Вибір бази оцінки та обґрунтування застосування оціночних підходів

У цьому розділі Оцінювачами дано обґрунтування вибору оціночних підходів при проведенні даної оцінки.

Витратний підхід дозволяє точно підрахувати вартість будівництва та визначити фізичний знос приміщень. Крім фактору фізичного зносу, на вартість майна суттєвий вплив мають також функціональний та моральний зноси. У оціночній практиці України вартісне врахування цих видів зносу на даний час не формалізоване та використовується досить рідко.

Згідно Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

Слід зазначити, що досить часто вартість об’єкта оцінки, визначена за витратним підходом, не відповідає ринковій вартості на об’єкт оцінки. Отже, вартість, розрахована за витратним підходом, зазвичай відрізняється від ринкової, тому Оцінювачі в даному Звіті витратний підхід не використовували.

В основі дохідного підходу лежить наступне просте твердження: вартість, відмінну від нуля, має лише той об’єкт, який приносить або здатний приносити прибуток своєму власнику. Ринок оренди житлових квартир у місті розвинений достатньо, Оцінювачі застосували дохідний підхід, проте він несе лише інформаційний (довідковий) характер.

Для оцінки Оцінювачі планують використати порівняльний підхід. В умовах розвиненого ринку, яким є ринок нерухомості, результати порівняльного підходу мають найсуттєвіший ваговий множник, оскільки даний підхід базується на реально ринкової вартості, які складаються на момент оцінки. Проаналізувавши ринок житлових квартир, Оцінювачі зробили висновок, що за об’єкти порівняння Оцінювачі приймають як житлова квартира, зробивши при цьому поправки на розмір площі, поточний стан, конструктивні особливості, тощо.

Висновок. Для визначення вартості об’єкта оцінки відповідно до поставленого завдання Оцінювачі прийняли рішення використовувати наступні методичні підходи: порівняльний і дохідний.

 

Визначення вартості за порівняльним підходом

Існуюча інформація щодо пропозиції до продажу, при врахуванні сформованих тенденцій і закономірностей дій суб’єктів ринку, дозволяє встановити розумний обмежений діапазон можливих значень вартості оцінюваної нерухомості.

При порівняльному аналізі вартості об’єктів оцінки, беруться до уваги ціни пропозиції подібних об’єктів. Такий підхід виправданий з погляду потенційного покупця, який приймаючи рішення про купівлю, обов’язково проаналізує поточні пропозиції та дійде висновку про можливу ціну продажу пропонованого об’єкта, з огляду на всі його переваги і недоліки щодо об’єктів порівняння.

- Рік побудови (приблизно однаковий);

- Квартири продаються в стані «відмінному» та «доброму»;

- Розташування на однаковій відстані відносно містоформуючих вулиць та зупинок транспорту (підземного, наземного), тощо.

Дані для порівняння вартості пропозицій до продажу об’єктів порівняння коригуються наступними поправками на:

· право власності;

· умови продажу;

· місцерозташування;

· площа приміщень;

· розташування на поверсі;

· рівень розвитку інфраструктури;

· доступність до зупинок громадського транспорту;

· поточний технічний стан;

· наявність меблів, побутової техніки, тощо.

Підбір об’єктів порівняння проводився на підставі опублікованих даних тільки для об’єктів з однаковим складом майнових прав та умовами продажу. Тому коригування по цих складових не проводилися.

Оцінювачі не проводили натурний огляд об’єктів порівняння, тому уся інформація, що наведена у джерелах, приймається як достовірна і така, що не потребує перевірки.

Оскільки в якості вихідних даних використовується вартість пропозицій, а не ціни фактичного продажу, оцінювачі провели коригування вартості пропозицій об’єктів порівняння на торг у розмірі -15% (за результатами консультацій із представниками АН виходячи з стану оцінюваного об’єкта та об’єктів порівняння).

Коригування вартості об’єктів порівняння на місцерозташування. Коригування не проводилось, оскільки всі об’єкти розташовані в поруч (в одному житловому комплексі).

Коригування на площу приміщень. Оцінювачами був проведений маркетинговий аналіз цін продажу об'єктів нерухомості – житлових квартир різної площі. В процесі аналізу було встановлено, що найбільшим попитом користуються приміщення невеликих площ. Тобто зі зростанням площі об'єкта вартість в розрахунку на 1 кв. м знижується у зв'язку зі зменшенням попиту на об'єкт, коригування вартості одиничного показника приймається за допомогою відсоткового показника (коефіцієнта) розрахованого за формулою:

К = (Sа/Sоц) ^0,05-1,

де Sа – площа об’єкта порівняння;

Sоц – площа об’єкта оцінки;

Коефіцієнт гальмовування ціни (0,05) визначений емпірично.

Коригування на поточний технічний стан.на технічний стан. Технічний стан житлових площ безпосередньо впливає на споживчу цінність і вартість нерухомості. Коригування проводилося в розмірі -10% для об’єктів порівняння № 1, № 3 та № 4, оскільки рівень ремонту цих об’єктів кращий ніж у об’єкта оцінки.

Коригування на розвиненість оточуючої інфраструктури. Коригування не проводилося, оскільки рівень інфраструктури для всіх об’єктів однаковий.

Коригування на поверховість. Коригування не проводилося, оскільки всі об’єкти розташовані на середніх поверхах та користуються однаковим попитом у потенційних покупців.

Коригування, яке враховує наявність меблів та побутової техніки при продажу об'єктів-порівняння. Коригування проводилося до об’єктів порівняння № 1, № 3 та 4 на рівні -10%, оскільки об’єкт порівняння продаються з меблями та технікою.

Після ретельного огляду ринку нерухомості Оцінювачами були відібрані об’єкти порівняння, що є найбільш подібними до оцінюваного об’єкта та внесені відповідні поправки на відмінність у основних характеристиках та розрахована вартість об’єкта оцінки.

За даними мережі Інтернет пропозиції продажу подібних до оцінюваного об’єктів наступні:

 

Інформація щодо об’єктів порівняння

Об’єкт порівняння №1

http://100realty.ua/object/370747986

 

Об’єкт порівняння №2

За уточненими даними квартира розташована по вул. Комбінатній, 25А.

http://100realty.ua/object/371332900

Об’єкт порівняння №3

За уточненими даними квартира розташована по вул. Комбінатній, 25А.

http://rieltor.ua/flats-sale/view/6192672/

 

 

Об’єкт порівняння №4

http://100realty.ua/object/371694476

Нижче в таблиці наведені розрахунки (внесені відповідні поправки на відмінність у основних характеристиках та розрахована вартість об’єкта оцінки).

Таблиця. Розрахунок вартості 1 кв. м. об'єкта оцінки

Показники та фактори порівняння	Одиниця виміру	Оцінюваний об'єкт	Об’єкти порівняння
№1	№2	№3	№4
Вартість пропозиції до продажу	грн	70,00	2 335 488	1 876 444	2 281 799	2 899 227
Загальна площа квартири	м^2
Вартість 1 кв. м пропозиції до продажу	грн	37 071,24	31 274,07	39 341,36	40 267,04
Коригування на торг	Торг	Торг	Торг	Торг	Торг
Поправка:	%		-15	-15	-15	-15
грн	-5 560,69	-4 691,11	-5 901,20	-6 040,06
Відкориговане значення вартості	грн	31 510,55	26 582,96	33 440,16	34 226,98
Коригування на право власності	Повна власність	Повна власність	Повна власність	Повна власність	Повна власність
Поправка:	%
грн	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкориговане значення вартості	грн	31 510,55	26 582,96	33 440,16	34 226,98
Коригування на умови продажу	Вільний продаж	Вільний продаж	Вільний продаж	Вільний продаж	Вільний продаж
Поправка:	%
грн	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкориговане значення вартості	грн	31 510,55	26 582,96	33 440,16	34 226,98
Коригування на місцерозташування (віддаленість від центру міста)	м. Київ, вул. Комбінатна, 25А	м. Київ, вул. Комбінатна, 25А	м. Київ, вул. Комбінатна, 25А	м. Київ, вул. Комбінатна, 25А	м. Київ, вул. Комбінатна, 25А
Поправка:	%
грн	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкориговане значення вартості	грн	31 510,55	26 582,96	33 440,16	34 226,98
Коригування на площу	70,00	63,00	60,00	58,00	72,00
Поправка:	%		-1%	-2%	-2%	0%
грн	-315,11	-531,66	-668,80	0,00
Відкориговане значення вартості	грн	31 195,44	26 051,30	32 771,36	34 226,98
Коригування на віддаленість від зупинок транспорту (наземного, підземного)	добра	добра	добра	добра	добра
Поправка:	%
грн	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкориговане значення вартості	грн	31 195,44	26 051,30	32 771,36	34 226,98
Коригування на поточний технічний стан квартири	добрий	відмінний	добрий	відмінний	відмінний
Поправка:	%		-10		-10	-10
грн	-3 119,54	0,00	-3 277,14	-3 422,70
Відкориговане значення вартості	грн	28 075,90	26 051,30	29 494,22	30 804,28
Коригування на розвиненість оточуючої інфраструктури	добра	добра	добра	добра	добра
Поправка:	%
грн	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкориговане значення вартості	грн	28 075,90	26 051,30	29 494,22	30 804,28
Коригування на поверховість	10_18	14_16	7_16	4_18	5_17
Поправка:	%
грн	0,00	0,00	0,00	0,00
Відкориговане значення вартості	грн	28 075,90	26 051,30	29 494,22	30 804,28
Коригування на наявність меблів та техніки	вільна	меблі, техніка	вільна	меблі, техніка	меблі, техніка
Поправка:	%		-10		-10	-10
грн	-2 807,59	0,00	-2 949,42	-3 080,43
Відкориговане значення вартості	грн	25 268,31	26 051,30	26 544,80	27 723,85
Відкориговане значення вартості 1 кв. м.	грн		25 268,31	26 051,30	26 544,80	27 723,85

За результатами проведених розрахунків, Оцінювачі приймають медіанне значення отриманої вартості 1 м² об`єкта оцінки, що була визначена за порівняльним підходом і становить (без ПДВ): 26 298 грн.

Загальна площа об'єкта оцінки становить: 70,0 м².

Розрахунок вартості об'єкта оцінки (Ср), здійснюється за формулою:

Ср = С1м² х Sз,

 

де: Ср – вартість об’єкта оцінки, грн;

Sз - загальна площа об’єкта оцінки, кв. м.

С_1м² - вартість 1 м²;

 

Ср = 26 298 грн. х 70,0 кв. м = 1 840 900 грн. (із заокругленням до 100 грн.) за курсом НБУ станом на дату оцінки.

Оцінювачем при огляді квартири було встановлено, що відсутні дві міжкімнатні двері, тому при розрахунку вартості враховувалася вартість покупки та установки двох міжкімнатних дверей.

Розрахуємо вартість та встановлення міжкімнатних дверей.

http://ustanovim-dveri.kiev.ua/services/176629

 

Таким чином, вартість двох дверей та їх встановлення становить:

3 800 грн. х 2 од. + 400 грн. х 2 од. = 8 400 грн.

Вартість об’єкта оцінки складатиме: 1 840 900 грн. – 8 400 грн. = 1 832 500 грн.

Висновок:

Вартість об’єкта оцінки, розрахована за порівняльним підходом, станом на дату оцінки становить (без ПДВ):

1 832 500 (один мільйон вісімсот тридцять дві тисячі п’ятсот) гривень

або

68 263 (шістдесят вісім тисяч двісті шістдесят три) долари США за курсом НБУ станом на дату оцінки.