Налоговые вычеты в случае приобретения недвижимости

 

Итак, вычет, который интересует население больше всего, – имущественный при покупке недвижимости: комнаты, квартиры, жилого дома, земли. Это п. 2. ст. 220 НК РФ.

Почему он настолько популярен? По нему самые большие возвраты в нашем не слишком щедром на налоговые льготы государстве. Манна небесная, как обычно, населению положена ограниченно, потому данный вычет предоставляется раз в жизни. Вдумайтесь – всего один лишь раз.

Поэтому, если вы приобретаете недвижимость стоимостью менее 2 миллионов рублей, забудьте о вычете до лучших времен. При приобретении недвижимости в общую долевую собственность вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долями, из‑за этого максимум, положенный по закону, также получить невозможно. Здесь спасет общая совместная собственность, где вычет можно передать одному из собственников.

Как вы поняли из вышесказанного, максимальный размер суммы к вычету – 2 миллиона рублей. К вычету можно предъявить фактически произведенные расходы на покупку или на строительство недвижимости, но не более 2 миллионов рублей, а кроме того, проценты по займам и кредитам, направленным на указанное действо (приобретение или строительство недвижимости). Сумма процентов идет дополнительно к 2 миллионам рублей основной суммы к вычету.

Чтобы получить право на вычет, нужно собрать все платежные документы, подтверждающие расходы и право собственности на недвижимость. В случае приобретения квартиры или комнаты в строящемся доме подойдет акт о передаче. Подать декларацию для получения вычета нужно в налоговую инспекцию по месту жительства после окончания года.

Кроме расходов у человека‑налогоплательщика должны быть доходы. С этих доходов должен быть уплачен налог по ставке 13 % (рыдайте, все получатели дивидендов). Вот именно этот налог считается излишне уплаченным и возвращается налогоплательщику. То есть не 2 миллиона вернутся, а только 260 тысяч рублей, что тоже, по сути, немало. 2 миллиона – это вычет из налогооблагаемой базы (например, зарплаты, выдаваемой на руки, + налог на доходы).

Рассмотрим на примере.

 

Петров Иван Кузьмич приобрел квартиру за 5 миллионов рублей. Может, «однушку» на окраине Москвы, может, что поприличнее – в Новосибирске, например, – для нас не важно. При этом доходы Ивана Кузьмича – 100 тысяч рублей в месяц до налогообложения (то есть получает‑то он 87 тысяч рублей на руки). За год налог на доходы Ивана Кузьмича, который он заплатил, составил 156 тысяч рублей. Именно столько он и получит после подачи декларации. Оставшаяся часть вычета 800 тысяч рублей перейдет на следующий год. Тогда он сможет получить 104 тысячи рублей, при условии что зарплата его существенно не поменялась.

Расчет: всего налогооблагаемая база Ивана Кузьмича за 1‑й год 12 х 100 тыс. = 1200 тыс. руб.

Весь вычет вернуть не получится, поэтому 1200–2000 = 800 тыс. руб. перейдут для вычета на следующий год.

В 1‑м году он получит вычет 1200 тыс. х 13 % = 156 тыс. руб.

В следующем году налогооблагаемая база снова составит 1200 тыс. руб.,

но к вычету останется всего 800 тыс. руб. Значит, вернут не весь уплаченный им налог, а только налог, уплаченный с 800 тыс. руб., то есть 800 тыс. х 13 % = 104 тыс. руб.

В данном случае Иван Кузьмич деньги на квартиру накопил – с чем его и поздравляем.

Если бы он воспользовался ипотекой и взял кредит 3 млн руб. под 10 % на 10 лет, то за 1‑й год Иван Кузьмич заплатил бы еще около 292 тыс. руб. процентов. Но, как мы помним из предыдущих расчетов, у него налоговой базы не хватило даже на вычет по квартире, значит, эта сумма перешла бы на следующий год.

В следующем году сумма процентов составила бы ориентировочно 272 тыс. руб.

Возврат за 2‑й год составил бы 156 тыс. руб. (весь налог, который был им уплачен), а вот на следующий год перешло:

1200 тыс. (налогооблагаемая база) – 800 тыс. (вычет по квартире) – 292 тыс. (проценты за 1‑й год) – 272 тыс. (проценты за 2‑й год) = 164 тыс. руб.

За 3‑й год проценты составят 251 тыс. руб. Возврат налога (251 тыс. + 164 тыс.) х 13 % = 53,95 тыс. руб.

В оставшиеся годы к вычету можно предъявить только проценты по ипотеке:

В 4‑й год проценты составят 228 тыс. руб., возврат – 29,64 тыс. руб.

5‑й год проценты – 202 тыс. руб., возврат – 26,26 тыс. руб.

И т. д.

 

На этом с имущественным вычетом заканчиваем. Там остались мелочи и тонкости. Например, данный вычет можно получить у работодателя (принеся подтверждение из налоговой, что он вам положен). В подобном случае работодатель будет выплачивать зарплату, не обремененную налогом на доходы.

 

Осторожно, риелтор‑налогофоб!

 

Лучшие друзья девушек – это бриллианты, худшие враги искателя имущественного вычета – риелторы. Они до сих пор ставят в договоры суммы в районе 900 тысяч рублей, спасая продавцов недвижимости от налогов, даже если эти налоги у них не возникают. А продавцы недвижимости освобождаются от уплаты налога при ее продаже, если недвижимость находилась в собственности более трех лет. Одних спасают – других топят, так и кочуют суммы в 900 тысяч рублей из договора в договор.

 

Налоговые вычеты в социальной сфере

 

Следующие вычеты – социальные, они затрагивают такие стороны человеческой жизни, как обучение, лечение и пенсионные накопления (пп. 2–5 п. 1 ст. 219 НК РФ).

В совокупности суммы расходов к данным вычетам не могут превышать 120 тысяч рублей, или 15,6 тысячи рублей возврата, то есть всего 120 тысяч рублей на все про все (обучение‑лечение‑пенсию), даже если вы потратили по 120 тысяч на каждое.

Исключения:

• дорогостоящее лечение, все расходы по которому можно предъявить к вычету. Список дорогостоящих видов лечения ограничен на текущий момент 27 пунктами;

• обучение детей до 24 лет по очной форме. В этом случае налоговый вычет не может превышать 50 тысяч рублей на каждого ребенка.

Как говорится, раскатали губу – закатайте. В нашей стране бесплатное медицинское обслуживание, бесплатное образование и достойная пенсия. Поверили?

В любом случае лучше получить возврат налога со 120 тысяч рублей затрат в качестве социального вычета, чем ничего.

Разберемся в родственных и прочих перипетиях вычета.

Обучение. Можно получить вычет на собственное обучение в размере понесенных расходов, но к вычету можно представить не более 120 тысяч рублей. У образовательного учреждения должна быть лицензия или другой документ, который подтверждает статус учебного заведения.

На обучение детей, а также подопечных, сестер (братьев) вычет отдельный – см. исключение.

Лечение. А вот лечить в рамках социального вычета можно себя, супругов, родителей и детей до 18 лет.

Вычет предоставляется на услуги, медикаменты, а также на взносы по договорам добровольного страхования указанных лиц.

Исключение, как уже писалось выше, – дорогостоящее лечение.

У медицинского учреждения и страховой компании должны быть соответствующие лицензии.

Накопления на пенсию.

• Во‑первых, вычет положен на собственные дополнительные страховые взносы на накопительную часть пенсии.

• Во‑вторых, налогоплательщик имеет право на получение вычета на взносы по договорам негосударственного пенсионного обеспечения с НПФами или программам добровольного пенсионного страхования. Вот их можно платить за себя, супругов, родителей и детей‑инвалидов.

 

Итак, рассмотрим пример.

 

В расходы Ивана Кузьмича в прошлом году попали:

60 тыс. руб. – оплата своего обучения;

60 тыс. руб. – обучение сына;

30 тыс. руб. – лечение родителей;

10 тыс. руб. – собственное лечение;

10 тыс. руб. – лечение супруги;

12 тыс. руб. – доп. взносы по программе софинансирования пенсии;

20 тыс. руб. – взносы по договору добровольного пенсионного страхования.

Всего потратил – 202 тыс. руб.

Какую сумму Иван Кузьмич может представить к налоговому вычету?

Считаем:

120 тыс. руб. на собственные расходы (это максимальная сумма – помните?);

плюс отдельно 50 тыс. руб. на обучение сына (это также максимум).

Итого к возврату 13 % от 170 тыс. руб. – 22,1 тыс. руб.

Но получить их Иван Кузьмич сможет, только если его зарплата за год будет превышать 170 тыс. руб. и он уплатил с нее налоги – именно такой доход необходим для полной компенсации возврата по налоговому вычету. Если доход меньше – значит, Иван Кузьмич получит не полную сумму 22,1 тыс. руб., а только часть, пропорциональную доходу. Возврат по социальным вычетам нельзя частично перенести на следующий год, в отличие от вычетов по недвижимости.

Какие же расходы на сумму 120 тыс. руб. для Ивана Кузьмича лучше предъявить к вычету (благо выбор у него есть)? Я рекомендую в первую очередь те, по которым сохранились чеки (обучение, лечение), плюс дополнительные взносы по софинансированию пенсии – как раз получается чуть больше 120 тыс. руб.

 

К налоговому вычету лучше не предъявлять взносы по договору пенсионного страхования, если есть такая возможность.

Почему?

Согласно п. 2. ст. 213.1 НК РФ в случае досрочного расторжения указанного договора пенсионного страхования с сумм взносов будет удержан налог, если налогоплательщик не представит справку из налоговой инспекции, что вычет на сумму взносов не получал. А если же он их получил? Значит, заберут обратно…

Брать вычет на то, что могут удержать повторно, смысла нет, когда есть возможность получить другие вычеты, которые уже не отнимут.

Если вы в целом поняли мою идею, но запутались в тонкостях законодательства – ничего страшного. Зайдите на любой фрилансерский сайт, посвященный налоговым вычетам, и воспользуйтесь услугами профессионала – налогового консультанта. Все равно экономия будет стоить того.

Вот вкратце и все о наших налоговых вычетах. Рекомендую не пренебрегать ими.