Загальною площею 70,0 кв. м,

ЗВІТ

ПРО ОЦІНКУ

Двокімнатної квартири

Загальною площею 70,0 кв. м,

Що розташована за адресою: м. Київ,

вулиця Комбінатна, будинок 25-А, квартира ____

Директор ТОВ “КАНЗАС”

З. Нестеренко

 

 

КИЇВ – 2016

ВИСНОВОК

Про вартість об’єкта незалежної оцінки

Суб’єкт оціночної діяльності – товариство з обмеженою відповідальністю “КАНЗАС”, що діє на підставі Статуту, Сертифікату суб’єкта оціночної діяльності № 943/15, виданим Фондом державного майна України 03.12.2015 року, і на підставі Договору про надання послуг щодо проведення незалежної оцінки № 17/03-16-1о від 17 березня 2016 року з ________________ виконав оцінку двокімнатної квартири загальною площею 70,0 кв. м, що розташована за адресою: м. Київ, вулиця Комбінатна, будинок 25-А, квартира 149.

Метою та призначенням проведеної роботи по оцінці є визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для прийняття рішення про кредитування АБ «__________».

Замовник оцінки:

Власник об’єкта оцінки:

Дата оцінки: 17 березня 2016 року.

В процесі оцінки були використані порівняльний і дохідний методичні підходи до оцінки. В результаті розрахунків Оцінювачі дійшли висновку щодо ринкової вартості об’єкта оцінки, розрахованого за порівняльним підходом.

На основі даних, наданих Замовником, які були прийняті як достовірні, вивчення технічної документації, аналізу ринку нерухомості для даного району з урахуванням загальних положень та обмежуючих умов з застосуванням нормативів, стандартів та методик, затверджених законодавством України, законодавчим полем, які дозволені по роботах з незалежної оцінки Оцінювачам, станом на дату оцінки ринкова вартість об’єкта оцінки склала:

ринкова вартість об’єкта оцінки - двокімнатної квартири загальною площею 70,0 кв. м, що розташована за адресою: м. Київ, вулиця Комбінатна, будинок 25-А, квартира ___ станом на дату оцінки (без ПДВ):

Один мільйон вісімсот тридцять дві тисячі п’ятсот) гривень

Або

Шістдесят вісім тисяч двісті шістдесят три) долари США за курсом НБУ станом на дату оцінки.

Визначена вартість об’єкта оцінки є незалежним судженням Оцінювачів. Розгорнутий аналіз і розрахунки вартості об’єкта оцінки представлені у Звіті про оцінку. Окремі частини Звіту не можуть трактуватись відособлено, а тільки у зв’язку з повним його текстом і з урахуванням всіх зроблених припущень та обмежуючих умов.

 

Директор ТОВ «КАНЗАС», Оцінювач ___________ З. Нестеренко

(Сертифікат оцінювача № 1453 від 20.11.1999р.

Свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі

оцінювачів № 9978 від 25.07.2013 р.)

 

 

Оцінювач

(Сертифікат оцінювача № 2419 від 26.05.2001 р., __________О. Карчук

Свідоцтво про реєстрацію в Державному

реєстрі оцінювачів № 1936 від 15.12.2004р.)

ЗМІСТ

 

ВИСНОВОК............................................................................................................................................................................................ 2

ЗМІСТ........................................................................................................................................................................................................ 3

1. ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ........................................................................................................................................................... 4

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ........................................................................................................................ 11

3. Аналіз найбільш ефективного використання..................................................................................... 14

4. Аналіз ринку нерухомості..................................................................................................................................... 16

5. Опис підходів до оцінки........................................................................................................................................... 20

6. ВИБІР БАЗИ ОЦІНКИ та ОБҐРУНТУВАННЯ застосування оціночних підходів.................. 25

7. визначення вартості за порівняльним підходом............................................................................ 26

8. визначення вартості за дохідним підходом......................................................................................... 32

9. Узгодження результатів.......................................................................................................................................... 40

10. заява оцінювачів....................................................................................................................................................... 41

 

ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ

ОСНОВНІ ФАКТИ

Юридичні підстави для проведення робіт	Договір про надання послуг щодо проведення незалежної оцінки № 17/03-16-1о від 17 березня 2016 року
Замовник оцінки
Власник об’єкту оцінки
Суб’єкт оціночної діяльності (Оцінювач)	ТОВ «КАНЗАС», що діє на підставі Статуту, Сертифікату суб’єкта оціночної діяльності № 943/15, який було видано Фондом державного майна України 03.12.2015 року
Оцінюваний об’єкт	Двокімнатна квартира загальною площею 70,0 кв. м
Місце розташування об’єкта	м. Київ, вулиця Комбінатна, будинок 25-А, квартира ____
База та призначення оцінки	Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для прийняття рішення про кредитування АБ «________»
Вид вартості	Ринкова
Застосовані методичні підходи	Порівняльний, дохідний
Дата оцінки	17 березня 2016 року
Курс НБУ долара США на дату оцінки	1 дол. США = 26,844691 грн.

МЕТА ТА ПРИЗНАЧЕННЯ ОЦІНКИ

Метою оцінки є визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для прийняття рішення про кредитування АБ «____________».

Згідно з Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав":

ринкова вартість визначається як вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Єдине призначення Звіту

Звіт про оцінку призначений для Замовника і не може передаватись іншим юридичним або фізичним особам з метою, не передбаченою функцією цієї оцінки. Звіт про оцінку має силу лише у тому випадку, коли він представлений в повному обсязі та використовується з метою, означеною вище.

Використання Звіту в інших цілях (визначення іншої категорії вартості, для інших умов використання результатів оцінки та ін.) неприпустиме без проведення Оцінювачами додаткових робіт.

Ні Замовник, ні Суб’єкт оціночної діяльності не можуть використовувати Звіт (або якусь його частину) інакше, чим це передбачено договором про оцінку.

Сертифікація

Для виконання замовлення призначені спеціалісти, які мають відповідну професійну підготовку. Це підтверджується кваліфікаційними свідоцтвами та сертифікатами на право виконання робіт по проведенню незалежних оцінок майна, що визнані Фондом державного майна України при видачі Сертифікату суб’єкта оціночної діяльності № 943/15 від 03.12.2015 р. на проведення оцінки майна в напрямках: оцінка об’єктів у матеріальної формі, оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі оцінка прав на об’єкти інтелектуальної власності, оцінка земельних ділянок.

Конфіденційність

Замовник має право посилатись на висновки, викладені у цьому Звіті, і використовувати його виключно з означеною метою, забезпечуючи при цьому нерозголошення оціночних процедур, які в ньому містяться та є об’єктами інтелектуальної власності Оцінювачів та Суб’єкта оціночної діяльності.

Замовник зобов’язаний захищати Суб’єкта оціночної діяльності від претензій, що можуть бути пред’явлені йому третіми особами у випадку неправомірного використання результатів даної роботи. Суб’єкт оціночної діяльності зобов’язується забезпечити конфіденційність інформації, одержаної від Замовника, і всіх висновків, що містяться у цьому Звіті.

 

 

Відповідальність

Суб’єкт оціночної діяльності впевнений, що послуги при надані згідно професійним стандартам і що для виконання замовлення при призначені відповідні спеціалісти. Суб’єкт оціночної діяльності (Оцінювачі) не має(ють) і не буде(уть) мати ніяких майнових та інших інтересів в оцінюваному об’єкті.

ТОВ “КАНЗАС” працювало як незалежний підрядник. Його винагорода ніяк не вплинула на судження відносно вартості оцінюваного об’єкта.

Адміністрація Замовника несе відповідальність за точність та адекватність всієї наданої інформації. Замовник одноособово несе відповідальність за всі рішення, прийняті ним у зв’язку з даним Звітом і за використання результатів оцінки за призначенням, що не передбачено функцією цієї оцінки, не передбачено завданням на оцінку.

Визначена вартість об’єкта оцінки являється незалежним судженням Оцінювачів Рішення по прийняттю чи відхиленню результатів оцінки приймається Власником одноособово.

В процесі підготовки цього Звіту, Суб’єкт оціночної діяльності виходив з достовірності всіх правовстановлюючих документів на об’єкт оцінки, представлених Замовником.

Оцінювачі не несуть відповідальності за юридичне описання прав на володіння оцінюваним майном, достовірність яких резюмується зі слів Замовника (Власника). Оцінювані права власності розглядаються вільними від яких-небудь претензій чи обмежень, якщо інше не зазначено у Звіті.

Суб’єкт оціночної діяльності не несе відповідальності за збитки і наслідки, які можуть виникнути внаслідок використання цього Звіту з метою та за призначенням, відмінними від вказаних у Договорі на проведення оцінки, Звіті та Висновках.

Суб’єкт оціночної діяльності, після передачі Звіту Замовнику, не приймає на себе відповідальність за наступні зміни соціальних, економічних, юридичних та природних обставин, які можуть вплинути на вартість оцінюваного майна.

Ми не несемо відповідальності за стан структур, які неможливо побачити в ході звичайного обстеження або за допомогою креслень, планів та специфікацій.

Вихідні дані, використані Оцінювачами при підготовці Звіту, при отримані з різних джерел і вважаються достовірними. Але Суб’єкт оціночної діяльності не може гарантувати їх абсолютну точність, тому, там де це можливо приводяться посилання на джерело інформації.

Додаткова робота

За договором на проведення оцінки майна та за цим Звітом Суб’єкт оціночної діяльності не зобов’язаний виконувати додаткову роботу щодо поновлення цього Звіту після офіційної передачі виконаної роботи Замовнику, якщо це не обумовлено додатковою угодою або не буде на це наступного погодження.

Інші обмежуючі умови

Суб’єкт оціночної діяльності працює у відповідності з припущенням відносно відповідального володіння й компетентного управління активами, об’єктом власності або діловими інтересами, що стосуються цього Звіту.

Вартісні результати оцінки і Звіту дійсні тільки для обумовленої мети та функції оцінки.

Вартість, висновки і прогнози, які присутні в Звіті, ґрунтуються на економічній ситуації на ринку, яка склалася на момент оцінки.

Вартісні результати, висновки і прогнози, які присутні в Звіті, представляють собою точку зору Оцінювачів та Суб’єкта оціночної діяльності.

При роботі над Звітом використовувалася фінансово-економічна інформація, отримана від посадових осіб Замовника; за достовірність отриманої інформації Суб’єкт оціночної діяльності відповідальності не несе.

Замовник зобов’язується представити Суб’єкт оціночної діяльності у всю необхідну для складання Звіту інформацію фінансово-економічного і технічного характеру, яка відноситься до оцінюваного об’єкта. У випадку не представлення Замовником якої-небудь частини інформації чи відсутності такої у нього, Суб’єкт оціночної діяльності робить застереження про ці обставини при складанні Звіту.

Замовник забезпечує особисте ознайомлення Оцінювачів з об’єктом оцінки і можливість роботи з адміністрацією і персоналом на період оцінки.

Даний Звіт не надає ніяких гарантій щодо наступного продажу об’єкту оцінки.

Процедура оцінки

Згідно Національному стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

- укладення договору на проведення оцінки;

- ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;

- ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

- вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;

- узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

- складання Звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;

- доопрацювання (актуалізація) Звіту та висновкупро вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

ДЕФІНІЦІЇ

Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу:

1. Об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно:

· нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

· рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.

2. Об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.

3. Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності.

Дата оцінки – дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки.

Методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Метод оцінки – спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

База оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав – встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього.

Вартість – еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Ліквідаційна вартість – вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

Інвестиційна вартість – вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.

Грошовий потік – сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки.

Чистий операційний дохід – прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми.

Дисконтування – визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.

Капіталізація – визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування).

Ставка капіталізації – коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Ставка дисконту – коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням.

Знос (знецінення) – втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос – знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Економічний (зовнішній) знос – знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Фізична можливість

Найбільш ефективне використання нерухомості залежить від її фізичних характеристик. Розмір кімнат і форма квартири можуть не відповідати оптимальному використанню Об’єкта. Доступність транспортних і наявність комунальних зручностей може виявитися вирішальним чинником при виборі варіанту використання.

Розмір кімнат і форма квартири, що розглядається, відповідає планованому використанню квартири в якості житла. Наявність комунальних зручностей достатня.

Економічна доцільність

Після розгляду фізично можливого і юридично дозволеного критерію йде аналіз економічної доцільності. Критерієм економічної доцільності є позитивне повернення капіталу, що інвестується, тобто повернення рівне або більше витрат на компенсацію, витрат на утримання, фінансових зобов’язань і повернення самого капіталу. В більшій мірі економічна доцільність залежить від співвідношення попиту і пропозицій та місця розташування.

Аналіз ринку нерухомості

 

Матеріал компанії «Канзас»

www.kanzas.ua

 

Опис підходів до оцінки

Витратний підхід

Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

Слід зазначити, що витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

- розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

- враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

- прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

- оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної вартості майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Необхідно відзначити, що оцінка нерухомості за витратним підходом передбачає визначення двох принципово відмінних величин: вартості відтворення або вартості заміщення.

Перша з них відповідає вартості будівництва точної копії даної будівлі на сьогоднішній день з дотриманням всіх технологічних прийомів та технічних рішень, що використовувались у будівництві об’єкта на момент його побудови. такий підхід може бути виправданий лише для деяких унікальних споруд, а для більшості будівель він є непридатним. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Визначення вартості заміщення передбачає розрахунки вартості витрат на спорудження об’єкта аналогічного призначення та об’єму з залученням сучасної технології будівництва. Цей метод є цілком придатним для визначення вартості більшості типових будівель.

При визначенні вартості будівлі за витратним підходом однією з впливових величин є фізичний знос будівлі. Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо.

Фізичний знос (знецінення) – це втрата вартості, викликана зносом об’єкта в процесі експлуатації та природного впливу і проявляється в утраті конструктивними елементами будівель та споруд первісних технічних та експлуатаційних властивостей, що призводить до втрати їхньої споживчої вартості. Сучасні методи досліджень основних засобів дозволяють визначити дефекти, що виникають при їх тривалій або неправильній експлуатації.

Величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу.

Окрім фізичного зносу також існують та мають бути врахованими знос функціональний та економічний.

Функціональне знецінення – це втрата вартості, викликана появою нових технологій. Воно може проявлятись в надлишку виробничих потужностей, неадекватності або в надлишках змінних виробничих затрат.

Існують дві категорії функціонального зносу: надлишок капітальних затрат та надлишок виробничих затрат. Перша категорія являє собою результат технологічних змін, що проявляється в неможливості оптимального використання активів внаслідок надлишку виробничих потужностей у порівнянні з вимогами сучасного виробництва.

Друга категорія функціонального зносу являє собою результат технологічних змін, що сприяють зменшенню собівартості продукції в порівнянні з виробничими затратами, асоційованими з даними активами.

Величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

Величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (вартісті пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з вартістю продажу (вартістю пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками.

Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Під час проведення оцінки нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх можливо відокремити від об'єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

Порівняльний підхід

При застосуванні порівняльного підходу вартість об’єкта оцінки визначається, виходячи з порівняння вартості продажу або пропозиції аналогічних об’єктів. Правомірність застосування такого підходу базується на тому факті, що вартість оцінюваного об’єкта безпосередньо пов’язана з вартістю продажу аналогічних об’єктів. Кожний схожий об’єкт, що був суб’єктом купівлі – продажу або пропонується до продажу, порівнюється з оцінюваним, а його вартість коректується на певні множники, що відображають всі суттєві відмінності між об’єктами.

Отже, порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної вартістю майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання вартості на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропозиції та попиту на подібне майно.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

- вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

- зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням вартості продажу або вартості пропонування об'єктів порівняння;

- визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

- узгодження отриманих результатів розрахунку.

Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як вартість об'єкта порівняння, вартість одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

- за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

- на основі визначення середньозваженої вартості;

- за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

- на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про вартість продажу (вартості пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;

- із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у Звіті про оцінку майна.

Дохідний підхід

В основі дохідного підходу визначення вартості майна лежить наступне просте твердження: вартість, відмінну від нуля, має лише те майно, яке приносить або здатне приносити прибуток своєму власнику. Отже, дохідний підхід оцінки базуються безпосередньо на принципі найбільш ефективного та раціонального використання майна.

При застосуванні дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

З точки зору експертів найбільш придатними для використання в Україні на сьогоднішній день є наступні методи дохідного підходу:

· Метод прямої капіталізації доходу.

· Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків).

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- обґрунтування періоду прогнозування;

- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу;

- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Отже, методи прямої капіталізації прибутків та дисконтування грошових потоків вимагають визначення чистого операційного доходу (NOI), що приносить об’єкт. В рамках першого методу ринкова вартість розраховується шляхом капіталізації чистого операційного прибутку за рік або за окремий інтервал часу за допомогою норми (ставки) капіталізації.

Техніка дисконтування грошових потоків базується на прогнозуванні майбутніх доходів з використанням залежності вартості грошей від часу. Інвестуючи сьогодні один долар в бізнес, що дає d відсотків річних, через рік інвестор матиме 1+ d доларів. Іншими словами, поточна вартість суми 1+ d доларів, отриманих через рік, становить 1 долар. Тому для оцінки поточної вартості потоку майбутніх прибутків, на яку інвестор обмінює сьогоднішні гроші, купуючи бізнес, необхідно врахувати зменшення в часі поточної вартості грошових доходів. Згідно техніки дисконтування, поточна вартість деякої суми грошей S, отриманої через T років становить S/(1+d)^T. Тут d - ставка дисконту.

Таким чином, посумувавши всі прогнозовані грошові потоки з урахуванням дисконтування, отримаємо поточну вартість. Загальний вираз для розрахунку вартості методом дисконтування грошових потоків має наступний вигляд:

NPV = (NOI_і x а_і)+ RV, 1

де: NPV – чиста поточна вартість об’єкта;

NOI – чистий операційний дохід;

а_і – коефіцієнт приведення вартості в i – му році, який зв’язаний зі ставкою дисконту d наступним співвідношенням:

а_і = 1/(1 +d)ⁱ, 2

RV – вартість реверсії.

Вартість реверсії являє собою прогнозну вартість, за яку оцінюваний об’єкт буде проданий після Т років експлуатації.

Обчислення значно спрощуються, якщо відомо характер зміни рівня доходів та вартості капіталу з часом. Одним з наближень, що найбільш широко використовуються в практиці оцінки є наступне:

1. Величина чистого операційного доходу не залежить від часу, тобто

NOI_i = NOI_i+1 = NOI_T = NOI.

2. Вартість капіталу не залежить від часу. За такої умови вартість реверсії розраховується як чиста поточна вартість об’єкта, приведена в часі від моменту продажу Т на сьогоднішній день:

RV = NPV х а_Т = NPV/(1+d)^T.

З дотриманням двох вказаних умов формула 1 легко приводиться до наступного вигляду:

NPV = (NOI /(1+d)^і)+ NPV/(1+d)^T = … = NOI/ d, 3

Вираз 3 є формулою розрахунку чистої поточної вартості об’єкта за методом прямої капіталізації, причому завдяки припущенням 1 - 2, в даному випадку норма капі