О продлении срока действия разрешения на строительство

В настоящее время продлевать сроки строительства уполномочена Служба государственного строительного надзора (далее ГАСН). При подаче заявления Застройщик указывает причины невыполнения условия об окончании срока строительства объекта, а также прилагает согласованный и утвержденный график производства работ по завершению строительства. Заявление должно быть подано за 2 месяца до окончания срока действия Разрешения. При рассмотрении вопроса о продлении сроков строительства ГАСН также решает вопрос об уплате штрафных санкций за неисполнение обязательств. Штрафы серьезные и процесс получения продления Разрешения весьма длительный. Так что Застройщик, как правило, не заинтересован в срыве сроков. Кроме того, не всегда срыв сроков зависит от действия и от организованности самого Застройщика. Нередко невозможность согласовать какие-либо работы или получить необходимые документы в государственных инстанциях - затягивают сроки, нельзя не отметить работу компаний-монополистов, которые ответственны за подключение к сетям и которые не несут финансовой ответственности за невыполнение своих обязательств в срок.

Договор ЖСК

Жилищно-строительный кооператив или ЖСК – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Все члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома. В ЖСК могут объединяться граждане для строительства нового дома, осуществления ремонта на собственные средства и т.д.

Практически за всеми ЖСК сегодня стоит фирма-застройщик, так как такая форма договорных отношений для нее намного выгоднее. Нет необходимости предоставлять отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, давать информацию о величине собственных денежных средств, публиковать проектную декларацию в СМИ и т. д.

Правовые основы

1) Правовая база договора: Глава 12 Жилищного Кодекса, Устав ЖСК, ГК РФ

 

2) ЖСК создается как юридическое лицо, регистрирует Устав ЖСК, в котором прописаны положения взаимоотношения членов кооператива.

 

3) Для вступления в члены ЖСК необходимо заявление, решение общего собрания ЖСК.

Правление ЖСК как исполнительный орган рассматривает заявление в течение определенного времени, установленного Уставом. Решение о приеме в члены Кооператива утверждается решением Общего Собрания. При положительном решении заключается Договор о порядке оплаты паевого взноса, который определяет взаимные права и обязанности пайщика и ЖСК, ответственность сторон за неисполнение обязательств, а также порядок и условия внесения пайщиком паевого взноса.

 

4)Возможна длительная рассрочка платежей по договору, выходящая за срок окончания строительства на несколько лет.

 

5)В целом Договор паевого взноса очень похож на договор долевого участия. Однако правовая основа и порядок регулирования различны.

 

Сводная таблица

Плюсы и минусы договора	Плюсы: 1. Длительность рассрочки платежей по Договору паевого взноса. В условиях Устава кооператива может быть предусмотрена возможность проживания и дальнейшего погашения паевых взносов на сроки более 2-х, 3-х и т.д. лет. 2. Нет необходимости регистрировать сделку в органах регистрации (это как раз преимущество оформления); 3. Право собственности возникает не в момент внесения записи в органы ФРС, а в момент полной выплаты паевых взносов по договору. 4. Возможность последующего управления домом на основании коллективно принятых решений (Протоколы общего собрания членов ЖСК)
	Минусы: 1. Все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива (например, взимать дополнительные платежи, изменить срок сдачи объекта); 2. Все члены кооператива несут солидарную ответственность за убытки кооператива; 3. Главная цель – постройка дома может быть не достигнута по разным причинам (невозможность получения всей разрешительной документации, финансовые трудности и т.д.); 4. Срыв сроков строительства (ЖСК-застройщик не несет ответственности перед его членами); 5. Отсутствие гарантийных обязательств на построенную квартиру.
Особенности открытия договора и внесения первого взноса	1. Договор вступает в силу в момент подписания. 2. Первый взнос должен быть внесен в момент подписания Договора.
Порядок передачи ключей от квартиры	1. После ввода объекта в эксплуатацию, как правило, спустя 6 месяцев или в срок, указанный в договоре. 2. Квартиры передаются по акту приема-передачи. 3. При наличий возражений к качеству строительства подписывается Акт об устранении недостатков. После устранения недостатков подписывается Акта приема-передачи.
Порядок оформления в собственности	Собственность оформляется после наступления следующих событий: - со стороны ЖСК передан полный комплект документов, подтверждающий окончание строительства Объекта. -со стороны Пайщика – Спавка из ЖСК о выплате паевого взноса в полном объеме, кадастровый паспорт не квартиру, а также документы по физ. лицу.
Расходы по оформлению	Как правило, оформление собственности осуществляет Застройщик на основании отдельного договора и доверенности от физлица. Стоимость от 10 000 до 25 000 рублей, может быть выше - ниже. Нужно смотреть в договоре. В эту стоимость входят пошлины и сборы, необходимые для уплаты в УФРС.
Срок регистрации	Официально 10 рабочих дней, по факту до 3-х месяцев.