Особенности расторжения договора (основания, способы, порядок)

НПА: глава 34 ГК, ФЗ №122 – регистрация договоров аренды, ИП Президиума ВАС 11.01.2002 №66, ИП от 01.06.2000 №53

 

Понятие и признаки

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606).

Известен со времен римского права. Римское право – три вида найма. Найм работ, услуг, вещей. Могли передаваться как движимые, так и недвижимые. Континентальное право.

В англо-саксонском – отдельно найм движимых вещей и недвижимости.

Советский период – был закреплен во всех ГК. За нанимателем – статус титульного (законного) владельца. Были ограничения по объекту – не могли передаваться предприятия, жилые помещения, земли с/х назначения, средства производства. Ограничения по субъектам – физические лица не могли выступать в качестве наймодателей на постоянной основе – нетрудовые доходы.

 

Гл. 34 ГК. ГК как синонимы использует термины аренда и имущественный найм.

Общие положения, об отдельных видах.

Виды аренды – пять. Прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда (лизинг). Общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно.

Специальные правила, п. 1 гл. 34, ч. 1 ГК, специальные законы и подзаконные акты.

 

Особенности:

1. относится к группе договоров по передаче имущества.

· в отличие от купли-продажи, мены, дарения, ренты имущество передается не в собственность, а во владение и пользование или только пользование

· плоды, продукция, доходы, полученные от используемого имущества, поступают в собственность арендатора

· арендатор является титульным владельцем имущества, но только если ему переходят владение и пользование. Если только пользование, то вообще не является владельцем

· характерно право следования – можно рассматривать как обременение имущества

2. диспозитивный характер.

613 – право следования, императивная норма

 

3. виды аренды выделены в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества, за исключением проката и лизинга

 

Правовая природа: консенсуальный, передача имущества – исполнение заключенного договора.

Возмездный – вносится арендная плата. Если не вносят плату – безвозмездное пользование имуществом. Двусторонне-обязывающий. Взаимный – обязанности сторон носят взаимный характер.

Элементы договора аренды

Стороны – арендатор и арендодатель. Арендодатель – лицо, которое сдает имущество в аренду. Ст. 608 – только собственник, а также лица, которые наделены таким правом в силу закона (унитарные предприятия), либо уполномоченные собственником (по договору поручения, доверенность, доверительный управляющий). От имени ППО в качестве арендодателей выступают органы – Правительство, ОМС.

Если арендодатель не имеет надлежащих полномочий, то договор ничтожен по ст. 168.

 

Арендатор – любой субъект гражданского права.

 

Предмет договора (объект – ст. 607).

Имущество, которое передается в аренду. Предмет должен быть четко индивидуализирован (п. 3 ст. 607). Если данные не указаны или не позволяют четко установить предмет, то договор незаключенный.

Не могут быть предметом денежные средства, физические лица. Ограничения по водным объектам, по ЛК, ЗК. Не могут быть потребляемые вещи – договор займа. Все объекты, которые не относятся к вещам.

Могут быть только непотребляемые индивидуально-определенные вещи.

 

Срок может быть определен или нет. Не является существенным условием. Любая сторона может отказаться от него по желанию,но должна предупредить другую сторону за месяц, если движимое имущество, либо за 3 месяца, если недвижимое имущество. Сроки диспозитивны.

В случае истечения срока аренды если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его изменении или расторжении, то он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

По истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621). Арендатор должен быть добросовестным. Должен предупредить арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока данного договора. Если нарушено, может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей арендатора и возмещение убытков, или только возмещение, если утратил интерес.

Продление на неопределенный срок не будет применяться к аренде транспортных средств.

Для подачи иска – годичный срок.

 

Цена:

1 т.з. – Б. и В., является существенным условием, но при ее отсутствии договор не будет незаключенным, за исключением недвижимости.

2 т.з. – не является существенным условием, можно определить оп ст. 424. Является только в договоре аренды недвижимости. Толстой, Сергеев, Садиков.

Может выплачиваться в разных вариантах – в виде денежной суммы, в виде выполнения работ, оказания услуг в пользу арендодателя,в виде передачи ему имущества, другие варианты. Твердая денежная сумма единовременно, либо платежи, которые вносятся периодически. Могут быть проценты от полученных доходов от использования имущества. Иные варианты.

Если сдача в аренду имущества гос или муниципальной собственности, то плата определяется актами органов.

 

Форма – письменная, если недвижимость или одна из сторон - юр лицо. В остальных случаях письменная форма необходима, если договор заключается на срок более года. Специальные правила установлены для аренды недвижимости – договор подлежит гос регистрации. Считается заключенным с момента регистрации. Аренда зданий и сооружений - гос регистрация необходима, только если договор заключен на срок более года или на один год. Если с 1 января по 31 декабря – заключен на год.

Проблемный вопрос относительно нежилых помещений – с одной стороны недвижимое имущество (п.1. гл. 34), с другой стороны являются частью зданий и сооружений (п. 4 гл. 34). ИП №53 – п. 4 гл. 34

Передача должна быть оформлена документально – расписка, акт

 

 

Содержание -

Обязанности арендодателя:

· Должен предоставить имущество арендатору в состоянии, согласно условиям договора и назначению имущества. + передаются принадлежности и необходимые документы на объект. Передача в срок по договору или в разумный. Отв-ть – арендатор вправе истребовать имущество принудительно в суде, при этом можно применять ст. 398, + возмещение убытков, или он может расторгнуть договор и + потребовать возмещение убытков. Арендатор будет нести отв-ть за недостатки сданного имущества, за исключением тех, которые были известны арендатору или заранее оговорены арендодателем, или м.б. обнаружены путем простого просмотра. Отв-ть – аналогично ст. 475, можно удержать реальный ущерб из арендной платы с предварительным уведомлением. Тогда арендодателю дается право без промедления заменить имущество на аналогичное или безвозмездно устранить недостатки. Передача им-ва д.б. оформлена документально.

· Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Отв-ить – арендатор м. потребовать снижения арендной платы или расторжение договора + возмещение убытков 613.

· Производить капитальный ремонт. Дисп. Отв-ть - арендатор сам может его произвести и зачесть затраты в счет арендных платежей. Не производство кап ремонта может явиться основанием для расторжения договора по ст. 620.

· Воздерживаться от любых действия, создающих для арендатора препятствования пользования имуществом.

 

 

Обязанности арендатора:

1. пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества, если условия не определены. Расторжение договора + возмещение убытков

2. поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт за свой счет, нести бремя расходов на содержание данного имущества. Ст. 616. Текущий ремонт – систематическое проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранение мелких неисправностей. Не требует капитальных затрат. Капитальный ремонт – проведение работ по восстановлению, замене существенных частей вещи в связи с их износом, которые требуют значительных затрат. Ремонт нужно отличать от бремени расходов по содержанию имущества. Бремя возложено на арендатора.

3. внесение арендной платы в установленный срок, или разумный срок, или в течение 7 дней по требованию арендодателя.

Арендную плату нужно отличать от платежей по содержанию имущества. Например, от коммунальных платежей. Арендная плата – встречное предоставление за переданное имущество, а не бремя расходов по его содержанию. Арендная плата должна уплачиваться помимо коммунальных платежей.

4. вернуть имущество по прекращении договора. То же самое имущество, в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа, с принадлежностями и документами, которые необходимы для использования имущества и были ранее вручены арендатору. Место передачи имущества должно быть определено в договоре. Если нет, положения общей части ГК. Арендодатель вправе требовать возврата самого имущества. Некоторые полагают, что виндикацию применять нельзя, так как между сторонами есть обязательство. Другие считают, что обязательство прекратилось, можно использовать. Разъяснения в ИП №66 – нельзя, так как есть обязательство. Истечение срока аренды не влияет на существование обязательства, оно продолжает существовать, так как обязательство прекращается только при надлежащем исполнении. Предъявляется иск об истребовании имущества (о возврате имущества) по правилам из договора аренды, гл. 34, а не из виндикации. Неустойка за несвоевременный возврат имущества. Носит штрафной характер – ст. 622. Возврат имущества должен быть оформлен надлежащим образом, документально - либо в тексте самого договора, либо передаточный акт. Недостатки должны быть прописаны.

Возникает вопрос о судьбе улучшений. Зависит от того, отделимы они или нет. Также от соблюдения порядка их производства – было ли согласие арендодателя. От того, за счет чьих средств они произведены. Ст. 623.

 

Дополнительные права арендатора:

1. может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу (замена лица в обязательстве – перенайм), передавать имущество в безвозмездное пользование (договор ссуды), вносить право аренды в качестве залога, вклада, в качестве паевого взноса – если иное не установлено законом. По договору проката – нельзя передавать.

Договор субаренды – на срок не более срока самой аренды, следует судьбе основного договора.

2. может быть предусмотрено договором право на выкуп арендованного имущества.

Только в случаях, предусмотренных договором и законом. Ст. 624. Форма аналогична купле-продаже. Зависит от вида имущества. Иные правила о купле-продаже не применяются. Нужно отличать от купли-продажи с рассрочкой платежа. По договору аренды первоначально имущества дается в пользование, право собственности наступает потом. ИП №66 (п. 2). Момент перехода права собственности определяется сторонами.

В законе может быть предусмотрен запрет на выкуп имущества.

3. преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст. 621. Заключается новый договор. Необходимо, чтобы арендатор был добросовестным и направил предложение арендодателю. Если право нарушено, то иск – в течение года после окончания срока действия договора.

 

 

РАСТОРЖЕНИЕ И ИХМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

Этот вопрос регулируется пар 1 гл 34 + часть 1 гк (450-453)

450 – договор м.б. расторгнут по инициативе 1 стороны, при сущестенном нарушении условий договора другой стороной.

По пар 1 гл 34 – указаны существенные нарушения относительно договора аренды. 619-620. Например, арендатор может потребовать досочного расторжения договора, если вторая сторона не осуществляет капитальный ремонт или не предоставляет имущество в пользование арендатору.

Арендодатель м. расторгнуть договор, если арендатор существенно ухудшает имущество, или регулярно 2 раза подряд не платит и т.д. перечень закрытый, но договором м.б. другие.

При досрочном расторжении нужно всегда соблюдать досудебный порядок урегулирования споров – первоначально нужно направить предложение о расторжении или изменении договора. Если этого не сделать, то суд оставит заявление без рассмотрения.

Способы и порядок расторжения договора.

Способы расторжения или изменения –

· По соглашению сторон

· По требования одной стороны в судебном порядке

· Односторонний отказ от исполнения договора – тоже в случаях, пред зак или дог. Нужно уведомить контрагента, с момента получения уведомления он считается расторгнутым.

5 видов договора аренды.

 

Тема: договор проката.

1. Понятие и правовое регулирование

2. Элементы

 

Пор 2 гл 34

З. о защите прав потребителей

Пост плен вс РФ о практике … защите прав потребителей 29 09 1994 №7.

Кабалкин, санникова «договор проката 2000

 

1 вопрос. 626

Это соглашение в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество во ременное владение и пользование за плату. 626.

Правовая природа: концессуальный, возмездный, двусторонне обязывающий, публичный (426-445), срочный – до 1 года!.

 

Правовое регулирование:

Пар 2 гл 34

Пар 1 гл 34 – не применятся правила возобновления договора по истечению срока, о преимущественном праве арендатора на возобновление договора на новый срок.

Часть 1 гк

Защите прав потребителей – но не всегда, если арендатор ФЛ. Пост плен №7 рассматривает этот договор как договор возмездного оказания услуг, применяются правила гл 3 о услугах (хотя по сути это договор по передаче имущества)

 

Элементы:

Стороны:

Арендодатель и арендатор.

Арендодатель – субъект предпринимательской деятельности, м.б. некоммерческая организация. Д.б. основной и постоянной, но ряз ученых это оспаривают.

Арендатор – любой субъект, и ППО тоже. Но при бытовом прокате – это только физическое лицо.

 

Предмет договора – только движимое имущество. Перечня нет. Если предметом проката выступает автомобиль, то этот договор надо отличать от аренды транспортного средства без экипажа. Отличия:

· По субъекту

· Прокат это публичный договор, аренда эта – нет

· Разные распределение обязанностей по ремонту (если прокат, то ремонт на арендодателе)

· Наличие правомочия распоряжения. – при прокате у арендатора нет вообще права распоряжаться имуществом.

При договоре проката одновременно передается правомочия и владения и пользования.

Особое целевое назначение предмета проката – презюмируется для потребительских целей.

Прокат для предпринимательских нужд нужно отличать от договора лизинга –

· По сроку. Лизинг сроком не ограничен

· По предмету. У лизинга нет презумпции для предприним нужд

· По обязанностям сторон

· М.б. сублизинг. А субпроката – нет.

Форма договора –

Письменная. Квитанция.

 

Содержание –

Дополнительные обязанности арендодателя -

· Проверить исправность сдаваемого в аренду имущества в присутствии арендатора.

· Ознакомить с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании имуществом. Взять роспись.

· Осуществлять текущий и капитальный ремонт имущества. Арендатор не в праве сам производить ремонт. Если арендодатель докажет, что арендатор нарушил правила эксплуатации и содержание имущества, то транспортировку, ремонт будет оплачивать арендатор. Если бытовой прокат то + обязанности по защите прав потребителей. Это например предоставить информацию об изготовителе арендодателе.

 

Обязанности арендатора – специфические

· Арендная плата уплачивается только в денежной форме

· Оплата идет только за время фактического нахождения арендатора, то есть если вернул раньше. То оплата меньше.

· Задолженность по ар плате м.б.взыскана в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Арендатор не имеет права распоряжаться имккществом, даже с согласия арендодателя. Иначе ничноотеж. ОН должен испольщвть имущество лично и не может передавать рпоава другим лицам.

 

Особенности расторжения договора.

Для арендатора устаеовлен льгостный порядок расторжения договора – в любое время может растргнуть договор. Предупрелив арендодателя за 10- дней. Какие основания – значения не имеет.

Арендодатель м.. расторгнутьдоговор по 619. За искл п. 4.

 

 

ТЕ МА: договор аренды транспортных средств.

По р3 гл 34

воздушный кодекс

Кодекс торгового мореплавания

Кодекс внутрненнего водного транспорта

Устав ЖД транспорта

 

Иванова международно-правовые аспекты ответствиенности наступающей в следствие авиационной проишествии. 2002

Косовская опредедление понятия договора морской перевозки груза.

 

Новый договор. 632.

аТс – соглашение в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг арендодателем по управлению и технической эксплуатации либо без оказания таких услуг.

2 вида –

АТС с экипажем и без.

 

Тайм – чартем, договор интрактования на время –с экипажем

Бербоут чартер –без экипажа.

 

Отличать от договора перевозки –

По предмету – передача имущества. А там – оказание услуги.

По форме

По обязанностиям

По наличию правомочия распоряжения тс. – в АТС есть возможность заключить договор субаренды, в перевозке- вообще нет права распоряжения тс.

По АТС само тс передается во владение и пользование.. а там нет передачи им-ва, только перевозится и передатеся багаж.

 

Правовая природа договора –

Двустороннеобязывающий

Возмездный срочный

Срок любой. Реальный или концесс? Споры. Калкин масляев – концессуальный., 197, 211 ктм (код торг морепаавания) – там они как комцесс. По пар 3 гл 34 обязанности переать тс не закрелено. В общмх подлож об аренде есть такая обязанность. Суд практиее такую непередача = неисполнение договора, суды считают его конценсуальным.

В науке АТС с экипажем иногда рассматривают как комплексный чодержит элементы аренды догвор об возмездном оказании услуг. Но гк не распространяет д-е договра оказания услуг. Тк отсылки на применение этих провит нет – то самстоятешный договра

 

Правовое регуоирвание – пар 3 гл 34

Пар 1 гл 34

Уставы и кодексы

Часть 1 гк

Иные.

 

Элементы.

Стороны – арендодатель и арендодатель. Спец требований нет. Однако они м.б. установлены иными законами и правовыми актами. Например, если арендатор будет сам управлять транспортным средством, то он должен иметь водительское удостоверение, если аренда с экипажем, то оно не требуется. На воздушном арендатор должен иметь статус экплуатанта, что подтверждается свидетельствами при аренде судна без экипажа. Если с экипажем – то такое свидетельство должны иметь члены экипажа. На внутреннем водном транспорте – гл 5 кодекса водного транспорта, 4 гл кодекса торгового мореплавания, на воздушном – гл 8 воздушного кодекса – посмотреть к семинару.

Если арендатор будет осуществлять перевозочную деятельность, то он должен иметь лицензию в случаях, установленных фз о лицензировании. Например, на перевозочную д-ь на всех видов транспорта (кроме автомобильного), перевозка пассажиров – везде. Новый закон о лицензировании. По договору аренды никакой лицензии не надо, а чтобы что-то перевозить – надо.

На практике случаи, когда работодатель сдает авто своему работнику по договору аренды без экипажа, раб-ль пытается сложить отв-ть за причинение вреда третьим лицам. Но суды выясняют, действительно ли были арендные, а не трудовые отношения (был ли приказ на работу, оформлено ли в трудовой книжке и т.д. выдаются ли путевые листы) – устанавливается, что были трудовые правоотношения, договор аренды недействителен, датель должен возместить вред третьему лицу.

 

 

Предмет договора – транспортное средство, которое передается во владение и пользование.

Этот договор надо отличать от договора возмездного оказания услуг есть ли переход правомочия в полозование? при услуге – нет, он сам привозит и увозит инвентарь (спецтехнику). Если же описано. На какой срок он передается, с экипажем или ент и т.д. – то эо аренда транспортного ср-ва.

 

Единого понятия транспортного ср-ва не существует. Для разных видов транспорта. Например,

 

Пдд и фз о безопасности дд – устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нём. Для автомобильного транспорта.

Об осаго – тоже понятие. Оговорка –то что машин производственного назначения – не являются транспортным средством (бульдозеры. Экскаваторы).

 

Судебная практика – толкует расширительно, то есть машины производственного назначения – тоже рассматривается транспортное средство.

 

Кодекс торгового мореплавания – судно – самоходное или не самоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Цели – для перевозок грузов, пассажиров, багажа, промыслов вод-био рес, подъема затонувшего им-ва, учебные, спортивные и т.д. цели.

 

Кодекс внутреннего водного транспорта - судно – самоходное или нет плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в т.ч. судно смешанного плавания (река-море)., в т.ч. паром, плавучий кран и др. технич сооружения подобного рода.

 

Воздушный кодекс = ст. 32 – возд судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом.

 

Устав ЖД не дает вообще понятия. Разграничения

ЖД – транспорта – ср-во, предназначенное для перевоз

ЖД пути – выполняются вспомогат ф-ю при перевозках, делятся на пути общего и специального пользования.

Если предметом договор выступают контейнер и ли вагоны – то это договор ар тс.

Фз о ЖД транспорте

Нк – 358.

 

Предметом договора м.б. только те тс, которые нуждаются в спец управлении, чтобы получить это управление нужен документ (водительское удостоверение) и требует надлежащей технической эксплуатации. Например, в этом смысле не будет предметов этого договора велосипеды, лодки, телеги, лошадь.

Браг вит – управление тс по этому договору должен осуществлять именно экипаж, т.е. 2 или более профессионала а не 1 человек (дураки). На практике управляются экипажем не все тс, апример, на автомобилях этого тредования нет, и они думают, что этот вид ареды не регулируется этим параграфом, а тут общие положения пар 1 гл 34 об аренде. Суд практика – не придерживается этой точки зрения и в отношении авто транспорта применяет пар 3 гл 34.

 

Тс – это источник повышенной опасности - особые тредования к эксплуатации и управляющему персоналу. Тс подлежат регистрации в органх в зависимости от вида. Проходят периродически техосмотр.

Трелования к управляющему персоналу – в авто – не требо, в торг морепл, возд кодекс – ино гр-не и лица без гр-ва не м занимать олжности капитана, механика, входить в летный экипах и т.д.

 

не м.б. предметом договора магистральный трубопроводный транспорт. Это общие положения об аренде.

 

Браг вит – целевой хар-р использования транспортного стр-ва – перевозок людй юагажа и почты. Но в кодексах цели шире.

Существенные условия:

Ст. 200 и 213 кодекса торгового мореплавания – перечень существенных условий – предмет – намерения сторон. Название судна, его тех характеристики и т.д.

Статья 213. Содержание бербоут-чартера

Это без экипажа

В бербоут-чартере должны быть указаны наименования сторон, название судна, его класс, флаг, технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и другие), количество расходуемого им топлива, район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия бербоут-чартера.

 

Форма договора – простая письменная. Хоть и некоторые виды тс являются недвижимостю, никокай гос регистрации не надо 633.

 

Нужна ли доверенность арендатору на управление тс? Не надо, тк. По этому договору переходит и владение и пользование, хотя на практике гос органы требуют доверенности (тупые). Так что лучше подстраховаться и сделать. Но только доверенность оформить этот договор нельзя, доверенность вообще только для удовлетворения ложных потребностей гаи и экономии вашего времени.

 

Содержание – зависит от вида с или без экипажа. Спецификой обладают только обязанности арендатора.

Аренда тс с экипажем – арендодатель обязан

· Поддерживать в надлежащем состоянии тс, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. + прохождение техосмотра

· Предоставляет арендатору услуги по управлению тс и услуги по технической эксплуатации. Эти слуги осуществляет сам арендодатель или члены экипажа. Управление – вождение, пилотирование, навигационные услуги, услуги связи.

· Оплачивает услуги членов экипажа.

· Страховать тс и ответственность за ущерб который м.б. причинен самому тс или третьим лицам (например, пешеходам). Эта обязанность по договору м.б. возложена и на арендатора.

· Обязанность передать тс. Лучше передавать по акту приема-пердачи. Чтобы доказать потом, что фактическая передача тс все-таки была. Нельзя одновременное передать одно и то же тс в аренду нескольким лицам, т.к. по этому договору переходяи владение и пользование одновременно.

Арендатор –

· Должен уплатить арендную плату и нести расходы по коммерческой эксплуатации тс (дтспозитивно) – это использование тс для получения прибыли. В расходы включается – оплата топлива, масла, сборов (зо получение лицензии), пошлин (при перевозке грузов через границу). Не входит стоимость деталей и механизмов.

· Если аренда тс с экипажем, то управляется оно самим арендатором или его членами экипажа – то обязанности вернуть тс нет.

· Дополнительное право арендатора – сдавать тс в субаренду без согласия арендодателя если иное не предусмотрено договором.

 

Ответственность за вред – (с экипажем)

· Вред, причиненный самому тс - несёт арендодатель за искл случаев, если докажет наличие вины арендатора.

· Причиненный транспортным средством третьим лицам – несет арендодатель, т.к. он является владельцем источника повышенной опасности ответственность наступает независимо от вины. Имеет право регресса к арендатору если докажет его вину.

АРЕНДА ТС БЕЗ ЭКИПАЖА.

У арендодателя только 1 обязанность – предоставить само тс в надлежащем состоянии. Все остальные обязанности (выше) на арендаторе.

 

Отв-ть за вред причиненный 3им лицам или тср-ву – арендатор, как владелец источника повышенной опасности и как лицо, обязанное осуществлять управление и техническую эксплуатацию.

 

особенности на отдель6ых видах траспорта – сама

 

ТЕМА: АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.

Пар 4 гл 34

ЗК в части прав на зем уч по зданием или сооружением

Фз о гос регистрации №122

Инф письмо президиума вас РФ №66 от 11 01 2002.

№51 01 06 2000.

Определение кон суда РФ 0507 2001 №122-о.

Брагинский

Даншян «договор аренды нежилых помещений» 2003

Ерш «здания и сооружения как предмет аренды» 2000

Инф письмо №59 президиума вас РФ от 16 02 2001

 

Договор аренды зданий и сооружений – соглашение в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.

 

Правовая природа – конценс, взаимный, возмездный.

Сроки – указаний нет, на опр и неопр. 610. – любая сторона м расторгнуть договор, только уведомить.

 

Правовое регулирование –

Пар 4 гл 34

Правила об аренде недвижимого имущества из пар 1

Все иные нормы пар 1 гл 34

Иные З. и подз акты.

 

Элементы –

Арендатор и арендодатель. Нет спец требо.

Если предметом жилое помещение и жилое здание – то арендатором м.б. только ЮЛ и должны использовать их для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются по иным договорам – социального или коммерческого найма.

 

Предмет –

Здание и сооружение.

Особенности –

· и то и то недвижимое имущество

· рассчитаны на длительное использование

· обладают значительной стоимостью

· создаются искусственно

· в договоре они д.б определенно установлены – наименование, адрес, площадь назначение, качественные хар-ки.

Объекты незавершенного строительства – не м.б. предметом этого договора.

 

Здание – архитектурное сооружение, вид сооружения вообще. Ерш.

Здание – предназначено для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. А сооружение имеет произвобственные цели. Люди там находятся временно.

 

Жилые помещения имеют строго целевое назначение и не могут использоваться для размещения промышленного производства.

Здания можно разделить на

· основные

· служебные – имеют второстепенное значение и необходимы для обслуживания осн зданий

 

· делимые

· неделимые – нельзя выделить отдельные помещения

 

термины

· здание –

· помещение – внутренняя часть здания, они тоже м.б. жил и нежилые как и само здание, однако т.к. они м. использоваться самостоятельно, то на практике они не рассматриваются как элемент здания, а как самостоятельный объект. Их аренда буде регулироваться общими положениями гл. 34. Инф письмо №53 президиума вас РФ – к договору аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651. Относительно применения других норм пар 4 – указаний нет – те. Будет регулирваться общими положениями пар 1 гл 34 (общие положения об аренде)

сооружение – всегда не являются жилыми, не предназначены для постоянного нахождения людей. Автозаправочные станции, участки для добычи пи, котельная.

 

Существенное условие –

Размер арендной платы, иначе незаключенным. Т.к. объект этого договора индивидуально определенная вещь. Форма платы ден, и не денежная. Она определяется исходя из фактического размера здания и сооружения. В твердой сумме ил на единицу площади.

Арендная плата включает в себя амортизационные отчисления, арендный процент (сам доход арендодателя), плата за пользование землей (если иное не пред З. или дог), может включать расходы на комм услуги либо они м. уплачиваться отдельно и т.д.

Размер – по требованиям бухгалтерии. Если сдается соб-ть ппо – то ставки устанавливаются нормативно, а не для каждого арендатора отдельно.

 

Форма договора –

· письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не может заключаться путем обмена документами с использованием различных средств связи. Если на срок более года – регить.

Если здания и сооружения находятся в фед соб-ти – то надо проводить торги на право заключения договора аренды этих объектов. Если одна из сторон уклоняется – другая сторона м. предъявить иск

 

Приложить к договору поэтажный план здания с указанием арендуемого помещения и его площади.

 

Если договор заключен на срок менее 1 года – не надо регить и в случае пролангации. Инф письмо 59 П 10 – практику

 

 

Содержание. Особенности.

· Передача здания и сооружения осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами. Произвольная форма. Обязанность арендодателя с момента подписания передаточного акте – исполнена.

· Фактически передать объект арендатору – передать ключи.

 

Если одна и сторон уклоняется от подписания акта – это как отказ от исполнения обязательства, потом применяются правила ст. 328.

Возврат объекта тоже оформляется передаточным актом.

 

Арендатор приобретает опр права на земельный участок, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования. Какие права приобретает арендатор – зависит от того,какие права на это учсток имеет собственник здания. Если он был собственником – то арендатору предоастваляется право аренды либо иное право на этот зем ууч по дог. Если он не собсвтенник – то согласия собсвтенника земли не требо а аренду здания, если это не противоречит условиям пользования зем уч, закону или догогвору.

 

Если памятник культуры – арендодатель должен следить за его состоянием, согласовывать ремонт с ОГВ,, е допускать его разрушения или порчи за свой счет.