучающая архитектурные объекты в их сравнении и соотношении по общим признакам:

o По функциональному назначению – здания подразделяют на:

o Гражданские – для обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей.

§ Жилые

§ Общественные

o Промышленные – для ведения разнообразной производственной деятельности.

o С/х – для различных отраслей с/х-ого производства.

o Гостиничная недвижимость – жилые + общественные.

o По типам здания классифицируют в зависимости от их функционального назначения, например жилые здания подразделяют на следующие типы:

o Одноквартирные:

§ Одноэтажные

§ Мансардные

§ Двухэтажные

o Блокированные:

§ Двухквартирные

§ Одноквартирные

§ Двухэтажныюе

§ 4-хквартирные 2-хэтажные

§ Многоквартирные

§ Одно и двухэтажные

o Секционные:

§ Односекционные 3-хэтажные

§ Многосекционные 2-хэтажные (танхаус).

o Коридорные:

o Коридорно-секционные

o Галерейные

o Галерейно-секционные

o По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют:

o По этажности

o Планировочным схемам

o Функциональному зонированию зданий на генеральном плане

o По закономерностям, формообразованиям подразделяют на здания, образованные простыми геометрическими телами и элементами (параллелипипит, призма)и здания, образованными сложными (цилиндры, конусы).

o По градостроительным функциям и требованиям к ним.

o По эксплуатационным качествам.

Общую форму зданий также расчленяют разнообразные элементы – лоджии, ниши, колонные, карнизы, сандрики, проемы. Форма здания непосредственно связано с конструктивной схемой. Форма этажа зависит от градостроительных функций здания. Для градостроительных функций важны прежде всего общественные здания, инженерные сооружения, в меньшей мере – жилые и промышленные здания с повышенными архитектурными качествами. Общественные здания, инженерные сооружения являются основными композиционными элементами застройки общегородского центра, центров городских районов, микрорайонов, т.е. они определяют силуэт города.

Эксплуатационные качества зданий определяются из долговечностью, огнестойкостью, капитальностью и моральной амортизации.

 

Требования, предъявляемые зданиям.

К зданиям, не зависимо от их функционального назначения, предъявляются общие требования – это такие требования, как технические, противопожарн6ые, эстетические и экономические.

Технические представляют собой обеспечение защиты помещений от воздействия внешней среды достаточны и прочность и долговечность.

Противопожарные – это обеспечение возможностей конструктивных эл-ов зданий сохранять при пожаре несущие и ограждающие способности.

Эстетические - это формирование внешнего облика здания и окружающего пространства.

Экономические – это обеспечение минимальных, приведенных затрат.

 

Технические требования определяются обеспечением защиты помещений от воздействия внешней среды достаточной прочности, устойчивости, долговечности и огнестойкости несущих конструкций и всего здания.

Технические требования определяются классом здания (классов 4), для каждого класса устанавливаются эксплуатационные требования и требования к долговечности и огнестойкости.

 

Отнесение здания к тому или иному класс