Сделки по поводу земли. Земельный рынок.

В условиях формирования земельного рынка сделки по поводу земли для современного российского государства – явление совершенно новое. Связано это с законодательным закреплением частной формы собственности.

Соотношение гражданского и земельного законодательства

Указ Президента РФ № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. определяет, что совершение сделок с землёй регулируется нормами гражданского законодательства с учётом норм земельного, водного и иного законодательства.

Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При регулировании сделок с земельными участками учитывается земельное законодательство, а также начала гражданского законодательства (виды сделок, основания недействительности).

Где начинается сфера применения земельного законодательства? С условий предоставления земельных участков. Например: соблюдение целевого назначения земель при их использовании.

Порядок предоставления земельных участков в собственность

(юридическое оформление сделок)

Сделки с землёй – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Условия совершения сделок с землёй:

1) сделки совершаются в письменной форме

2) сделки с землёй требовали нотариального удостоверения. Сейчас – не требуют.

Закон 1997 г.

3) сделки с землёй должны пройти государственную регистрацию

4) при совершении сделок с землёй не допускается самовольного изменения целевого использования земельного участка

5) отсутствие спора о принадлежности данного земельного участка

6) не допускается нарушение требований агротехнических, противопожарных, санитарных, экологических норм

7) кадастровый учёт.

Виды сделок с землёй

Самостоятельно

Документы, необходимые для совершения сделок с землёй:

1) документ, удостоверяющий личность гражданина

2) учредительные документы: устав, учредительный договор

3) свидетельство о праве собственности на земельный участок

4) план земельного участка, прилагаемый к Свидетельству

5) справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам и налогам за земельный участок

6) справка БТИ о наличии или отсутствии строений, сооружений на отчуждаемом (приобретаемом) земельном участке

7) выписка из кадастрового дела (где указывается местонахождение (место расположения) участка, размер (площадь), целевое назначение земель и т.д.)

 

В «Российской газете» за 28 января 2003 г. отмечается, что ещё до введения в действие ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» сделки с землёй уже совершались в немногих регионах в небольшом количестве.

В 2002 г. отмечалось, что информация о сделках с земельными ресурсами будет опубликована в 2003 г.

По официальным данным: в Саратовской области за 2001 г. было совершено 60 сделок с землёй общей площадью 9,5 тыс. гектаров по цене 300 рублей за гектар.

Во Владимирской области было произведено 8 сделок с землёй общей площадью 170 гектаров по цене 2700 рублей за гектар. Кадастровая оценка названных с/х угодий составляет в Саратовской области 8120 руб. за гектар, во Владимирской области 12400 руб. за гектар. Продажа земель осуществлялась преимущественно на основе законодательства субъектов, которое нередко не соответствовало федеральному законодательству.

Рынок земли

Дополнительная литература:

ש Анисимов В.Г. Законы рынка недвижимости // Юрист, 1998, №1

ש Чубуков Г.В. О правовых основах земельного рынка в России и правах собственников

земельной недвижимости // Сборник «правовые проблемы охраны окружающей среды аграрного и земельного права». Екатеринбург, 1997

ש Сыроедов М.А. Правовое регулирование оборота земельных участков //

Государство и право, 1999, №9

ש ст.129 ГК

ש ст.27 ЗК

ש гл.2 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»

ש Конституция

ש Закон Свердловской области от 29.12.95 г. № 40-ОЗ "О регулировании земельных

отношений на территории Свердловской области"

ש ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

от 21.07.97 г.

 

В период развития и действия советского законодательства о земельном рынке речи не могло быть, т.к. земля находилась в государственной собственности.

Россия стала самостоятельным государством и встала на путь формирования рыночных отношений => происходит формирование нового российского законодательства (в том числе и земельного), которое направлено на обеспечение формирования рыночных отношений (в том числе и в земельной сфере). Земля признана имуществом. Земля (в том числе и с/х назначения) включена в оборот. С принятием нового Земельного кодекса и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» начинает формироваться рынок земли. Должен быть сформирован цивилизованный рынок земли. Для формирования рынка земли необходима прочная правовая база, хороший правовой фундамент.

До принятия нового ЗК сделки с землёй уже совершались, но при отсутствии специального закона (каким является ЗК) формировать рынок земли было трудно. Правовой вакуум (образовавшийся после отмены Указом Президента большинства статей ЗК РСФСР 1991 г.) заполнялся актами субъектов федерации и указами Президента. Законы субъектов нередко противоречили федеральному законодательству и даже Конституции.

С принятием ЗК 2001 г. проблема стала решаться. ЗК требовал принятия новых законов.

Проблемы:

1) до сих пор нет закона об оценке земли. При проведении земельной реформы реформаторы не оценили имеющиеся ресурсы. В других странах такая оценка была произведена.

2) отсутствие системы земельно-крестьянских банков. Эта проблема была поставлена и взята на контроль в федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы».

3) купля-продажа

ü Кто и сколько может купить земельных ресурсов?

Минимальные пределы земельных участков обозначены в ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», остальное отдано для решения субъектам федерации.

ü Как приобретённые земли будут использоваться?

Не должно быть самовольного изменения целевого назначения земель.

4) залог земельных участков и земель с/х назначения. Проблема: как выкупить заложенные земли при отсутствии достаточного финансирования. Здесь земельно-крестьянские банки сыграли бы свою положительную роль.

 

 

От различных регионов поступает различная информация. С введением в действия ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» наблюдалась «земельная лихорадка»: скупали земельные паи крестьян (5 гектаров) по 1000 руб. за гектар. Так было продано

40 тыс. с/х угодий. Только вмешательство гос. органов остановило этот процесс.

Губернатор Краснодарского края Ткачёв отмечал, что особых проявлений «земельной лихорадки» у них отмечено не было. Там действуют крупные с/х предприятия, производящие 80% всей продукции. Вся земля разделена на паи. Более 3 млн. гектаров, т.е. 2/3 всех земель находятся в руках крестьян, которые имеют право на отчуждение своего пая.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки предоставлено субъектам федерации и, если такое положение закреплено в законодательстве субъекта, - органам местного самоуправления.

Регион (субъект федерации) не может воспользоваться этим правом в полном объёме из-за ограниченности финансовых ресурсов. Например, выкуп в краевую собственность 1% кубанской пашни обошёлся бы в 1 млрд. рублей. Субъектам остаётся один выход – покупать только лучшие, элитные земли (участки).

Губернатор Самарской области считает право преимущественной покупки земель определённым барьером на пути формирования цивилизованного земельного рынка. Т.к. бюджет субъекта федерации ограничен. В законе Самарской области «Об обороте земель с/х назначения» (во многих субъектах уже приняты такие законы) они отказались от права преимущественной покупки земель, а также установили верхнюю предельную норму покупки земель одним лицом – не более 30%.

Вывод: в 1/3 субъектов федерации приняты свои законы «Об обороте земель с/х назначения». Российское государство ещё не полностью готово к формированию рынка земли.

Установлены следующие цены:

§ в Краснодарском крае 45 тыс. рублей за гектар

§ Подмосковье – 33 тыс.

§ Ставропольский край – 25 тыс.

§ Приморье – 10–20 тыс.

§ Якутия и Камчатка – 5 тыс.