Оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

В соответствии с утвержденной в 2002 году методикой определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

¨ кластеризация объединений;

¨ определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

¨ определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

На первом этапе кластеризации составляется перечень всех объединений субъекта РФ, типовые перечни факторов кластеризации для каждой из групп объединений, а также определяются земельные участки (эталонные), обладающие в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонные земельные участки могут быть как реально существующими в объединении, так и гипотетическими.

После объединения эталонных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, осуществляется сбор информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за земельные участки, о рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.

Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений в зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате), либо методом выделения или распределения (используется информация о ценах единых объектов), либо методом остатка (информация по арендной плате за единые объекты).

На завершающем этапе кластеризации проводится статистический анализ связи между рыночной ценой и рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

1) при достаточной информации о рыночных ценах (стоимости) земельных участков:

¨ определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения путем решения уравнения связи между рыночной ценой (стоимостью) земельных участков и факторами кластеризации;

¨ расчет УПКСЗ путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого участка;

2) при недостаточной рыночной информации (для садоводческих и огороднических объединений):

¨ определение минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

¨ определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

¨ расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;

¨ расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе.

Расчет УПКСЗ для территорий дачных объединений при недостаточной рыночной информации происходит аналогично расчету УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений, но при этом используется информация о стоимости объектов индивидуальной жилой застройки, а не сельскохозяйственных угодий.

В итоге, кадастровая стоимость земельных участков объединений устанавливается в процентах от рыночной стоимости, либо рассчитывается путем умножения площади этих земельных участков на УПКСЗ эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений.

Оценка земель лесного фонда

Согласно ст. 101 ЗК РФ к лесным землям, входящим в состав земель лесного фонда, отнесены земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на трех уровнях:

¨ оценочных зон и субъектов Российской Федерации;

¨ лесхозов;

¨ участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

На первом уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.

Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами. Границы лесотаксовых районов устанавливаются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.02.2001 №127 «О минимальных ставках платы за древесину, отпускаемую на корню» (Собрание законодательства Российской Федерации, 05.03.2001, № 10, ст. 958).

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

¨базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

¨базовые оценочные затраты;

¨цена производства древесины;

¨годовой расчетный рентный доход.

На втором уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах лесхозов.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель по каждому лесхозу рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель:

¨ оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

¨ оценочные затраты;

¨ цена производства древесины;

¨ годовой расчетный рентный доход.

На третьем уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают участки земель лесного фонда в границах лесхозов.

Под участком земель лесного фонда понимается участок земель лесного фонда, границы которого должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).

При государственной кадастровой оценке участки лесных земель подразделяются на три вида:

1) Участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).

2) Участки лесных земель, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями.

3) Участки лесных земель, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при наличии соответствующих экономических условий.