Цена реализации продукции товарных культур в зонах области в 2011г.

№ п/п	Природно-сельскохозяйственная зона	Цена продукции, руб/ц
Зерно	Подсолнечник
	Привасюганская		-
	Барабинская		-
	Северо-Кулундинская
	Центрально-Восточная		-

 

Корма реализуются через продукцию животноводства. В составе продукции животноводства цена реализации кормов зависит от их себестоимости и рентабельности продукции животноводства. Например, себестоимость кормов составляет 300 руб/ц к.ед., рентабельность животноводства была 20%, тогда цена реализации 1 ц к.ед. фактически была 360 рублей (300х1,2). Следуя данной экономической логике применен следующий порядок определения цены реализации продукции кормовых культур и угодий в зонах Новосибирской области.

По фактическим затратам на возделывание зерновых культур, однолетних и многолетних трав, кукурузы на силос и использование кормовых угодий в зоне за 2011 г. и площади зернофуражных, кормовых культур и кормовых угодий вычислены средневзвешенные затраты на 1 гектар площади сельскохозяйственных угодий используемой в зоне для производства кормов. По фактической урожайности зерновых, кормовых культур и кормовых угодий в кормовых единицах за 2008-2011 гг. вычислен показатель средневзвешенной продуктивности площади производства кормов в ц к.ед/га. Делением средних затрат на 1 гектар сельхозугодий, используемых для производства кормов на их продуктивность установлена себестоимость 1 ц к.ед. Умножением показателя себестоимости кормов на коэффициент окупаемости затрат в животноводстве зоны в 2010 г. 2.Приложения\4. Расчет КС ЗУ 1 группы\Приложения (лист Приложение 6) определена расчетная цена реализации кормов. (В предоставленной Заказчиком информации нет данных о выручке за реализацию районами молока в 2011 г.). В Северной зоне, где рентабельность животноводства была отрицательна –24% (коэффициент окупаемости затрат 0,76) применен коэффициент минимально необходимой рентабельности 1,05). Обоснование данного коэффициента дано в следующем пункте Отчета 3.5.3.6.

Выход валовой продукции с 1 гектара площади, используемой на производство товарного зерна в первой, второй и четвертой зонах 2.Приложения\4. Расчет КС ЗУ 1 группы\Приложения. (таблица. 5 Приложение 12_(ПЗ); Приложение 13_(БЗ); Прил_15_(Ц-ВЗ) определен умножением цены реализации зерна на нормативную урожайность зерновых культур на почвах в классах качества земель. В таблице 5 приложения 14 (Северо-Кулундинская зона) приведены суммарная площадь товарного зерна и подсолнечника на зерно и соответственно средневзвешенный показатель выхода валовой продукции с 1 гектара площади этих культур в классах земель. Выход валовой продукции с 1 гектара фуражного зерна, кормовых культур и угодий в классах качества земель рассчитан умножением расчетной цены реализации кормов на продуктивность кормовой площади по данным 2.Приложения\4. Расчет КС ЗУ 1 группы\Приложения. таблицы 3 на листах Приложение 12_(ПЗ); Приложение 13_(БЗ); Приложение 14_(С-КЗ); Прил_15_(Ц-ВЗ). Валовой доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий классов качества земель вычислен делением суммы произведений удельных показателей валового дохода от реализации зерна, кормов и площади под этой продукцией на площадь сельскохозяйственных угодий класса земель. В среднем по зоне продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий определена как средневзвешенная величина из продуктивности и площадей земель в классах качества.

3.5.3.6. Разработка модели шкалы кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий ^[9]

На завершающей стадии определения кадастровой стоимости разновидностей почв в составе классов качества земель разрабатывается модель зональной шкалы кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по уровню плодородия почв, представленная в 2.Приложения\4. Расчет КС ЗУ 1 группы\Приложения в таблице 6 Приложение 12_(ПЗ); Приложение 13_(БЗ); Приложение 14_(С-КЗ); Прил_15_(Ц-ВЗ). Таблица представляет собой схему изображения процесса определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по классам качества методом капитализации земельной ренты.

В первых двух графах таблицы шкалы-модели кадастровой стоимости земель приведены показатели нормативной валовой продукции и затрат на ее производство, рассчитанные в предыдущих таблицах.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации (п. 2.2.6 МУ).

В соответствии с Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными правлением НП «Кадастр оценка», протокол заседания правления от 27.12.2010 г. № 29, размер прибыли предпринимателя по субъекту РФ определяется на основании данных о доходности сельскохозяйственного производства.

Для определения величины прибыли предпринимателя использована информация, предоставленная Министерством сельского хозяйства Новосибирской области письмом № №4558-11_12-6 от 15.05.2012г.

Для дальнейших расчетов было использовано среднее значение рентабельности за 2009-2011гг. в размере 7,73%.

Далее в соответствии с п. 2.2.1. Методических указаний Оценщиком проведен расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты путем вычитания их величины удельного валового дохода величины удельных затрат и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве. В связи с тем, что в базовых нормативах затрат уже учтена величина затрат на поддержание плодородия почв, отдельно затраты не вычитаются.

Необходимо также отметить, что в процессе моделирования проводится выбор оптимального севооборота, а затем с использованием показателя средневзвешенного балла бонитета почв проводится распределение земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей. Таким образом соблюдаются требования абзацев 3,4,5,6 п.2.2.1. Методических указаний.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в классах качества земель (2.Приложения\4. Расчет КС ЗУ 1 группы\Приложения в таблице 6 Приложение 12_(ПЗ); Приложение 13_(БЗ); Приложение 14_(С-КЗ); Прил_15_(Ц-ВЗ) определена методом капитализации земельной ренты по коэффициенту 0,135, т.е. делением показателей земельной ренты на 0,135.

Расчет значения коэффициента капитализации земельной ренты.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Коэффициент капитализации для земельных участков определялась в соответствии с Методическими указаниями по Государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445 путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Таким образом, коэффициент капитализации для целей государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Новосибирской области определяемый методом кумулятивного построения включает две составляющих: безрисковую ставку и риски вложения средств в земли сельскохозяйственного назначения.